前幾天有小夥伴留言，想了解招拍掛的一些知識。趁此機會我也寫一寫，希望有所幫助。
言歸正傳。
招拍掛是指通過招標、拍賣或掛牌出讓土地的方式，我在【房地產投資崗入門指南】一書中提到招拍掛是目前土地獲取方式中最簡單、最直接、最高效的一種土地獲取方式了。
以上三種方式中以拍賣最為常見，開發企業參與土地拍賣基本流程為：
招拍掛目前為國內諸多城市土地出讓的主流形式，該方式的優點是一定程度終結靠關係、「暗箱操作」的協議供地方式。
接下來，我想重點分享一下我在參加招拍掛項目的一些經驗。
1、信息監測
投資人員應養成習慣，每天一早首先查看當地公共資源交易網是否有新的土地出讓。避免遺漏新掛牌項目信息或發現時間太晚而無充分時間準備。與此同時，一旦有新地掛出連忙記錄進入自己的“Excel土地臺賬”及“奧維土地臺賬”，建立自己的數據庫。
2、掛牌文件解讀
仔細研讀掛牌文件，常規地包括規劃條件函、競買須知。仔細研讀每一個條款，重點關注保證金打款截止時間、報名截止時間、建築規劃指標、報名方式、是否限高、有無配建要求、其它特殊條件限制等（是否有勾地可能？）等。
3、快速決策
從各大城市的拍賣流程來看，一個項目從公示到報名截止一般有20天的時間。在這段時間內你必須完成地區公司及集團的報名審批程序，時間其實並不寬裕；你越早能夠完成內部決策程序，那麼你就有更多的時間去研究競爭對手。
因此拿到一個新的項目公示信息，應該藉助自己的經驗馬上判斷項目是否有機會，可以利用我們之前探討過的，先想該地區的房價水平，再利用自己的土地臺賬看看周邊最新成交土地單價，再參照自己公司的建造成本水平，基本可以判斷項目能不能做了。
若能做，馬上報告領導，啟動項目踏勘、市場調研、強排、經濟測算等工作，一分鐘不能耽擱。
若不能做，馬上報告領導，說出你的理由。
4、打探敵手
招拍掛非常重要的一個環節，只有充分的瞭解到了參與對手，才可以輔助後期的舉牌工作。但這裡最大的問題在於，不到保證金報名截止的最後一刻，誰也不知道哪些企業會報名。而諸多公司為了節省企業現金流（保證金動輒數億元）往往會在報名截止當天才會打款報名。
這種情況下我們應如何提前確定報名企業呢？
我的方法一般是，首先根據地塊位置判斷和哪些企業的投資戰略比較相符，然後逐一向各企業朋友打電話核實（所以平時多加群，多認識行業朋友是很有必要的）。
然後，在報名截止當天及前一天務必到交易中心進行蹲場，看有哪些企業過來遞交報名資料，一旦有同行過來馬上主動過去勾兌一下，一般這種情況下過來的同行都是願意互相溝通的，你知道有哪些企業要來，我知道哪些企業要來，雙方再一合計也就八九不離十了；如果你一直堅守到報名截止的最後一刻，那麼在報名前10分鐘你基本可以完全確定本次報名的企業名單了。
5、硬舉or和諧
如果報名企業少，比如3~5家，那完全是可以談和諧的。匆忙的時候，大家有可能從報名截止到項目競拍中途的兩三個小時就得談一場合作，速度談下來一個框架協議，約定好多方各自的股權比例、誰操盤、誰並表、各方分別管哪些部門、股東會董事會席位等等。
如果報名企業多於了5家，一般談和諧的難度就比較大了，這個時候大家就要摩拳擦掌，看誰的子彈多了，這種場合下最為幽默的是，每次拍賣會感覺都像是一場武林大會一般，各路豪傑齊相逢。
6、做好舉牌準備工作
舉牌看似十分簡單一項工作，然而做好是要做非常多準備的，舉牌前做好敏感性分析表，做好現場及“指揮部”之間的溝通，隨時傳達拍賣現場各對手的叫價情況，建議可以創建一個微信群，將拍賣現場各家企業的叫價第一時間反饋在群中，供未到現場的領導決策。
作為一名懂行規的投資人員，切忌超過授權價舉牌，超過1元錢也不行！
7、招拍掛項目後評估
招拍掛後評估包括兩個方面，一方面是自我總結，若摘牌成功，需要將本項目開盤後的經營情況與當初前期的測算指標進行對比，看看有哪些方面自己當初沒有預估充分，價格、成本是否在自己的合理預期內？項目整體定位是否產生偏差？產品是否有了新的替換？越是有差異的地方越要找出原因。
另一方面是分析對手，若未摘牌成功，思考一下為什麼這次別人舉牌價遠高於我們？是定價高？成本低？品牌溢價？產品競爭力？投資戰略佈局需要？還是採用了更優的方案？待對方項目開盤以後，一定要到項目現場去觀摩學習，看看別人如何實現當時的舉牌價的，在現在行情下任何一個企業舉出的一個價格幾乎都是有理由的！
8、積極參與每一次招拍掛
每一次拍賣就是一次武林大會，對公司來講積極參與一次便可以有參與和諧“撿漏”的機會；對於個人而言，積極參與一次你便可以多認識三五個同行，久而久之圈子人脈悄然建立！
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