中秋佳節，港股卻直接來了個大陰線。截止9月24日收盤，恆指大跌454.19點，報27499.39點，跌幅為1.62%。而領跌大盤的是房地產板塊。
內房股普遍收跌，其中融信、綠城、碧桂園、世貿跌幅居前，都有5%以上。
到了9月25日，港股過中秋去了，A股也同樣沒能延續漲勢，其中地產也一樣是綠色一片，有38家房企跌幅2%以上，其中不乏許多廣東房企的身影。
地產股的下跌，與傳要取消商品房預售制的消息有關。
上面這篇通知是廣東地產協會發出的，廣東地協是一個非盈利的組織，主要會員基本涵蓋了廣東的所有房企。所以這篇通知可以解讀為收到了上層關於取消預售制的消息，而這個措施直接關係行業危亡，需要收集房企儘可能多的意見反饋以挽救局面。
上圖則是令廣東地協驚恐萬分的住建部評估函，也是事件的源頭。
商品房預售制
商品房預售也稱樓花買賣，是指房地產開發企業與購房者約定，由購房者交付定金或預付款，而在未來一定日期擁有現房的房產交易行為。
先付首付辦貸款，然後開始還房貸，等房子建好才交房多數也得等上幾年。這個看似「霸王條款」的制度源於一位大家熟悉的香港企業家---霍英東。
二戰以前的香港，最大的房地產開發商是嘉多利家族，一個源自伊拉克的猶太財團。嘉多利家族在香港開發了眾多商業地產和基礎設施，住宅則非常少。這主要因為當時的商品房交易制度是開發商蓋好房，購房者一次性付清，錢貸兩迄。所以在香港能買得起樓房的，都是那個時候很有錢的家庭，老百姓基本都是租房。
（中電集團董事局主席米高嘉多利爵士和前副總理劉延東）
而霍英東先生改變了這個模式。霍英東在1953年從嘉多利家族手裡購得九龍油麻地榕樹頭四方街至東莞街的一塊10萬多英尺土地，號稱要興建100多幢住宅面向市民發售。霍英東買完地皮，自然囊中空空，公司想再湊錢融資，時間太慢了。
於是，霍英東將樓房所有細節，包括面積和朝向、平面和透視、建材和價格，交樓日期等等，全都寫成廣告，在全香港派發。「第一期先交訂金50%，第二期在建好二樓樓面時交10%……第六期餘款10%在領入夥紙時清繳。」 香港、亞洲地區第一個分期付款買房案例便誕生了，並且獲得市場大力追捧。
對普通家庭而言，要一次性掏全款買房，實在太難。若是交五成資金鎖定房源，其他陸續再湊，很多人還是出得起這個錢。霍英東回憶起那段往事的時候也感嘆，廣大的普羅大眾都有一個置業的夢，分期則讓這些租了一輩子房的人有了家。之後，霍英東在出售四方街其它樓宇時，把第一期的訂金降低到總樓價的10%-30%，以吸引更多的市民前來買樓。
（霍英東先生和鄧小平主席）
後來買家在掏錢之時，樓房相當於還在 「開花」階段，一旦完工收樓，謂之「結果」。「樓花」非房屋實物，它只是購房的信用，也能自由買賣。很多人靠著炒賣「樓花」，賺到一大筆錢。這也就是預售制的由來。
隨著「按揭貸款」興起，銀行深度介入房地產，這個行業的融資能力更為強大。對購房者而言，這當然是大好事。過去開發商很少面向普通市民蓋房，即便是有，蓋一棟普通大樓，從買地皮、建房、再到售罄，至少七八年時間。現在開發商興建幾十棟上百棟大樓，往往一兩年就能搞定，這大大增加了樓房供給，有利於房價降低。1950年代到1980年代，香港房地產業蓬勃興起，只用不到三十年時間，徹底改變了城市的面貌。
94年開始，中國內地從香港學習「樓花」制度並廣泛推行，稱其「商品房預售制」。這套做法飽受詬病，從實際效果看，這25年曆程卻堪稱偉大。
由於福利房制度易滋生腐敗以及造成國家財政的巨大赤字，在1998年被正式廢止。但和香港早期的情形一樣，內地開發商蓋房時，也面臨很大的資金壓力。所以這個時候預售制起了大作用。從購房者手裡先拿錢，既是在捕獲需求，減少市場不確定性，同時也能獲得一大筆資金，供開發商建房使用。
在預售制的助力下，可以說為我國解決人民住房問題、城鎮化建設立下了汗馬功勞。
預售制廢除的不合理性：
一、房企對預售制依賴程度很高
實際上這並不是有關部門第一次提出廢除預售制。
早在05年8月和12年8月 ，關於預售制的廢除之聲就已經是甚囂塵上，但最終都沒有真正落地。實際上現行情況下，廢除預售制對於房企來說是滅頂之災，無論規模大小。
根據96家上市房企披露的數據，預收賬款（包括新會計準則下的合同負債科目）佔總負債比重近五年來穩定在27%-30%之間，佔總資產比重在20%-25%之間。換言之對於房企而言近三成的資金來源於定金和預收款。
實際上如果加上個人按揭款也佔了房企資金來源的14%，預售制給房企帶來的資金支持高達44%，而這部分缺口絕非從銀行端得來的有息負債可以填補得了。二、預售制並未推動房價上漲
預售制不僅沒有推動房價上漲，反而使得房價更為優惠了。在對比了40大中城市的期房均價和現房均價之後，可以觀察到自12年以來的絕大多數月份當中，期房售價要低於現房售價約10-20個百分點，並且價差在近年來有擴大的趨勢。可見預售和分期付款的方式有效降低了消費者的購房門檻，刺激了市場的潛在需求。
其實很容易理解，在普遍房企融資難的大背景下，誕生出了碧桂園、恆大為標杆的「高週轉」房企模式。這些房企一是借錢難，二是國家還要求降低負債率，三是借錢很貴，融資成本據調查已達到年利息12%以上。為了維持資金週轉，所謂的「捂盤」並不會出現，房企更希望能早些資金回籠。所以期房打折也就成為了常態。
有人也許會質疑房價不是一樣漲得很快麼，實際上這與我國土地財政依賴度高，以及貨幣投放（棚改）有著更大的關係。
三、預售制廢止後果
預售制如果「一刀切」式地廢除，那麼會帶來許多可能性。
一是地方財政無以為繼
長期以來，地方政府不僅僅是房地產的參與者，更是發展房地產的主導者。「土地財政」給地方政府帶來源源不斷的收入。地方政府正是依靠「土地財政」，從上漲的房價中受益，使地方的各種「發展謀劃藍圖」得以實現。
財政部數據顯示，2018年上半年，國有土地使用權出讓收入26941億元，同比增長43%。由上圖可以看到各個一線城市以及省份土地出讓佔據財政比重水平仍然高居不下，如江蘇、福建甚至高達3-4成！
對於房企而言，資金的週轉難或者斷裂，都會對拿地有直接影響。實際上由於上半年去槓桿加快以及棚改貨幣化的大量降低，全國流拍土地宗數已創歷史新高。
二是供給減少，房價以「地下」方式上漲
在我國，由於市場經濟制度的不完善，一有風吹草動便容易催生「地下市場」。供給不足就容易造成恐慌情緒，更何況是真實的供不應求。
可以猜想一下，房企也是需要生存的企業，而資金鍊的斷裂，有可能會是行業的一次大洗牌。資金優先斷裂的會是廣大中小房企，在房地產行業本來就向龍頭不斷集中的趨勢下，最後的結果可能是生存下來的都是少數規模大的。而在資金偏緊的情況下，即便是大企業也會放慢開發節奏。
市場供給減少，但中國的城鎮化進程卻尚未放慢，預計還能增長至2030年。在這樣的環境下，供不應求會帶來房價大幅上漲。也許地方政府會出臺限價令，但紙終究包不住火，「喝茶費」就是一種地下市場的漲價方式。
在武漢，由於限價令，買房搖號以及暗地裡的20萬-30萬「喝茶費」現象是層出不窮。有人說這是炒房的瘋狂，但實際上大背景還是供應的不足。對比了近1年半的數據得出了全國城市人才淨流入率排名；武漢超越深圳，排名第四；由於武漢大學生總量大，遠高於長沙、成都，武漢的實際人才淨流入應該至少在全國前三。
結語：
中國的房子仍然是不夠的。
在最近有專家表示目前中國住房自有率是90%，房價純粹是泡沫現象。按戶籍計算，戶均的確有1.1套房，但按戶籍計算存在較大誤差。任志強舉例說，很多家庭戶主名義下有兩套房甚至更多，但因為銀行按揭貸款額度等問題，有不少房子只是登記在戶主名下，實際卻由戶主的子女是單獨居住。
目前中國的獨居戶大概有7500萬戶，每年增速在30%左右，這些都被掩蓋在3億多城鎮戶口之下。所以住房總量看上去不少，但城市裡可供交易的商品房，還是遠遠不夠的。
預售制度改革事關老百姓、房地產企業以及財政收入三個大項，所以完善並不是下猛藥一刀切可以解決的，而是需要不同區域結合實際情況來調整，相信有關部門具有這個智慧。
風險提示：上文所示之作者或者嘉賓的觀點，都有其特定立場，投資決策需建立在獨立思考之上。富途將竭力但卻不能保證以上內容之準確和可靠，亦不會承擔因任何不準確或遺漏而引起的任何損失或損害。
閱讀更多 富途證券 的文章
