朋友老家是平顶山舞钢的，每2周都会回去一趟，他很喜欢县城生活，配套齐全、生活宁静，房价还便宜，可惜自己又必须在郑州上班挣钱。他说，如果能把自己的县城搬到郑州旁边就好了。我说，你绕了半天，说的不就是郑州郊外组团（卫星城）吗？他愣了一下：差不多吧。
其实，现在的郑州郊外组团满足了他三个条件：一、房价便宜；二、生活宁静；三，独立成团，远离城市喧嚣。但同时，又有二个不符合他条件：一、非他故乡，感情不深。二，配套不齐全。对于不是故乡感情不深这个问题是无法解决的，买东区的顶级别墅也解决不了，能解决它的只有时间。第二个配套问题是当下郑州大多数组团所困扰的问题。
四环内就不说了，那么郑州四环外的组团，哪些组团解决了配套问题了呢？
南龙湖算一个，荥阳东算一个，中牟东北也算一个。在这3个片区，基本上，现在买房，交房的时候区域的配套基本上就完善了。入住就实现配套自由，我认为这个应该购房重点考虑的因素，特别是郑州四环外片区。但是很多人却不重视，今天聊聊这个问题。
【1】
三个片区的位置如下：
上图：郑州三大现成级配套组团。
显而易见，三个组团配套都是靠老城配套自然顺延的结果。中牟、荥阳是距离郑州最近的二个城市，而南龙湖是新郑靠近郑州最先发展的一个城镇，在这样的历史条件下，这三个片区成为配套三强也是自然情理之中。
先看级别：荥阳东和中牟北，虽然看似是“荥阳的新城区（荥阳新区）”和“中牟的新城区（中牟新区）”，但其却属于郑州级级别的“郑东新区”和“郑上新区”的一部分，特别是荥阳东，甚至是郑上新区的核心组团。在这一点上，南龙湖实实在在处于下风，截止至今，南龙湖没有任何“郑州”方面的政策利好和规划利好，仅仅作为郑州物流批发行业的转移地。荥阳东=中牟北＞南龙湖。
再看档次：三个组团的背景中，从荥阳市、中牟县、到龙湖镇，这是市县镇三个级别。我们知道，河南不比长三角，长三角的一个县城一个地级市放到上海市都不觉得掉档，长三角的很多中小城市看起来就像是从沪杭城市中切下来的一小块一样。在河南，不同等级城市配套档次差距很大，不同级别城市的配套更是全方位的差异，摘出郑东新区的一条路和周边县城的一条路，便可一眼分辨。所以，南龙湖的配套齐全但整体档次不高这是现实，中牟北是县城，和荥阳的市在行政等级上略有差别，但是由于中牟北文化产业园的成熟打造以及2个城市的城市规模、人口和经济差别并不是特别大，所以，荥阳东和中牟南基本是一个级别。
荥阳东=中牟北＞南龙湖。 再看配套成熟度：在成熟度上，南龙湖毫无疑问排名第一，南龙湖目前已经具备生活居住条件，其次是荥阳东，荥阳东配套的快速发展缘于其老城区与新城区的无缝连接，最后是中牟北，中牟北配套发展速度缓慢是因为2点，一是土地被纳入大郑东新区概念，政府规划性过强；二是，新老城区有贾鲁河阻挡，顺接性不强；三是绿博的开发商和客户根本也不承认其是中牟北片区。荥阳东=中牟北＜南龙湖。如上图。
综上所述：目前资金实力不强，买外部组团，又想在2年交房后区域即进入城市繁华，首选荥阳东，其次中牟北，最后南龙湖，当然，这是指四环外。
虽然实力接近，但如果四环外只有一个配套王者组团，荥阳东还是干掉了中牟北。
【2】
据媒体报道，荥阳市城乡总体规划(2018-2035年)近日开始公示，公示日期为8月21日至10月1日，借助这个机会，重点聊一聊荥阳东。
我们先来看荥阳的现状，如下图：
上图：荥阳发展战略图。
荥阳的发展十分清晰，以京城路和郑西高铁为界形成倒T字型，东北区为老城区，西北区为新城区，南区为未来的健康宜居城。
为什么楼八很少用规划图而坚持用卫星图，从上图的卫星现状图可以直接看出城市的发展的过去现在和走势：老城区已破旧不堪，这是常规现象，下方的健康宜居城仍需时日，三分天下的荥阳，只有新城区规划清晰，以初步形成以郑上路和荥泽大道交叉口为核心的发展区。
截止目前，区域除了已经形成新区居住氛围配套外，地铁上，区域是郑州唯一的四条地铁线环郑区域；医疗上，相比郑州其他区域，荥阳东有宜居健康城做后盾，医疗配套是其最大的优势，因为未来的宜居健康城的医疗配套在占地面积、设备配套和医疗科技都有很大的优势；商业配套上，未来区域将引进吾悦广场，这是新城旗下旗舰型商业地产品牌。对于新区，前段时间文章我说了，一个大型的品牌商业可以给区域房价带来1000元以上的价值加分，从中原区的中原万达，东区的熙地港，到高铁的海汇，中心区的大卫城，再到荥阳东的吾悦广场，处处会诠释这一点。
所以，正如我第一部分所言，现阶段要买“入住即成熟”的项目，新城区是必然的首选，而且从高铁西站的开口方向看，新城区也是重点发展区域。
当下，如果出郑州西四环再往西置业，上述的新城区范围（京城路、中原路、科学大道和西南绕城高速）是首选区域，也是最佳区域，毫无疑问！
【3】
楼八是说房地产的。
看一下区域的房地产市场现状：区域内在售楼盘有十几个，但项目形成一定规模，有一定口碑的项目有三个，分别是：新城控股项目、清华园项目和居易项目。
其中：清华园和居易是本地老牌开发商，都比较熟悉，新城控股则是外来的一线品牌开发商，总部在上海，关于新城，介绍几个数字，成立于1993年，已进入城市80多个，完成及在开发项目近400个，2017年销售额1200多亿，总资产2000多亿。当然，除了区域3强的项目，东润、碧桂园、金地、蓝城、永威等房企也在区域内落子，大多数已进入尾盘。
详情如下：
上图：区域楼盘分布。
在售重点楼盘详情介绍：
居易西郡原著：占地350亩，纯住宅项目，紧邻高铁站，交通很方便。新城郡望府：新城控股在荥阳东一共拿了5个地块，第一个地块开发为尚郡，郡望府是第二个地块，从地块属性看，这应该是荥阳东最值得期待的一个地块，项目有4个不可比拟的优势：第1，项目位于郑上路和荥泽大道交叉口，在第一部分说了，这是未来荥阳东的核心。第2，项目斜对面我用荥阳最近的规划盖住了卫星图，从规划上可以看出，粉色是行政办公、绿色是广场绿化，红色是商业，很显然这是未来荥阳东的商务、文化和经济中心。第3，项目距离地铁口800米左右，我们知道500-800米的距离是地铁最佳距离，少则闹多则疲。第4，项目向南直线2公里到达郑州西站（高铁站），向西直线2公里到达高速口。项目总占地77亩，总建面20万㎡，洋房主力面积段120-140㎡，高层主力面积段95-130㎡。综合来看，这是荥阳东品质刚需的不错选择。清华大溪地：大盘，区域最早的楼盘之一，配套优势还是比较明显的。
【4】
结语：回顾一下今天的文章，主题是3：郑州四环外有荥阳东，中牟北和南龙湖3大当下购买入住即可享受成熟配套的片区；荥阳的发展已3分天下，老城、新城和健康宜居城；荥阳新城当下在售产品3强：居易西郡原著、新城控股5地块联动、老牌大盘清华大溪地。（全文完）
閱讀更多 鄭州樓事八卦 的文章
