说到澳大利亚的Reits，最先想到的就是总部坐落悉尼的西田集团(Westfield Group)，现在西田集团现已是全球最大的商业地产上市公司，也是澳大利亚最大的上市公司之一，市值现已抵达1916.62亿人民币。西田集团是一家将购物中心的持有、开发、规划、缔造和运营高度笔直整合的世界商业地产集团，现现已在全球很多重要区域具有购物中心，其间首要包含澳大利亚、新西兰、美国、英国和欧洲。(西田在2014年将集团拆分为两个公司，其间Westfield担任英国、欧洲和美国的购物中心运营办理，Scentre担任澳洲和新西兰的购物中心的运营办理。)
截至2016年末，西田集团现已在澳大利亚、新西兰、美国和英国等地出资开发了74座购物中心，总的运营面积超过4.68亿平方米，所持有的购物中心的规划大，质量优。现在西田办理的财物的总价值达632亿美元以上。能够看到，在零售商业地产的全球化布局上，西田能够说是同行争相仿照和追赶的标杆，无愧于世界第一的称谓。那么，西田集团(Westfield Group)又是靠着什么样的开展战略，超越美国本乡的商业地产集团，成为外来的王者，而且在全球保有无可撼动的方位呢?
其实它的开展战略就是：专心于区域购物中心，深化介入产业链全过程；走全球化战略，活跃拓宽海外商场;重视区域群聚效应，打造西田品牌;紧跟科技立异脚步，活跃探究智能效应。西田就是靠着这样共同的商业运作形式，让其在每一个进入的国家都能够屡战屡胜，走出归于它的全球化成功之路。
一、专心于区域购物中心 深度介入产业链全过程
1、只做购物中心，从无到有全过程参加
西田是一家只专心于购物中心的世界商业地产龙头，而且做到了笔直整合产业链。它深度介入整个购物中心从规划、规划、缔造、开发到租借、运营的全过程。从1960年树立到现在，西田专心于购物中心，对购物中心从无到有，从开发到运营的各个环节都全程参加，集团业务简直覆盖了商业地产的整个价值链，从开发到运营都在自己的安排架构内进行，完成了“笔直化”运营。值得一提的是，在1966年开发的Burwood在其时被称为世界上最美丽的购物中心，能够一同招待15万名顾客，年销售额也超过1亿澳元。这个项目中成功运用了“要害途径法”来进行项目办理，这个办理技巧也在后面的每一个项目中得到成功的运用。西田多年的开发和办理经历，让其积累了丰厚的职业经历，也愈加坚决了西田的不变的中心战略：只做区域性购物中心，环绕这一方针对价值链进行高度整合，进而完成价值的最大化。
2、重视自身质量，为顾客打造高质量的购物体会
关于西田来说很重要的一点就是，西田在每一个购物中心的开发和运营的过程中，非常重视购物中心自身的质量，一方面致力于为顾客供给高质量的购物体会，另一方面也为零售商供给了高效和杰出的商业环境。一同，西田还会运用其在购物中心范畴的丰厚经历，来精确别离消费者以及零售商的需求，然后不断地改善零售物业的软硬件环境，调整业态和租户组合，让购物中心能够跟周边社区顾客的需求相契合。在购物中心的质量确保和进步上以及为顾客供给的效劳上，西田有如下做法：
⑴选址前充沛的调研+招商的多样化平衡
西田在对每一个物业的选址之前，都会具体的对周边环境进行具体的查询。一方面从购物中心全体环境进行调查，看是否具有一个好的购物中心的条件，比方交通是否便当，周边的配套设备如多么;另一方面就是未来的开展规划，在这方面西田一般会让协作的主力零售商以及一些重要的客户一同参加，尽量去搜集多方面的意见。这种充沛的选址调研和评价很大程度防止了错误的选址带来的欠安客流量，以及随之一同的欠安的销售额。
别的，西田为了能够坚持接连高水平的租金收益，会在物业项目规划的初期就进行店面的招商工作，而且西田会对有入驻意向的客户进行深化的研讨剖析和挑选，以坚持整个购物中心所运营的品类的多样化平衡，满意不同类型顾客的需求。
⑵做顾客“心中”的规划
西田有独立的规划部分，专门针对购物中心从外面的修建风格到内部店面规划，甚至各个纤细的环节进行规划。不同于其他规划团队，西田的规划团队不仅仅做规划罢了，他们要深化研讨消费者心理以及消费者行为，力求打造契合顾客心中的规划。除了营建舒适和谐的休闲区和购物区，西田也会对修建风格和店面进行一致协调的规划。
别的，西田会尽量照顾到各个消费集体的需求，比方为小孩子们预备小型游乐场，运动场;为年轻人预备音乐、食物和时髦特性的产品，而且有规划专门集会沟通的场地;为家庭妇女预备八面玲珑的日用品，满意她们一站式的需求。西田的交心周到的规划一方面会为顾客供给愈加舒适的购物环境和充足的购物需求，另一方面也会刺激顾客的消费欲望，带来更高的销售额。
⑶用自己的修建公司确保物业质量
前面也说到，西田会参加到购物中心的各个环节，所认为了项目的顺畅开发，西田具有自己的修建公司，西田的修建公司除了缔造自己的购物中心之外，也会接受其他开发商的一些项目。西田经过自己的修建公司来缔造购物中心，能够确保自己所规划的每一个细节都能够被很好的完成，一同也确保了项目竣工的时期是可控的。
二、走全球化战略活跃拓宽海外商场
当西田在澳洲的商场开展到必定时期，而且缺少从上市后刚开端的快速增加点之后，西田就开端将目光投向全球，活跃走上世界化扩张之路。西田集团从1976年开端进入到美国商场，之后在1997年、2000年又别离进入到新西兰商场和英国商场。现在西田的购物中心在澳大利亚和新西兰的出租率在99.5%以上，在英国和美国的出租率也有95%。实际上，房地产是一个本地效应很强的职业。那么西田为什么能够成功地进入到每一个新商场呢?其实是由于它寻觅到了每个商场适宜的切入点，从小的缺口翻开大的商场。
1、专心于现有财物的开发，防止从头做起
让西田的与众不同得到充沛表现的是它专心于现有的财物的从头开发。当进入到一个新的商场的时分，西田着重收买那些没有被充沛运用的、正在运营的购物中心，而不是去购买一块新的地皮进行从头规划开发。西田经过对老旧的购物中心的物业改造、扩张和从头定位，让这些从头开发的项目取得不断递加的长时刻稳定的收入。收入增加的原因不是这种物业的收买带来的，而是对物业的从头开发，让这些购物中心有了新的财物价值和运用价值，协助进一步进步财物出资组合的质量，带来更高的价值进步。一同，西田还会有方案的对购物中心进行定期的扩建和立异，不断进步运用功率。关于这些新商场收买的物业，西田集团有着慎重的规范和预判：
⑴严厉的收买规范
西田在收买这些没有充沛运用的财物的时分，有非常严厉的规范：
①即将进行收买的方针财物要与现有的财物组合质量相契合;
②经过对物业项目的从头定位和改造开发能够为集团带来更高的价值和收入;
③即将收买的物业能够发生满足的收入用来付出收买本钱和费用支出。
依据材料显现，西田所收买的海外购物中心的财物在各自地点的商场上，不管是地理方位、零售业态的多元化和收益的稳定性等方面都处于职业领先方位。一般状况下，西田的购物中心大多处于各个商场上的繁华的、人口密布的黄金地段，确保客流量;有签署长时刻租约的大型零售商战略协作做商场的主力店，确保收益的稳定性;在业态的新颖度上还有各种风格的高质量零售商和连锁运营商的参加，丰厚购物中心的业态。
⑵亲近重视零售业态趋势，活跃习惯和调整
零售业的开展是非常迅速的，关于购物中心来说，跟上这种开展趋势的含义显而易见。租户的需求会时刻改变，这关于传统的购物中心来说是很大的应战，假如不能习惯租户的改变，活跃进行调整，就会由于跟不上开展趋势而过期。别的，新的购物中心的不断树立会对已有购物中心带来必定的商场冲击，可能会导致一些出资者和零售商的流失。而西田的成功就在于它能够亲近重视商业零售业态的改变趋势，而且会依据这些改变进行活跃地调整，对购物中心进行从头定位，不断的对财物进行晋级调整，经过从头开发来习惯商场最新的动态，跟上租户和顾客的需求。
⑶全产业链的笔直运营，节省本钱+进步功率
在物业的改造运营上，西田具有自己专业的团队进行一体化建造和运营，其间包含规划团队，修建团队，施工团队等，再加上办理团队、营销团队，让西田能够从规划开发、地产办理，到营销租借、资金办理都能够一体化运营。这种全面的整合，一方面能够有用节省本钱，另一方面也会进步运营办理功率。
总的来看，西田的这种聪明的收买战略的好处就是：一方面削减了在生疏商场上对项目选址的危险，以及对客源和客流量的估计误差，防止了对开发项目的远景过火达观的估计形成的危险，能够最大极限运用原购物中心的客流量。另一方面，对收买物业的改造，防止从头开发的长周期，削减用于建造新商业地产所需求的中间环节费用和时刻，进而进步集团全体运营办理功率。
2、有侧要点的全球化战略，小缺口翻开大商场
在西田现在全球持有的总共74个购物中心中，澳大利亚本乡占有34个，美国有26个，这能够看出西田在全球化的拓宽上首要会集在美国。西田首要抓住了美国的较强的购买力、消费才能、商场和地域特色，在美国收买很多的购物中心。这也表现了西田的海外出资战略，首要出资美国等兴旺国家商场，而不是会集出资那些开展中国家。当其他的房地产公司在考虑走向世界的时分，西田集团现已完成了全球化，而且现已是世界上最大的零售物业集团。现在西田现已进入的国家有：澳大利亚、新西兰、美国、英国、意大利。
⑴进入不同的区域有不同的开展战略
①进军美国商场
西田关于美国商场的战略是集合美国中部和西海岸的购物中心的收买，逐步翻开商场。1977年，西田在康涅狄格州收买了第一家购物中心Trumbull进行改造。1980年，西田又在康涅狄格州进行收买，尔后又连续进入了加州和密歇根区域。1998年收买特瑞泽克汉姆公司后，西田成为加州圣迭戈、洛杉矶和圣何塞，密苏里的圣路易斯、马里兰的华盛顿特区和康涅狄格区域最大的商业地产公司。现在美国已成为西田全球第二大商场，具有26家购物中心。
②开辟新西兰商场
西田关于新西兰商场的战略是先以商业办理的身份进军商场，经过控股的办法寻求商业协作，再进一步完成一切权的取得。1977年，西田进入新西兰，凭仗多年在商业地产方面的运营经历，西田拿到了新西兰最大的商业地产开发商St.Lukes旗下购物中心的商业办理合同。在尔后的20年中，西田信任开端逐步收买St.Lukes公司的股权，并总算在90年代末成功操控了St.Lukes。现在西田在新西兰具有5家购物中心。
③浸透英国商场
西田关于英国商场的战略是先全面剖析商场的规划、价格、运营状况，慎重的进行出资危险评价之后再进行出资。西田直到2000年才正式进入英国，但是并不是不重视英国商场，仅仅缺少一个方位、规划、运营状况、价格都适宜的待收买项目。所以，西田尽管从七十年代就开端重视英国商场，在2000年2月，西田才收买了坐落诺丁汉的布罗德马尔什中心75%的股份。5个月后西田再度与MEPC各出资50%组成合资公司进行项目收买。现在西田在英国具有8家购物中心。
⑵先从规划开端，逐步从“较好”做到“最好”
在几十年的收买财物让西田具有了规划之后，西田并不满意于仅仅占据商场，开端从头调整战略，致力于打造旗舰型购物中心，做到“最好”，而不仅仅是区域型“较好”的购物中心。所以近几年，西田对那些非中心，发生的收益较少的财物进行处置，转而对那些现有的方位较好的财物进行再开发晋级，逐步做到从“量”到“质”的腾跃。
事实证明，战略的转变是有用的。在2004年的时分，西田在美国和英国有73处财物，价值135亿美元，其间只要35%归于旗舰型财物。而现在，西田在美国和英国具有35处在办理的购物中心，财物价值310亿美元，其间旗舰型购物中心占总财物的82%，这些财物都是坐落全球中心城市首要中心地段的高质量购物中心。而且，这种办法让购物中心招引更多的顾客，也给购物中心带来更多全球领先的零售商和品牌的入驻。比照在2004年每个购物中心均匀2亿美元的总价值，现在均匀每个购物中心8亿美元的总价值进一步证明了西田调整战略的成功。
三、重视区域群聚效应 打造西田品牌
关于进步一个商业地产公司的收入一般状况下有两种办法：一方面是经过进步购物中心的客流量，进而进步整个购物中心的营业额，终究取得杰出的租金收益;另一方面是经过进步面积的实用率，进步可出租空间面积，经过对本钱的精密操控，进步终究收益水平。西田除了运用以上的两种办法之外，还采用了归于它的共同的战略：区域群聚扩展规划，打造“西田”品牌标识。
1、区域购物中心高度会集，绝对优势化
西田在购物中心的挑选和出资上，并不是遍地开花的出资，而是以群聚的办法会集进入到一个大的商场，就是在同一个区域收买多处购物中心，将资源会集，打造规划化的优势。比方，西田在澳大利亚的购物中心首要集合在人口密布的滨海城市;在美国和英国商场，则首要集合在如纽约、伦敦、洛杉矶、旧金山和硅谷区域这些经济兴旺和人口密布的黄金地段。这种区域的群聚效应，让西田锁定商场容量和开展潜力俱佳的区域，将财物会集化，让西田取得规划效应，在每个区域取得绝对优势方位。
2、“西田”=“购物中心”，打造品牌知名度
与传统的购物中心不同的是，西田不是以财物所在的地理方位或许入驻的零售商出名，而是由于成为购物中心的代名词出名。西田将旗下一切购物中心都命名为“某某西田购物中心”(Westfield Shoppingtown XXX)。在澳洲，西田现已成为购物中心的近义词。西田不断推出以“西田”命名的一系列购物中心，致力于打造品牌的知名度。西田不管是在外部的硬件设备仍是内部的环境上，都坚持高水准，而且经过品牌传达给包含顾客、零售商、股东和职工的一切利益相关者，西田会在开发、出资、办理和效劳等各个环节为顾客供给最优质的产品和效劳，为他们供给最大的利益。这种活跃的打造专属品牌的办法，加上西田优异和平稳的成绩表现，让顾客对西田品牌的认可度大大进步，逐步打造出品牌的知名度。
总的来看，西田先以区域群聚的办法进入商场，再经过“西田”品牌树立一致的标识，两者互补，进一步扩展品牌的影响力，带来更高的品牌溢价，而且会带来更高的客户忠诚度。“品牌化”一方面让营销的费用更低、功率更高，很大程度进步了西田的商场和办理功率;另一方面是带来更强大的社区辨识度，进而带来更高的品牌溢价;“群聚”的规划效应又会进一步对外浸透、树立区域的品牌强势，进步品牌的穿透力，进步了西田的竞赛优势，进而完成全区域物业的高出租率。
四、紧跟立异脚步 一同活跃探究智能效应
1、不断立异，回绝走传统区域购物中心道路
在西田的开展过程中，经过不断的立异，逐步改变区域性购物中心的特性，致力于走在立异型购物中心的前沿，在商业地产商中一向处于世界领先的方位。西田让购物中心不再仅仅卖产品罢了，而是供给愈加广泛的产品和效劳，最先运用新的零售商组合，让整个职业面目一新。首要有以下几个方面：
⑴从重视产品和零售商转变为愈加重视购物者
西田在其他的商业地产开发商还在重视购物中心自身的建造、零售商的入驻、购物中心具有的产品自身的时分，现已开端转为对购买者的要点研讨和重视了。西田在开展的过程中不断探究，致力于打造文化和交际的中心，而不仅仅是购物中心自身，然后翻开更大的商场。
⑵打造笔直型多层购物中心
为了能够将杰出地段的商务中心的有限面积得到更好的运用，西田创建了笔直多层购物中心，让人口密布的市中心地段的购物中心包容更多的零售店、超市、百货商场、电影院等。
⑶集多元素一体的购物中心
西田从传统类型的百货产品销售，逐步开展为文化娱乐一体化的中心，其间包含折扣店、超市、餐饮、影院、娱乐中心等等。而且西田的购物中心不仅仅包含那些高端品牌，也会包含一些经济型的品牌，让顾客的挑选面更广。
2、科技的运用，高功率和智能化给顾客便当体会
在科技的立异和探究上，西田致力于经过科技的运用来进步公司全体运营功率，一同给顾客愈加便当的客户体会。
⑴西田零售处理方案(WRS)
西田零售处理方案(Westfield Retail Solutions)是2012年树立，在2016年进一步将数字化科技从头整合树立起来的能够在移动端运用的APP。WRS为顾客和零售商供给更好的体会。WRS让顾客能够在零售商的网站、交际媒体或许其他网站，经过一个在线的购物中心为顾客供给愈加丰厚的购物体会，让零售商和品牌取得愈加广泛的竞赛力。
⑵西田智能效劳
在2016年，西田成功树立了一系列的数字效劳，包含智能泊车、蓝点室内定位测绘、产品查找和客户获取等。这种智能化的效劳让顾客有愈加便当和舒适的购物体会，让西田不断进步口碑和影响力。
①“蓝点”室内定位
这项功用经过“Blue Dot”技能，为购物者处理了要害的室内定位问题。顾客能够经过移动端检查现在的切当方位，当想要寻觅购物中心的某个当地(比方洗手间、ATM机、礼宾部等)的时分，能够进行查找，然后依据“蓝点”一步一步找到他们想去的当地，协助他们更精确，更快的抵达。
②智能泊车
Smart Parking为顾客供给了一个更快、更方便、而且不需求小票的泊车办法。顾客能够注册西田账户取得挂号和付款具体，轻松的进出泊车场。西田的相机具有主动车牌识别的功用，客户能够直接收支吊杆门，然后经过注册邮箱取得付出账单即可。而且，客户能够经过这项功用快速拜访前史泊车数据和收据。
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