濱河新城樓盤很多，但很好記。
四大先驅：柒號院、文苑、祥和居和濱水家園，位於濱河新城的起步區，拉開濱河開發大幕，產品多是定向開發，算是濱河起步期。三劍客：觀湖國際、康橋悅城和綠地瀾庭，此三盤的入市宣佈濱河正式進入市場開發階段，前期剛需，算是濱河發展期。華夏四傑：萬錦公館、融僑府、悅蓉園和春風十里，是目前區域最火的四個盤，把濱河開發帶入高潮，均緊鄰華夏大道，故稱為華夏四傑，屬濱河高潮期。水街二雄：南青風北海棠，緊鄰濱河水街，一南一北，不論是名稱還是產品，都有點“小清新”的味道，算是四傑補充盤。蝶湖雙驕：康橋美廬灣和觀湖景園，未來這2個豪宅項目的對決將是區域最好的看點，是不折不扣的濱河開發的巔峰期。目前15盤以開發階段分批歸類為“43422”，有機會將逐一專題解讀。
今天先聊聊蝶湖雙驕。
【1】位置
感謝關注鄭州樓事八卦。美廬灣和觀湖景園一路之隔，距離蝶湖風景區位置基本相同。雖然只有一路之隔，但必須承認美廬灣距離蝶湖更近，在雙方距離蝶湖絕對值都很近的情況下，一路之隔也是優勢，這是美廬灣的優勢。對於觀湖景園，平衡距離劣勢的就是其北部已建成的街區公園，目測面積在30畝+，如果把這30畝均到觀湖景園（實際效果相同），則景園的容積率則降至於1.8，這是景園的殺手鐧。
詳情如下：
上圖：美廬灣和觀湖景園的位置圖。
未來，美廬灣和蝶湖之間的地塊為商業商務用地（規劃為濱河國際新城的商務中心），其間已少有住宅用地了，在這樣的情況下，美廬灣和觀湖應該是濱河北區最好的二塊土地了。
【2】指標
指標上觀湖景園優勢是壓倒性的，其佔地81畝，是美廬灣規模的2倍，所以其規模的優勢帶來了規劃上的利好，使得其綠地率高達40%以上，社區內部也出現了近30畝的中央景觀區。美廬灣雖然地塊規模小，但其憑藉重金請來的大師規劃後也將綠化率達到35%以上。
二者詳細指標如下圖：
由於雙方都是在容積率2.5的情況下做的純高層產品，其建築密度都不高於18%，從下面的規劃上看，二者都有大量面積的配套商業和會所，否則，建築密度都能控制到14%以內。
【3】面積總價段
面積段上，觀湖景園區間較泛，從150㎡-250㎡，橫跨一百個平米，美廬灣略窄了一些，產品較為純粹，從180-230㎡，跨五十平米。
據估計，2個項目的預計售價都在2.5萬元/㎡以上，如果以這個最低價結合上面的面積段，二個項目的門檻就定在了350萬。350萬，基本是目前濱河國際新城最頂級產品的總價段（康橋悅蓉園洋房產品）。而二者的最高價則衝到了650萬，所以，不得不說，這二個項目問世後，濱河新城將開啟頂豪時代。
插個話題：350萬-650萬，這是一個什麼樣的總價段？鄭州地產總價目前處於二級分化，普通的商品住宅面積在89-150㎡之間，單價在12000元-22000元之間，按最大的150㎡、最高22000元/㎡計算，總價在330萬。而北龍湖則是600萬起步。這樣下來，330萬-600萬之間的“既想新區頂級豪宅又買不起北龍湖”的客戶就是一個斷層帶，很顯然，蝶湖雙驕瞄準了這個區間，可謂是定位精準。
【4】規劃
二者的規劃佈局可以說是教科書般的方案，美廬灣是標準的“小泰和”，觀湖景園更像是壓方的“大天築”。如下圖，美廬灣的規劃幾乎和泰和是一個模子出來一樣：西、東、西、西、東、西、東，在西西之間的中央東部設置會所和主出入口，只是地塊面積和泰和小了點。
上圖：美廬灣項目規劃佈局。
觀湖景園的規劃則是天築的改良版，佈局也和天築相同。這基本可以看出，在高層規劃中，不同形狀和規模地塊的最佳佈局方式：長條形則為泰和式佈局，方形則為天築式佈局，在長條形型地塊中採用東西錯位式泰和佈局可以最大限度的實現每一棟樓的採光和通風，當然，這是在豪宅產品，剛需及剛改則就沒那麼幸運了，濱河區域也有長條形地塊，但由於項目定位剛需剛改，則採用兵營式佈局，通風采光效率大大下降。
上圖：觀湖景園規劃佈局。
看到二個項目的地塊和規劃，感覺這就是泰和和天築在另一個空間和時間維度上的另一種pk，是融創壹號院和金茂府一樣的區域頂級雙雄競技。
【5】產品
產品上二者心照不宣地打起了差異化，一個是極其大膽的創新，首創鄭州高層豪宅的立體複式概念，一個是保守完美到極致，將豪宅的專屬性發揮到淋漓盡致。
先看康橋美廬灣：除了公租房，康橋美廬灣一共有6棟樓，6棟樓是一個圖紙，一棟樓上只有3個戶型，也就是說美廬灣整個項目只有3個戶型。其戶型產品結構如下圖：
上圖：美廬灣的結構佈局圖。
美廬灣樓體的1/3之一用來做雙層複式220㎡的產品，其中客廳是挑空，這種產品很常見。另外2/3是“客廳交叉挑空的大平層”產品：180㎡和235㎡。這種產品簡單的說就是客廳挑空的大平層，和220㎡的客廳挑空不同的是：這種挑空不能封成2層，220㎡普通複式可以，當然，也不能像220㎡的產品一樣，站在二層走廊上俯視一層客廳。但在這樣的單價下買這樣面積的客戶也不存在封二層，更不存在在走廊上閒逛俯視的現象存在。
這種產品不但在鄭州第一次見到，更是在國內第一次見到，不得不說康橋此次真是來了一個極為大膽的創新。
而觀湖景園就是中規中區的普通大平層產品，但將這種大平層產品做到了極致。看一下它的產品平面佈局。
上圖：觀湖景園平面佈局圖（局部）
設計上，將東西二戶的電梯使用及電梯前廳徹底私有化，互不干擾，同時，在北部預留了家政電梯，從後側進入，完全實現了“鄰居間、主僕間”的動線分離，專屬性極強。 從電梯到戶型（見下文），景園的設計雖然保守，但真真的將保守完美到極致。
順便說一下美廬灣的佈局，雖然沒有設單獨的“保姆流線電梯”，但美廬灣還是實現了三戶私家電梯設計，其中，西戶的230戶型也是在“180戶型的上下層”上預留了主臥電梯（下圖綠色動線），這種設計有利有弊，利的增加了一種入戶方式，弊端是影響了他戶的私家性以及電梯進主臥的便利性，客戶可以根據利弊權衡決定是否使用主臥電梯。
【6】戶型
美廬灣的戶型特點是：大開間，大采光面。見下圖，整個戶型是一個長方形，加上衛生間，在純南北通透的情況下，南向5個開間。從康橋的戶型設計看，其核心仍是國人最為關注的：通風和採光二大核心功能。從陽臺的數量上看，功能設計略“金茂化”，當然還是保留了西側的觀景陽臺。
上圖：康橋230㎡戶型。
觀湖景園的戶型設計顯示，在同樣的面積段，景園的套房數量高達3個，這也是延續了其在產品方面的“專屬性”特點，
在246㎡的空間內實現了5室（3套房）2廳5衛3陽臺（南陽臺、北陽臺以及觀景陽臺）的豪華配置，其中可變空間可以設為家庭廳，可設為全臥室（家政間改外部流線），亦可設計為書房（西設走廊）。
上圖：觀湖景園246戶型。
綜合來看，美廬灣和觀湖景園戶型設計各有側重點，也面對了不同客戶的不同需求。
【7】結語
前幾天文章說過，在2.5的容積率之下，大多數房企為了嚴峻的利潤指標被迫選擇了高低配，而為何美廬灣和景園卻突然選擇了純高層？個人認為，其緣於“超低的土地成本”，我們知道這二塊地的原始成本均不過500萬/畝，計上財務成本也不過700萬/畝，但土地稟賦卻好於區域內1800元/畝的多數土地，在這樣的情況下，開發商的便沒有利潤指標壓力，所以開發商才捨棄“高利潤的高低配”，而選擇了“有良心的純高層”，這也反映了，只要能生存，良心開發商還是有的。
蝶湖雙驕的品質、面積段、總價段突然拔升看似偶然，實則必然，一旦二個項目被市場認可，則徹底夯實濱河新城高層16000+（毛坯）的價格現狀，這對區域貨值量都不小的二個開發商都是一種利好。而同時，也祝願美廬灣和景園的對決也如泰和vs錦苑、天築vs晴宇、金茂府vs壹號院那般精彩紛呈，好戲不斷。（全文完）
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