20年前，买房子都想靠公园。
原因：1，彼时郑州小，无组团概念，无远近意识，这些因素都不考虑，便突出了休闲娱乐。2，彼时小区大多无绿化，散步诉求集中于公园。
岁月更迭，如今，公园——虽然依旧重要，但重要性却大大下降，首先缘于其他诸如组团、交通等因素的崛起，其次是容积率差不多的社区绿化已具备了休闲娱乐功能。
【1】
楼盘价值内部因素有：开发商品牌、容积率、户型和物业，外部因素有区位、环境，商业，交通、学区等。其实，楼盘的这些因素重要性排序在我们置业的过程中每时每刻都在发生变化……
今天聊聊外部四大因素的演变（不含学校，单列）。
15年前的排序就是这样的：公园、区位、商业和交通。公园以前是绝对的首位，当年的比较贵的楼盘都紧邻公园，建业森林半岛、太极圣菲城等。商业和区位在老郑州其实是一回事，因为过去的郑州属于单核商业，全部集中在紫荆山、二七广场和火车站一线，而区位也是以紫荆山为核心。公园和区位过去排前2位。
现在的排序是这样的：区位、商业、交通和公园。 现在置业区位肯定是第一位，毋庸置疑，比如北龙湖组图，区位代表了价值。那么商业呢？凭什么排第二？举2个例子：如果白沙绿博甚至滨河突然建一个40万㎡的商业综合体，或万达，或万象，或大悦城，能带动区域房价上涨多少？2000＋吧！再如：看中原区的锦艺国际华都，小区目前住宅二手房价格高于周边项目2000元/㎡以上，高于区域均价3000元/㎡以上，原因是什么，就是因为它的配套商业锦艺城。区位和商业现在排前2位。
上图：中原区锦艺城夜景图。
未来呢？我认为未来是这样的：商业、交通、区位和公园。郑州未来是特大城市，大城市最显著的特点是就是商务，而未来中高端客户的主要活动也将会被深深打上商务的符号：宴会、健身、购物、商务洽谈……等等，除了睡觉，他们生活的80%将被这些主导，而这些都将在商业体中实现，甚至未来可能会出现睡觉（回家）只是众多商务活动中的一部分，在这样的情况下，商业的价值将会被彻底释放。
其次，交通也将超越区位排在第二，只是这个交通要加上机场，高铁，当郑州足够大的时候，将出现多中心多组团，在这样的情况下，交通的优势将逐渐显现。当然，这个交通不再是过去和现在的公交、地铁、高架等等，而是更高层级的五位一体：机场、高铁、轻轨、地铁、高架5大金刚。
区位和公园将北逐渐边缘化。
【2】
今天为什么聊这个？一个微信名“小汤”的读者问锦艺金水湾的K5地块的房子能不能买？我问为什么考虑这个楼盘呢？她说这个楼盘旁边有个超级大的商场。而她自己喜欢健身，喜欢逛街，又是个吃货，所以想买。
我说，那就买呗。
她说，仅仅因为这个就买它，是不是不够理性？
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我找开发商要了一下她口中所谓的“大商场”的资料，她所说的大商业其实是金水锦艺城项目，是一个含有2座145米、2栋140米、2栋100米的超座高层建筑、总体量约40万㎡的超级综合体。
看完项目，的确发现项目有几个NB的地方。
主力店方面：国际知名仓储式超市，德国最大的超市知名企业，世界500强集团，金水锦艺城的门店为河南省第2家门店。国内知名健身会所，隶属于国企，锦艺城店为河南省首家门店，4000㎡，健身器材，半标泳池，运用恒温、恒湿、恒氧技术。豪华体验影视中心，锦艺城店占地面积6000㎡，为华中区旗舰店。儿童游乐：国内最具人气游乐品牌，该店为河南省3000㎡旗舰店，配有700㎡的13米挑空区域，放置极限游玩设施，涵盖儿童、青少年等全客层消费者，颠覆传统游乐的单一性。
城市功能方面：金水锦艺城未来有名品专卖店、国际快时尚连锁服饰主力店、时尚百货服饰、儿童用品专卖、连锁超市等。意向品牌：UNIQLO、ZARA、MJstyle、迪卡侬等200支品牌。饕餮控：大餐饮、时尚餐饮、轻便餐饮、美食广场等。意向品牌：星巴克、KFC、麦当劳、苏园、海底捞、巴奴等70余支品牌。文化客：VIP CLUB、书吧…意向品牌：少林寺禅修会所、中原大舞台、西西弗书店、新华书店等。约会派：歌迷KTV、电玩城是大商业必备的。童乐汇：4000㎡儿童乐园规划。意向品牌：孩子王、悠游堂、金宝贝早教、杨梅红国际私立美校、瑞思学科英语等20余支品牌。
回过头我回复小汤：这个理由差不多，应该够。
近2年，我一直在思考一个问题：一个好的综合体商业和一个名校对于一个楼盘来说，哪个更重要？对于很多人来说，答案是学校，毕竟对于中国人来说，孩子的事，是天大的事，孩子上学，是天大之中的天大的事。好的综合体商业和好学校相比，一个是3年（中学）或者5年（小学）的短时效应，一个是长期的永久性效应，所以，商业在短时效益上不如学校，但它的持久力是长项。所以，一个好的学校和一个好的大商业对于住宅的加分一定在1500-2500之间。所以，金水锦艺城的问世，的确可以让其方圆5公里范围内的楼盘实际价值瞬间增加1000元+，这个范围内目前在售楼盘至少20个+。
当然，如果一个房子上完学校卖掉，另外一家买了上完学校再卖掉，然后再卖……这种重复使用下的小区虽然榨取了它的最大价值，却失去了居住人文，当然，新楼盘大多数只有一次名额，比如贰号城邦。
不过，据我了解，锦艺金水湾这个项目优势不止商业，三四条地铁，贾鲁河，连霍高架，商业算是项目最后画龙点睛吧。
【3】
据了解，金水锦艺城的商业部分预计将汇聚品牌300余支，经营面积达到13万㎡，这个规模在河南省单体规模上可以排到前三，是一个真正的巨无霸商业。
规模够了，现在商业最怕什么？从宝龙到正大世纪等等，商业最怕运营差，而在运营方面，本地企业则是完胜外地所谓品牌企业，从新田到锦艺，再从正弘阐释了一点：运营能力和情怀和态度有关，外地房企显然没有这一点。
大规模+本地企业运营=成功了一半，金水锦艺城或是一座改变郑州北区甚至是郑州商业格局的一个商业体。这几年，我关注锦艺，不是关注它的住宅，而是商业，不知不觉，这几年，锦艺在商业方面是暗中发力：南面南龙湖有锦艺城，西边有棉纺路锦艺城，北面有金水锦艺城……住宅搭台，锦艺把商业这出戏也算是唱出了精彩。
附件：
美女小汤相中的K5地块住宅产品简介。
锦艺金水湾五期观锦苑，围合式布局，西临索凌路，南接龙门路，北靠少林路，东至普庆路。总规划用地面积4.2万㎡，容积率3.5，总建筑面积20万㎡，其中住宅面积约14万㎡，总规划户数约1387套，项目由9栋高层住宅组成，建筑风格Artdeco，两个出入口，人车分流，地下车位配比1:1。
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