万科董事会主席郁亮在2018年的秋季例会上提出“活下去”的口号。“活下去”一度上了热搜榜，房地产行业危机再次被提及。秋风起，微微凉，房产价格再次成为热议。
在绍兴，各房地产商在十一黄金周里，也都趁势卯足了劲做广告。无论是人员配置还是营销力度都是历史之最。虽然各大商场、广告摊位的房产广告随处可见，可惜一改6月至8月的买房热潮，整个节假日销售变得平淡无奇。
这一次，房地产行业危机真的来了？
万科生存之道：乐观时警惕，悲观时信心
在国庆节，万科在秋季例会上高喊“活下去”口号，无疑像一个连环炸弹，引起人们对房产、股市以致整个经济的顾虑。熟悉万科的人，对郁亮这个口号可能并不感到惊讶，因为这本身就是万科惯有的作风。万科对市场历来敏感，它的一系列举措也几近成为行业里风向标。
2008年，万科顺应市场逻辑，行业内率先全线调价；2012年，万科预测房产减速，提出进入“白银时代”；2014年，万科郁亮发表《我国楼市进入白银时代》一篇文章，被人民日报刊登；2018年，万科郁亮在9月11日南方区域月度例会上的讲话，提出“活下去”口号。而国庆节的口号，更像是2012年万科战略思路的延续。
房企扎堆改名，转型预示寒潮来临？
如果2017年价值投资还能给投资者带来一定的信心，2018年的市场价格锚却偏离了航线。股价持续下行，债券违约时有发生，当大家蜂拥而至进入房产，期待扎堆取暖的时候，发现房产市场的交易量和交易价格都开始出现松动。
春江水暖鸭先知，房产公司这几年也纷纷提出转型。2016年，房产公司通过改名举措以宣告开始转型，其中：恒大地产更名为“中国恒大集团”，K2地产更名为“石榴集团”，远洋地产更名为“远洋集团”，方兴地产更名为“中国金茂”。时隔2年后， 房地产企业转型似乎已箭在弦上。截至目前，行业TOP10中，公司名称中仍有“地产”字样的房企仅剩中海地产及华润置地。
拿地热情仍存，行业集中度进一步提升
2018年1-9月，碧桂园、万科、保利继续保持拿地前三甲的位置。其中，碧桂园以1198亿元拿地金额继续位居榜首，万科以1163亿元稳居第二位，保利以869亿元稳居第三位，三家房企的拿地金额均超800亿，远超其他房地产企业。万科上半年拿地增速相较2017年有所放缓，但拿地面积和金额处于历史较高水平，呈现出逆周期拿地的特征，土储持续扩张，足以支撑2018-2020三年销售。
2018中国房地产开发企业500强测评结果显示，前四大房地产开发企业销售金额占比从2012年的6.61%上升至2017年的14.56%。以销售金额计算的10强、20强、50强、100强房地产企业市场份额分别为24.05%、32.21%、45.29%和55.24%，分别较上年增长5.34、7.38、12.20和15.49个百分点，各梯队市场份额近年均基本呈现上升趋势，且呈现销售持续向龙头企业集中的态势，房地产行业集中程度正加速攀升。
由此可见，房地产企业发展两极分化加剧。大部分竞争力薄弱的中小型房企被迫退出市场，大型房企将受益于行业整合。这是因为，大型房企无论拿地、融资成本、布局，都构筑了更高的安全边界，业绩韧性较强升。随着行业野蛮成长时代的结束，房地产市场进入了强者恒强的王者时代。
郁亮曾在2014年说过，房地产市场更像一匹美丽的斑马。有黑色的悲观，也有白色的乐观。对于这匹斑马，希望大家在乐观的时候保持警惕，在悲观的时候也要保持信心。
郁亮此刻提出“活下去”，到底是什么意义呢？
或许，从万科的过去、现在和将来可以看出端倪。
历来保持警惕的万科，曾是行业的模范生。
万科一路走来，一直是大大小小房地产商学习的榜样，或者说是行业里的模范生。华夏幸福发展早年，创始人王文学聘请万科子公司作为咨询顾问，为华夏幸福输送房地产理念和相关知识。到了2005年，冯仑甚至提出“学习万科好榜样”口号。2008年万科成为风向标，甚至有人写成《学习万科好榜样》一书。
自2008年金融危机以来，创始人王石经历“捐献门” 暗黑时刻和净利润增速降低的阵痛之后，万科并没有比别人过得差。从销售额来看，万科每年都在前三甲，甚至连续9年居首位。
2018年对王石是不小的打击，对万科的业绩和股价也是不小的考验。业绩方面，在2018年经历了短暂的一系列阵痛后，并没有一蹶不振，反而迅速调整到位。在2009年就实现了32%以上的增幅。
现在的万科，活得很好。
可持续盈利能力强，经营稳健。
万科2001-2017年营收和归母净利润CAGR（复合年均增长率）分别为28%和31%，行业低谷期依然能有不俗业绩表现，穿越经济周期能力较强。2018半年报中，公司扣除预收账款的资产负债率和净负债率仅为46%、33%，大幅低于TOP5其余4家的59%、142%的均值。在拿地、销售、结算等方面，万科表现优异，显示内部经营稳健。
探索多元化发展，提升业绩韧性
万科围绕房地产主业探索适度多元化发展路线，通过物业管理、长租公寓、物流地产等三方面发力，以期提升整体业绩韧性。物业管理方面，通过万科自有项目+非万科项目双轮驱动，未来面积或将继续提升；长租公寓方面，通过轻重资产结合，平衡集中式长租公寓的扩张速度与盈利潜质；物流地产方面，公司作为房企中物流地产业务的先行者，历史上通过对内加快拿地布局、对外积极收购兼并，有望保持我国物流地产领导者地位。
那么万科，到底担心是什么呢？
铁令应对6300亿回款，提高抗风险能力
郁亮9月份的南方区域例会上强调了“收敛和聚焦”的重要性，并多次提到了6300亿回款。不回款就意味着万科手里还有房子没有卖掉，如果这些房子卖不掉，其他的事情也就免谈。
因此郁亮强调，回款目标的重要性。6300亿的回款目标是所有业务的起点、基础和保障，如果6300亿回款目标没有达成，万科所有的业务都可以停，因为这说明万科没有任何资格和能力做下去。
事实上，万科的担忧是不无道理的。上半年业绩报告显示，截至二季度末，公司存货账面价值为6386.23亿元，创历史新高，其中在建开发产品价值为4107.36亿元，占比超过六成。
预售制度取消，高杠杆一去不返
9月份，广东省房地产协会下发的《关于请提供商品房预售许可有关意见的紧急通知》引起社会极大关注。《通知》提到，住建部文件要求广东等6个省级住建厅“对商品房预售许可进行深入研究”，广东省住建厅回复文件称：“建议降低预售制带来的高杠杆效应，逐步取消商品房预售制度，全面实施现售。”
预售证一旦取消，高周转也会不灵，房企的债务问题就会显现出来，超过90%的房企在行业萧条期更是雪上加霜。市场上留下来的要么是现金流较好的企业，要么是资源深厚的央企。
万科生存之道是乐观时警惕，悲观时信心。拥有实力的万科过早地提出“活下来”，其实是为了长久地更好地活着。
绍兴的房价，经历了2016-2018年的持续涨价，价格维持在历史高位。难说此刻的市场没有泡沫，只能说绍兴房价的泡沫多不多。此刻买房居住的家庭没必要如此悲观，但指望买房增值保值的目的还是要值得商榷。毕竟，房子还是用来居住的。
数据来源与整理：wind数据库、同花顺、金刚传媒工作室、绍兴春秋装饰公司、苏宁金融研究院
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