从2016年3月25日上海出台的“沪九条”规定非沪籍者在沪买住房需连续五年的个税或社保【《关于进一步完善本市住房市场体系和保障体系促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》：“提高非本市户籍居民家庭购房缴纳个人所得税或社会保险的年限，将自购房之日起计算的前3年内在本市累计缴纳2年以上，调整为自购房之日前连续缴纳满5年及以上。……”】（后放松到63个月满60个月）开始，使得很多在沪有购房需求和购房意愿的非户籍者没有了购房资格。因此，社会上出现了比较多的“借名买房”的情况。本文介绍几点“借名买房”的注意事项和风险防范。
借名买房后可能会出现比较大的房价波动、借名者和被借名者某一方经济陷入困难、发生矛盾或者其他的因素或突发情况导致双方之间发生纠纷，为避免上述纠纷的发生，在发生了上述纠纷后为了能比较妥善地解决，双方之间应当签订一份协议，明确借名买房的事实，双方的权利义务和违约责任。在此协议中双方需注意一些关键的事项，在此协议之外双方还需通过采取一些其他措施（如抵押）等来保障“代持房”关系的稳定。
一、名义买房人可能因为被借名而增加自己的一些可预料或不可预料的成本或风险
例如自己被借名所买的是首套房，在该房屋出售前再买房就是二套房，在其给自己买房时就要多付首付多承担税费，甚至要多付按揭贷款的利息。再如，2016年11月28日上海市住房和城乡建设管理委员会等部委出台的《关于促进本市房地产市场平稳健康有序发展进一步完善差别化住房信贷政策的通知》规定有贷款记录的首付比例提高到五成（针对普通住房）或者七成（针对非普通住房）【符合下列情形之一的居民家庭申请商业性个人住房贷款，购买普通自住房的，首付款比例不低于50%；购买非普通自住房的，首付款比例不低于70%：1、在本市无住房但有商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的；……】，这种不可预测的政策也会增加自己不可预测的成本。因此，名义买房人需与真实的买房人约定好对自己损失的合理补偿。
二、实际买房人需在协议里写清楚借名买房的事实及相关后续安排
包括借名买房的原因（没有购房资格）、购房款的支付方式（银行转账，注明银行卡号等）、贷款的偿还方式（按月转入名义买房人的还款账户）、房屋的权利归属（归名义买房人所有。这里需要注意的是，协议中可以这么写，但是如果发生诉讼，法院不一定判决将标的房屋过户到实际购房人名下，如在诉讼过程中实际购房人仍然没有购房资格，法院一般就不会判决将房子过户到实际买房人名下）、待实际买房人具备购房资格后办理过户手续及相关权利义务及具体如何操作的详细约定（如以什么样的方式过户？一般是买卖的方式；再如，税费谁来承担？一般是实际买房人；等等）。
三、协议之外还需采取措施防止名义买房人处分房屋
对此一般采取抵押加实际占有的方式。即实际买房人（作为债权人和抵押权人）与名义买房人（作为债务人和抵押人）签订抵押借款合同，将房屋抵押给实际买房人，以防止在实际买房人不知情的情况下名义买房人将房屋出售给第三人。在此需注意的是，如果抵押金额比较高，还能在一定程度上防止在实际买房人不知情的情况下名义买房人将房屋抵押给第三人。
在此还需注意的是，在双方签订上述抵押借款合同之外还需另外签订一份协议（阴合同）说明上述借款是不存在的。另外，实际占有也是有效防止房屋被名义买房人出售的方法，一般也是实际买房人出资购房的重要目的之一（居住）。总之，借名买房需注意的事项和需防范的风险很多，本文不能全部罗列，有兴趣的朋友可以私下找我交流。
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