当前，我国经济处于复杂多变的内外环境之下，国际环境的不确定性影响仍将持续，“不确定性”因素较多。在宏观政策及经济形势下，房地产市场也同样面临诸多变化：遍地黄金时期已过，融资冰冻期可能已经来临。地产行业如何穿越迷雾，在不确定性中寻找确定性，是行业从业者值得深思的话题。
1.当前经济、政策环境分析
从最新公布的经济数据中我们发现，GDP增速放缓，驱动因素疲软，经济面临下行压力，但我们认为中国经济基础巨大，虽增速有所放缓，但总体相对可期。业界预计2018年全年的GDP增速将降至约6.5%，增速相比之前略有下降，但放在全世界的范围来看，仍然是比较高的水平。
我们看到这6.5%的背后，拉动的力量的确有所变化。过往我国GDP增长主要来自于三驾马车，而目前三驾马车同步放缓，同时我们看到国际环境的不确定性影响仍将持续。
人民币的汇率在6月份创造了历史上的单月最大跌幅，8月份汇率一度冲高至6.95，这是一个在近几年非常高的一个数字。央行在7月、8月两次出手来保持市场的预期，也体现了央行调控汇率的决心和手段。
货币政策一定程度上保持了适度宽松态势，但同时金融监管不放松，其表现于政策面上即为500万杠杆和保增长并行。而我们所面临的不确定的国际环境对于出口造成巨大压力，出口放缓依然明显，那么唯有依靠增加固定资产投资。
固定资产投资的三大来源：制造业、房地产业、基础设施建设。首先看制造业，当消费滞缓时，制造业难有起色；其次是房地产，在目前政策层面是被严格调控的对象；唯一仅剩的途径就是基础设施建设。我们注意到在近期中央财政政策以及货币政策里都提到了大力扩张基建投资，表现在金融信贷、财政政策的支持上，以及对于地方举债的放松。从7月份多个省级市、地市公布的今年的下半年补短板的重大项目投资计划中，总规模已超过在2009年水平。
2.房地产形势分析
在当前政策形势及经济形势下，房地产市场也同样面临新政策形势和行业变化。
2017年房地产整体销售额超13万亿，土地出让金超过了4万亿，2018年1月~7月的销售数据已超过去年同比，这反映出了房地产行业的“韧性”。但房地产目前显然已经不是遍地黄金的机会，而是一个结构性投资机会。
我们认为，房地产在过去二十年伴随城镇化的推进而快速发展，受政策调控周期性特征明显，但在一定时期内仍是国民经济稳定器，调控有利于行业长期而符合规律地持续发展。2017年，房地产市场对财政收入贡献接近7.8万亿元，占比整个财政收入的1/3。从房地产整体市场看，受城镇化、美好生活追求等驱动因素，房地产市场需求依然强劲，总量持续高位盘整，但行业整体进入平稳发展期。
3.房地产金融化影响深远
近年来，房地产市场份额向龙头房企高度聚集的情况越来越明显。相关数据显示，2017年末碧桂园、万科、恒大三大龙头房企销售额均突破5000亿元，有17家房企的销售业绩突破1000亿元，前10强房企集中度达到近25%，前30强房企集中度近40%，前100强房企市场份额占比超过55%，市场强者恒强、加速集中的势头越来越快。
当前，在目前严控形势下，房地产开发商的整体预期在下降；投资需更加谨慎。房地产行业正在经历融资冰冻期，对于房企来说，如何实现既满足对项目操盘的需求或者较低成本的融资需求，或者分享房地产蛋糕的收益需求；对于房地产基金等融资渠道来说，如何不断创新，在有效控制风险的情况下，开发更多的金融产品，满足各类房企多样化的需求，实现房地产市场和金融市场的持续健康发展，让双方在房地产价值链上找到更有价值的点，是当前房地产市场转型期急需解决的问题，也是广大房地产企业在新一轮发展中能否冲出困境，突破发展瓶颈的重要关口：
第一，地产投融资需要打开更广阔的思维，寻找价值创新点，如股权合作。传统的地产基金大多以债权或名股实债，而国内一些理念前沿的基金坚持真实股权投资、价值投资的方向，从而更受到房地产企业的欢迎。这也是鼎信长城基金与绝大多数房地产基金在本质上的区别。
资管新规出台之后开始鼓励股权投资，地产基金也经历了行业重新洗牌，大量以做债为主的地产基金在行业内销声匿迹。鼎信基金认为，股权投资是地产基金的本职工作，也是基金优势所在，符合监管要求和行业、企业需求。正因为理念超前、经验丰富，鼎信长城房地产基金，与百强房企中超过58家都有合作。
一些大型开发商近年来逐渐开放了股权合作的思维，正在探索一些合作渠道，比如碧桂园、恒大等房企所做的股权重组，这是未来的投融资方式放开的大的趋势。
第二，房企积极触“金”，在转型中思考自身价值重塑：与专业地产基金合作再开发。如路劲地产，在向轻资产化转型中另辟蹊径以地产基金LP身份介入，与鼎信长城基金合作，参与优质项目。据了解，招商蛇口、中国金茂、当代置业、世茂地产等大型开发商都发起或者与国内一些专业的房地产基金如鼎信长城基金等进行深度合作，发挥专业资产管理人的专业能力，为LP带来稳健回报。
第三，观调控政策在短期内不会放松，因此我们谨慎预判安全需要被置顶，以并购获取优质土地资源。正如融创董事长孙宏斌观点，“投资拿错了地，后面再怎么说都没有用”。投资是一切的关键，所以大家在投资的时侯一定要非常重视。因为并购能够让我们有机会拿到更多、更便宜、更好的地，当我们这块地拥有的时侯，后面的融资都是水到渠成的事情。拿地拿到最便宜的地，不拿地王这是最关键的。
第四，我们依然建议高周转，项目一定要快起来。从房地产企业盈利模式变化来看，我们能看到，始于土地溢价，过程中转为赚取产品溢价，其后第三个阶段是在赚平台溢价。当前，在房地产的下半场，盈利模式已到第四阶段，即赚高周转的钱。快开发、快销售、快回款提高周转这样的项目和企业无疑更具有竞争实力。
综上所述，房地产目前依然存在结构性机会。建议房企在项目合作及融资上创新思路，适应新的发展环境，探索新的合作模式，积极参与地产基金的再开发机会，调整拿地策略，同时坚持提高周转运营能力。
根据鼎信长城基金的分析，在当前监管形势下，房地产将回归本源，房地产企业在做好高周转的同时，需要控制好现金流，灵活运用各种融资工具，方能行稳致远。而专业的房地产基金因为拥有以投资、资产管理的为核心的专业能力，更能把控好房企需求和金融市场的风险，坚持价值投资、股权投资，以专业能力穿越迷雾、穿越周期，因势而变、创造价值，助力各类房企实现持续健康稳定地发展。
楼市气象杂志社依托河南省房地产业商会资源，创立八年来，积极传递政府声音，传播企业品牌，促进产品推广、销售，为政府招商引资、房企间合作、金融投资、消防安全、上下游企业合作等牵线搭桥，取得了积极成效，累积了众多实战案例，受到各方关注和称赞。
当前，面临房地产调控的新形势，众多房企项目开发都面临资金回笼慢、融资困难、融资成本高等问题，“有钱找地，有地找钱”等问题越发突出。《楼市气象》作为各方信任的行业平台，专门精选了部分金融机构，希望能为房企拓宽投融资渠道，为房企持续健康发展助力。
鼎信长城基金是中国领先的地产基金品牌，经验丰富，实力强大，运作规范，在业内卓有声誉，《楼市气象》特别与其合作，希望能为河南各家房地产企业在项目开发、投资融资等方面提供切切实实的帮助，让各家企业可持续发展更健康，让河南房地产市场更规范，共同助力河南新型城镇化建设。
我们拟于近期组织小型沙龙等活动，邀请房企与鼎信长城基金当面沟通、洽谈，也希望有需求的房企与我们联系，把你们关心的问题提前反馈给我们，（电话：15738873333）让双方的沟通、合作更有成效。
关于鼎信长城集团
中国领先的地产基金品牌，业务领域涉及境内外投资开发、并购开发、不良资产、产业链投资等多个版块。鼎信首创业界全流程基金投资管控白皮书，引领行业发展；连续多年为银监会、证监会、基金业协会、国家发改委等监管机构提供多次房地产投资培训；数次荣膺清科集团、投中集团、21世纪经济报道、第一财经等国内权威媒体评选的“年度最佳房地产基金”“国内最具实力房地产基金”“年度金牌产业基金”等奖项。
鼎信精英化的专业团队均来自大型知名开发商、顶尖金融投资机构和专业服务机构，具备丰富、全面的地产开发、运营管理、投融资与资产管理经验和资源。鼎信也积累了丰富的开发商资源，与百强房企中60家合作。鼎信与多家大型商业银行、信托、保险、四大AMC等主流金融机构以及三方财富管理公司有密切合作，资金来源丰富、广泛，在业界具有良好的口碑和出色的业绩。对标美国黑石集团，鼎信长城致力于成为世界级最受尊敬的产业基金。
【鼎信长城部分股权投资案例】
▲中国金茂（央企丨TOP15丨上市公司）郑州北龙湖项目（在投）
▲旭辉地产（TOP20丨上市公司）·合肥项目
▲中骏集团（TOP100丨上市公司）上海虹桥项目
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