过去20年，房产帮不少人赚了很多钱，而且是闭着眼睛挣了很多钱。于是，很多人产生了“房子是最好的投资品”这么一个印象。但是，未来最好的投资将不再是房产。
去年，赵正宝老师就讲过一堂公开课，解析《你的房子未来20年可能会下跌》，大家可以点击蓝字去复习，文中详细带大家分析了影响房产价格的主要因素和原因。
1. 为什么说未来房价不会再大幅上涨
我们先来看一下中国房价过去26年的走势。全国的平均房价，从1991年的786元/平米，涨到2016年的7472元/平米。26年一共涨了8.5倍，平均每年上涨9%。
而且，房价的走势非常平稳。从这张图我们可以看出，过去26年里面，全国平均房价只有2年出现了下跌。分别在1999年和2008年。所以大家都特别喜欢买房子，因为在所有人的眼里，房价从来没跌过。▼
大家想想，如果有一样东西，你必须要用，而且价格在过去的二十多年不仅仅是几乎只涨不跌，而且平均每年上涨9%，遇到好年景，一年涨个10%以上也很正常。这样的东西，谁不想买？谁不想多买几个？
不过，天底下为什么会有这样的好事，这样的好事还能持续多久？我们先来看看过去，为什么房价涨了那么多？
我先解释一下什么是M2。
M2的学名是广义货币，说白了就是把全中国的个人、企业、银行等所有地方的钱加起来，简单来说，就是全中国所有的钱。
从图中可以看出，80年代之后，M2增速基本处于20%以上，甚至还达到过30%。也就是说，国家印了非常多非常多的钱。这些钱除了配合经济增长以外，很多都进入了房地产市场。也就是说，过去房价的大幅上涨，很大程度上是货币超发的结果。▼
这其实很好理解，房子就是物，而且是一种对所有人都是刚需的物。所以只要有钱，一定是优先流入房地产市场的。
但是，这两年，尤其是今年以来，M2增速大幅降低，这几个月已经降到了10%以下，也就是图中用红圈标出的位置。这意味着什么？
这意味着过去二三十年，中国房价上涨的最大驱动引擎熄火了。
2 房价不再涨，接盘侠在哪？
9月15日，国家统计局发布了2018年8月份70个大中城市的房价统计数据。其中，有67个城市的房价出现上涨，2个城市持平，只有厦门1个城市出现下跌。
对于未来的房价走势，争论从来就没有停过。首先，你来思考一下中国现在缺房子吗？英国媒体认为，中国有接近29%的房子是空置的。
2011年的时候，中国城镇人口的人均住房面积就超过35平米了。也就是说，一个三口之家，平均会有105平米的房子。对于农村人口，人均住房面积更高，达到60-70平米。
这样的人均住房面积，在全世界已经可以排在前五名了。除了纸上谈兵，建议大家在晚上去城市的新城区转一圈，看看成片的小区里，有几家是亮着灯的。
大家会发现，亮灯的比例非常低。尤其是三四线城市政府打造的新城区，一到晚上，几乎只有路灯是亮的。当你有时间的时候，也可以去你所在的城市走一圈，做一下类似的实地考察，看看是不是这种情况。出差旅游时，多去几个城市感受应该会更深。
好，我们思考下一个问题。现在的房子都给谁买走了？50后到80后，也就是29岁到68岁的这批人对吧。别看现在房价一直在涨，再高的房价，你必须要把手里的房子卖出去才算有意义。
那50后到80后未来会把房子卖给谁呢？只能是90后，00后，10后了对吧。那问题来了，真的有那么多90后，00后，10后来接盘吗？我们看看人口数据就知道了。
首先，我们来看看历史上每一年的出生人数。从文稿里的图上可以看出，历史上出生人数出现过三次高峰。
第一次在60年代末，当时每年有2700万人出生。第二次在80年代初，每年有2300万人出生。第三次在80年代末，每年有2500万人出生。
之后，每年出生的人数就一路下跌，从2000年开始跌破每年1700万，之后就一直在底部徘徊。也就是说，90后到10后的人数，要远远小于50后到80后。
从人口结构图上看，这个结论更加明显。对于20岁以上的各年龄段，人口是随着年龄的下降呈现越来越多的趋势。
也就是说，年纪大的人总是可以找到人口更多的年轻人来接盘，所以在过去，房价越来越高。但是，20岁以下的人口数量是急剧下降的。
也就是说，未来，当现在的房主想卖房套现的时候，肯定会遇到没人接盘的尴尬。如果出现这样的局面，房价就只会有一个结果，那就是下跌。
很多人说房价会一直涨下去。但是，看着人口数据，我真的不知道现在这么多房子，未来可以以更高的价格卖给谁。
3有些事情，错过了就没机会了
有人做过调查，如果时间倒退10年，你最想做的事是什么?，其中排名非常靠前的答案就有买房。
有些事情一旦错过，机会就不再。想通过投资房产，使自己财富增值这条路注定以后走不通了。
那未来20年的投资机会在哪里？
对于大多数人来说，如果不去学习，努力提升自己的财商，如果你不明白未来的财富模式在什么地方，你终将失去未来二十年财富增长的机会。
投资只会跟风的人，注定成为别人的接盘侠。
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