6年時間，從100億到1000億。再用五年時間，從1000億到3000億？
"只要市場大幅低估旭輝股票，我們就增持。"旭輝控股（集團）有限公司（簡稱"旭輝控股"）（00884.HK）董事長林中近日在接受媒體採訪時表示。
不久前的7月3日，旭輝控股發佈公告稱，創始家族林氏家族信託再度增持了公司2581.3萬股，總代價為1.55億元，這是林氏家族信託繼4月底5月初之後，第三次買入旭輝股票。
6月27日，旭輝控股官網發佈消息，公司獲評資本市場2018"最受尊敬公司"之一，與阿里巴巴、騰訊、平安保險、萬科、龍湖等國內外知名企業同獲殊榮。
不過，這一被評為資本市場2018"最受尊敬公司"和實際控制人看好的公司，近期卻沒有獲得香港資本市場投資者的認可。
在大股東頻繁增持情況下，依然難掩旭輝控股股價下跌頹勢，近20個交易日，旭輝控股股價累計下跌達23.09%。
投資人有不看好的理由。在宣佈增持的當日，旭輝發佈了前6月的業績。數據顯示，2018年前6月，公司累計合同銷售額達660.3億元，完成全年銷售目標的47.2%，同比增長40%。
但根據第三方統計機構克而瑞發佈的榜單，若按權益銷售額統計口徑，2018年上半年，旭輝控股的銷售額僅有350.8億元，同比增長24%，位列榜單第29位，較去年同期下滑4位。
值得關注的是，2012~2017年，旭輝控股從百億規模到千億規模僅用了6年時間。而公司"新五年戰略"提及，未來5年向3000億元銷售規模進軍，並且最終進入行業TOP8。
經歷了前面的加速，旭輝控股還將進入高速狂奔模式？擴張需要錢，受市場整體環境、房地產行業現狀、融資政策等影響，瘋狂擴張後的旭輝控股，資金已經捉襟見肘。
單腳踏進千億俱樂部 身體還在外面
權益銷售額反映的是房企項目實際所佔股權的比例，一般持股50%以上的項目才可納入合併範圍，其銷售產生的回款才可以計入報表。因此，行業普遍認為，權益銷售比例越高，實際銷售的金額越高，實際回籠的資金也就越多，能更客觀地顯示房企實力。
旭輝控股跨入千億俱樂部，靠的正是合同銷售金額的突破，在這一過程中體現的卻是自身發展的"乏力"，權益銷售金額佔比連年持續下滑。
年報顯示，2014~2017年，旭輝控股的合同銷售金額分別為212億元，302.1億元、530億元、1040億元，其中權益銷售金額為164億元、201億元、292億元、550億元，佔據合同銷售額的比重則分別為77%、66%、55%和53%，其權益銷售額佔比走出一條下滑曲線。
從增速看，2015~2017年，旭輝控股的合同銷售金額同比增速分別為42.5%、75.44%、96.23%；權益銷售金額同比增速分別為22.56%、45.27%、88.36%。權益銷售金額增速均大幅低於合同銷售金額增速。
此外，根據財報，旭輝控股2014~2017年的營業收入分別為161.79億元、182.21億元、222.24億元、318.24億元，歸屬淨利潤分別為18.61億元、20.95億元、28.08億元、48.28億元。2015~2017年，營收同比增速分別為12.68%、21.91%、43.20%，歸屬淨利潤同比增速分別為12.59%、33.98%、71.97%。營收淨利增速居然趕不上權益銷售增速，更是遠低於合同銷售增速。
年報數據顯示，截至2017年底，旭輝控股新近完成項目的總建築面積約為290萬平方米，當中包括附屬公司的160萬平方米（2016年：200萬平方米）及合營企業或聯營公司的130萬平方米（2016年：130萬平方米）。旭輝控股2017年完成項目總建築面積比2016年下滑12.12%。
中信建投證券報告稱，旭輝控股2014~2017年合作項目的總數在不斷增加，分別為5個、20個、26個和53個，佔公司當年總項目數的50%、80%、72.2%和67.9%，佔比較高。
據瞭解，其他千億房企權益銷售基本都能佔到70%或以上，旭輝控股才剛剛過半。
對此，同策諮詢研究中心總監張宏偉曾表示，這是企業增加銷售規模的常用方法。用合作方式不斷擴充規模能夠使得企業規模快速釋放，從資本市場來講，這使得企業在融資成本和授信額度方面具有優勢。此外，合作的方式在迅速擴大規模的同時也可以快速降低融資成本。
張宏偉表示，規模不同，企業的市場地位不一樣，其受地方政府的歡迎程度也是有差異的。
瘋狂拿地 瘋狂融資？
根據5年銷售額突破3000億元目標，旭輝控股還需要繼續擴張。
資料顯示，今年上半年，旭輝集團拿地金額已達367億元，超過恆大，排列行業第七，而其銷售額在上半年排名22位。按照計劃，旭輝集團2018年至少會投入700億元資金用以增加土地儲備，並擴大在全國各地的佈局。
事實上，截至2017年底，旭輝集團就已經擁有3100萬平米的土地儲備，但權益土地儲備只有1600萬平米，佔比接近一半。2017年獲取78個項目，耗費金額452億元，新增土地1320萬平米，同比2016年的650萬平米實現翻番。
瘋狂的誇張離不開資金的支持。問題是，現在的市場環境能支撐起旭輝控股這樣做嗎？
今年以來，旭輝控股已經開始瘋狂融資。
據橙色財經統計，公司今年以來累計融資規模已達139.52億元（美元按6.5、港元按0.85匯率換算），此外，還有39.2億元在手的融資通行證。
7月4日，旭輝控股34.95億元境內公司債或證監會批准發行，旭輝控股將適時安排發行。7月3日，公司獲得東亞銀行授出一項為期兩年不超過5億港元的定期貸款融資的貸款函件。
6月5日，旭輝控股公佈了以股代息計劃，本質上將分紅變成融資。
根據以股代息計劃，旭輝控股將於2018年7月3日，向合格參與者發行88.84萬股行使購股權，每股發行價1.478-1.77港元，較6月29日收市價4.99港元折讓逾64%。此外，根據此前計劃，旭輝於7月3日還配發了1596萬股股份，佔已發行股份0.206%，每股發行價6.378港元，較7月16日收市價4.71港元溢價35.41%。兩項合計融資僅約1.033億港元。
此外，今年4月份，旭輝還連續發行了兩筆共計8億美元的優先票據，利息分別為6.375%和6.875%。
3月份，旭輝控股獲得上海匯豐銀行5億港元貸款授信。旭輝控股境內主體，全資子公司旭輝集團股份有限公司（簡稱"旭輝集團"）分兩筆發行35億元私募債，票面利率分別為6.50%、6.8%。
此外，今年2月份，旭輝控股還發行了一筆總額為27.9億元的可轉債，轉換價為每股9.3港元，可轉換股份數量3億股。後因為股價下跌，公司將轉股價格下調至9.04港元，可轉換股份數量增至3.086億股。下調後的轉換價依然是旭輝控股目前股價的近兩倍。
1月份，旭輝控股發行了一筆3億美元的優先票據，票面利率5.5%。
綜上，今年上半年旭輝控股通過公司債、可轉債、票據、貸款獲得融資總額約為139.52億元（美元按6.5、港元按0.85匯率換算）。此外，7月份，旭輝控股已經獲得39.2億元融資船票。
旭輝控股償債壓力同樣巨大。
據旭輝控股2017年年度報告，截至去年底，公司流動負債達791.85億元，其中短期借款和應付賬款及票據分別為67.27億元、136.02億元，兩者合計303.29億元。
公司擁有尚未償還借款總額約為人民幣472.39億元，其中包括銀行借其它貸款約331.13億元，境內公司債券賬面值96.28億元，境外優先票據賬面值44.98億元。
其中一年內到期的借款分別為：境內銀行及其他借款32.54億元，去年同期則僅為8.75億元；境內公司債券為50.93億元，去年同期則為20.89億元；境外銀行貸款為34.73億元，去年同期則為14.92億元。綜合看，旭輝控股一年內到期（2018年償還）的借款規模達118億元。
此外，公司財報顯示，旭輝控股去年經營活動產生的現金流量淨額僅為55.96億元，融資活動產生的現金流量淨額為236.89億元；截至年底的現金及現金等價物的期末餘額為297.87億元。
面對巨大的償債壓力，旭輝控股董事長林中的3000億元夢想，如何實現？
閱讀更多 橙色財經 的文章
