图一：滨河新城融侨府效果图。
图二：滨河新城海棠公馆效果图。
猛一看，二张效果图像是一个楼盘。
的确很像，都采用了凸凹结合的高低配，此乃相似之一；占地都是六十多亩，规模类似，此乃相似之二；位置紧邻，一路之隔，此乃相似之三；都是5栋高层+5-6栋洋房，此乃相似之四。位置相同、规模相同、规划相同、产品相同，四同之下，价格差别却极大，此乃开发商定位和开发思路不同所致，开发商的事我们不管，但从置业者的角度上来说，这二个项目更必要放在一起说一说！
【1】
前段时间融侨府平销开盘，其中高层均价15500元/㎡，不少人看到这个价格很震惊，包括我自己，没人预料到融侨会以这个价格开盘，毕竟这是一个楼面价过万的地块。不用按计算器，这又是一个典型的“高地价之下，高层保本，洋房微利”弃利求名型楼盘。
如何定义“弃利求名”？勿需多言，用其项目营销负责人的话说，融侨虽然来郑州已有一段时日，但这个项目却是融侨第一次在城市核心区域落地项目。所以，从一开始，融侨府就是一个肩负着融侨企业品牌形象在郑州落地的使命。
隔壁的海棠公馆在公开市场上至今没有显示开盘消息，但据说其已经进入实质性内购。从紫藤公馆到海棠公馆，亚新的美好系多市场化销售，公馆系则多采用内购模式，只见项目信息不见购房人，这种“明修栈道暗度陈仓”式销售模式其实并非公馆系首创，北龙湖大多采用此法。目前海棠公馆释放出来的价格是高层2.2-2.5，洋房更高。
很显然：相比海棠的“精装溢价”、多合同破除限价瓶颈的手法实现高利润，融侨府则是通过“高层与洋房的价格调剂平衡限价”的模式，严格遵循限价实现去化获取低利润。
由于双方在面积段上的差异产生了总价段有差异，继而产生了置业目的的差异，最终产生了客户群体的差异，严格来说二者的客户交叉并不严重，也只有在这样的基础下，我们才能不黑不吹，客观对比一下这2个项目。
那么如果只论单价，融侨府的毛坯15000+和海棠去精装因素后的毛坯20000+，谁的性价比更高一些呢？
【2】
先看一下基本情况。
时间回到整1年前，2017年9月，滨河国际新城三地块联拍，引发20余家房企争夺。最终，中海斩获31和32号地块，而23号地块则经过36轮的竞价最终由融侨集团以总价9.84亿元，综合房价1.7366万元/平方米纳入囊中。其中，楼面价9900元/㎡，加上财务成本，楼面价已10000元/㎡+！
相比融侨的地，亚新的地拿得更早，2016年7月28日，亚新就已经摘得了该地块，比融侨地块早了一年有余，彼时，亚新的楼面价已至9796元/㎡，考虑到一年多的资金成本，仅在土地成本上，海棠已超融侨府每平米近千元，这是海棠公馆必须精装走高溢价的重要原因之一。
二者在滨河国际新城位置如下：
滨河国际新城以“荷湖-水街”一线为界，分为南北二区，位置上以水街二侧为佳，其中河北“阳区”为上佳，故可以看出，在地段上，华夏四杰中的融侨府和海棠则为上佳：南面水街，西邻海棠，北依万锦公馆，东为华夏大道。
【3】
地价和位置确定后，看二者的规划布局：
上图：融侨府的规划布局。
上图：海棠公馆的规划局部。
融侨府：5栋高层+6栋洋房+1栋商业。
海棠公馆：5栋高层+5栋洋房+2栋商业。
二者都是12栋建筑，融侨是“3333”防守反击型阵型，海棠是“3432”攻击性阵型。而在高度的规划上，同样的高层由北向南“凹”出去，同样的洋房由南向北“凸”出去，唯一的区别是，融侨府砍掉了东南部的临街商业，加强了项目居住的纯粹性，同时保证了居住的安静行和私密性。
二者的这种布局最大的亮点便是高层区的南向凹型布局方式，在这种布局下的高层采光效果极佳：其中前排的2栋高层全天候采光，后排中间的高层在上午“8-9点”和下午“3到4点”二个小时的采光受阻外，也可以保证6-8小时的日照，后排二侧的高层在中午11点到1点之间二个小时的采光受阻外，同样保证6-8小时的日照，当然，以上所述采光受阻仅仅指10层以下产品。所以，在这样的布局下，高层产品80%的产品实现全天候采光。
50-80亩的规模，长方形的东西形状，2-3的容积率之下，融侨和海棠给出了高低配模式的最佳布局！
可谓是英雄所见略同！
【4】
规划上二者异曲同工，来看基础指标：
上图：融侨府基本指标
上图：海棠公馆基本情况。
基础指标上，二者最大的区别在于精装和户数，而户数主要来自于面积的差异，看一下二者的面积段分布情况：
融侨府：高层88-133㎡，洋房136-158㎡。高层是：88㎡的三房二厅、113㎡的三房二厅、133㎡的四房二厅；洋房是：136㎡的四房双卫，141㎡的四房双卫+横厅，还有158㎡的一梯二户户型。
海棠公馆：高层140-160㎡，洋房180-200㎡。高层是：140㎡的三房二厅、160㎡的四房二厅；洋房是：180㎡的四房三卫，200㎡的五房三卫。
融侨府受项目多改的定位，其户型十分接地气，其中洋房141产品实现四房双卫和横厅概念；海棠公馆在180平米之下虽然也实现了四房布局，却没有融侨141㎡的横厅创新，不过多了一个卫生间。通过面积段对比可以看出二者的定位，融侨府是多改，海棠则是奔着终极置业而去。
【5】
看一下户型。
上图：融侨府136㎡四室二厅。
四个卧室把4个角，餐客一体，二开间阳台，这种布局是抛弃传统的“动静分区”之后最为经典的四房户型了，几乎挑不出什么毛病。
上图：融侨府141㎡的户型。
其实我们可以把它看做传统的动静分区的四房户型经过“切一个卧室给客厅，再增加一个卧室”变异的结果。融侨府在户型的设计上还是结合现代人对户型需求的变化。
上图：海棠公馆140㎡户型。
相比融侨府141㎡的户型中的大横厅，海棠的客厅仍采用传统的客厅设计。141㎡的设计之下，海棠只有3个卧室，显然是在最求尺度上的舒适。在阳台的设计上，海棠分为南北2个阳台。
纯141㎡的面积段设计上来讲，海棠的客厅和餐厅设计过于紧促，进门口略显压抑，而融侨府的大横厅设计则彻底释放户型的宽阔感，同时，在卧室的数量上也少了一个。在133㎡，136㎡以及141㎡三个面积段上，融侨府均设计出4个卧室，而海棠141㎡仍以三房为主，这也说明了“融侨追求实用，海棠讲究尺度”的定位特点。但在融侨133㎡*15500=200万可以买四房，而海棠141㎡*20000=280万买三房相比，还是出现了一些客户重叠性，这就要看客户追求什么了。
【6】
经常换汽车的人都知道，一般一款车都会有低、中、高三个配置，低和中是走量，利润都在高配车上。举个例子，拿最常见的奥迪A4L汽车来说，其指导价从29万-40万不等，如下图：
这其中29万，是车辆的基础成本，而高配的11万多是改良性和增加性辅助性功能。29万基本是夯实的成本价，压缩的空间极小，甚至基本没有，而车商的主要利润就来自于11万的部分，这里面，过半是利润。
但是到二手车的市场上，基本版的车保值性极强，同样是开2年下来，29万可以卖到25万，而40万的车只能卖到30万了，因为车一旦进入二手房市场，第一个被甩干的部分就是高配车的虚增成本问题。
这个理论放到海棠公馆和融侨府上，就是低配和高配的问题：同样的位置，同样的规模，同样的规划，同样的产品，融侨府的15500基本走进了成本价，截止目前基本是滨河国际新城正规土地出让的项目的高层极限低价，这就是被夯实的基础价格，海棠公馆的22000是高配，截止目前也基本上是滨河国际新城的最高价了，在蝶湖双豪没出来之前，也就是高层的天花板价格。
【7】
对于滨河国际新城的这2个项目来说，融侨府是今年入住滨河国际新城最好的机会了，一线房企的品牌保障，品牌升级的落地诉求，完美极致的规划布局，走进成本的销售价格，首次改善和多次改善型客户注意了 。对于这个项目，错了这个村，真的没这个店了，可能就永远错过郑州唯一的国际性新城了。
海棠公馆在规划布局上和融侨府基本类似，产品上也是大同小异，面积段上的大幅度提升带来了总价段的飙升，目前海棠公馆300万起的总价段已经进入了蝶湖双雄康桥美庐湾和观湖景园的置业范围了，目前亚新主打的是精装产品，在精装上，可以选择亚新的美好系产品，亚新在精装上的重金投入基本可以保证其刚需刚改产品上大放异彩，而在顶豪产品上的精装，让需要市场去检验，毕竟目前尚被市场检验，同样，在区位上海棠相比美庐湾和景园也没有竞争优势，同样，受备案价影响，海棠的双合同模式对首付款的比例要求也很高。未来2年，区域的顶豪客户的选择范围迎来春天，不但有海棠，还有美庐湾和景园，三者将为争夺滨河的顶级客户展开厮杀，幸运的是，这批高端韭菜客户尚未被收割！
【8】
融侨海棠搭台，唱戏的却不是他们。
今天我想说的是一个开发商的开发模式问题：
在土地成本高昂之下，有二条路可以选择：第一、合法售价，快销快跑。第二、双约筹划，追求溢价。这是融侨府和海棠的模式，也是在北龙湖众多豪宅的二种主流模式。这2种模式没有哪种好哪种不好之说，正如同一款车的低配和高配之分了。在房地产政策愈发收紧，限价不接触的情况下，这二种模式会继续一起合唱下去，我觉得这对客户来说一种好事，毕竟走向二个极端，正好满足了当下二类置业客户的需求：首改多改客户有实惠价格，高端客户有好配置。
同样的地，融侨向左，亚新向右，你该跟到哪里？
閱讀更多 鄭州樓事八卦 的文章
