十一長假就要來了，兩年前的今天，北京第一次掛出了限價房土地出讓。而2016年10月份後，北京普通商品房土地供應為“零”。自那時起至今，北京一共出讓了68塊限價房地塊，總共對應著70餘個限價房項目。也就是說，北京在2016年下半年之後，用限價商品房替代了普通商品房。現有在售的普通商品房項目，都是2016年10月之前拿的地，大多數都是老盤加推了。
限價房概念
“限價房”，或者“限競房”，（以下都稱“限價房”），大部分北京的買房人都已經熟悉了，這裡再簡單普及一下。
- 限價房是商品房而不是政策房
- 與以前的普通商品房的唯一區別是，房產證或者繳納契稅5年以後才能上市交易。
- 土地出讓時，“限房價，競低價”, 開發商獲得土地使用前就已經確定了銷售價格的上限（但是可以降價），而且絕大多數要求建築面積90㎡以下住房面積佔比超過70%（以下稱90/70）。
總覽篇
下面是目前全部70餘個限價房項目的列表：
位置篇
這70餘個限價房遍佈北京，從二環到六環外都有。從各個行政區來看，大興有16個地塊，是限價房供應量最大的區。其他供應量較高的區有房山8個，豐臺8個。比較集中的位置有大興南海子公園，大興黃村，亦莊河西，房山良鄉，房山青龍湖，豐臺盧溝橋，朝陽孫河等等7大板塊。
地鐵篇
限價房項目，大部分項目都有面向剛需的產品。對於剛需上班族而言，交通配套是非常重要的考慮，畢竟每天的通勤時間直接影響生活質量。那麼，這70個項目，有多少在地鐵周邊呢？
我們把樓盤位置距離地鐵站不超過1.5公里的，算成地鐵盤，超過這個距離，步行至地鐵站已經比較辛苦，不太適合通勤了。這樣篩選下來，一共還有22個項目算是地鐵房。刨去兩個朝陽孫河的別墅項目禧瑞春秋和天瑞宸章，以及已經賣完洋房產品的瀛海府，萬科七橡墅和中海京西里，其他可選項目為17個，這其中包括5個未定案名的項目。另外，位於四環內的幾個項目-佑安府，九龍倉西局項目，金融街融府，永定府和海淀四道口項目，單價較高，因此總價也會相對較高，超出了一般剛需家庭的預算。這樣算下來，適合剛需上班族的地鐵房項目就很少了，大約只有10個項目了。所有的地鐵盤可以參見下面的列表。
戶型篇
由於大部分限價房項目需要滿足90/70的要求，因此相當多的樓盤設計了高低配的產品組合，即高層或洋房+別墅產品，少數項目則設計成了純洋房的社區。
對於前者，最典型的，和最常見的戶型就是90平米的小三居戶型。小三居通常都是如下面兩張戶型圖這樣的戶型，設計成雙衛生間的也很少見，只有金地悅風華和西府海棠。而設計成雙臥朝南的，僅有瀛海府一家。
因此市面的樓盤，小三居長得都差不多，基本屬於流水作業，沒什麼技術含量。畢竟90平米麵積較小，做成三居室，調整騰挪的空間很小，如果做成了雙衛，則臥室就會變得太小。倒是130平米以上大三居，四居的產品，各家樓盤的設計也有些變化，也大都不錯。
另一方面，設計了小戶型的樓盤並不多。目前我們看到有一居或者兩居的小戶型的項目包括萬和斐麗，旭輝城，金悅府，金麟府，和悅華璽等等幾個。
價格篇
限價房的最大亮點在於價格。限價房是北京為了平抑房價，貫徹“房住不炒”精神而做出的嘗試。由於土地出讓之時，均價和最高價就被劃定了上限，因此相對於同等位置的普通商品房新房，限價房的價格要低
20%以上。目前最貴的是東城區的“永安府”，限均價8.9萬/平米；最便宜的是房山區的“萬科七橡墅”，限均價2.2萬/平米。限價房在五環至六環間的項目分佈最多，單價大多數在5～6萬之間，朝陽孫河區域較貴，多為別墅項目，單價在6.7～6.8萬之間。六環外則價格就便宜很多了，房山和大興六環外的項目，均價都在4萬以下。而遠郊延慶，密雲，平谷的均價，都在2～3萬之間。
注：圖片來自好評與差評
降價篇
每年的九十月份，都是新房市場最重要的銷售季節，在樓市稱為“金九銀十”，但是今年很可能只能是“銅九鐵十”了。因為北京樓市本身處於調整期，加上由於限價房審批的節奏問題，導致這幾個月大量的新盤集中上市，競爭激烈，像房山和大興這些新盤扎堆的區域，新房銷售壓力更大，因此從9月份開始，出現了過去幾年都未曾見過的新房降價潮。
房山的旭輝城，限價3.89萬，現在降價到3.5萬左右，總價最低270萬起。
豐臺青龍湖的翡翠西湖，限價4.12萬，現在號稱東西向的89平米小三居直降8000元/平米。
大興龐各莊的瓜景房+德雲社學區房，中海雲築，限價4.2萬，現在號稱一期均價直降6000元/平米。
通州亦莊次渠的禧瑞天著，限均價52695元/平米，一期開盤有的房源降到了4.8萬/平米。
其他的一些去化不太理想的樓盤，比如頤景萬，華潤理想國等等，也有不同程度的優惠。
大興黃村的幾個樓盤扎堆，而且定價偏高，也很有降價的潛質。
價值篇
目前市場的共識是，四環內的項目，價格相對內在價值是偏低估的，因此是更有價值的。我們挨個說說。
洺悅苑，位於南四環內新宮槐房，均價6.2萬，價格低於附近的普通商品房新房不少，比如熙悅安郡單價7.4萬/平米還沒有地鐵，目前只剩下10餘套東西向低樓層的房源。
永定府，位於南二環永定門外，均價8.9萬，也是目前最貴的限價房，不過東西城的次新房都在10w+，附近的2010年的中海紫御公館單價11萬左右，這個價格相對還是便宜。前幾天北京發佈了《北京市新增產業的禁止和限制目錄（2018年版）》，以後東西城將再無新增住宅項目，永定府已經成為了絕版項目。
金融街融城，位於豐臺周莊子，均價6.6萬，三環邊上最便宜的限價房，價格與周邊的老舊小區二手房差不多，性價比較高。
九龍倉西局項目，位於豐臺西三環外西局村，限均價7.7萬/平米，臨近10號線西局站，周邊的次新二手房，較低價的次新房保利百合花園在8.5萬，而較貴的西宸原著，均價是12.4萬/平米。
以上幾個項目靠的是位置好，都是四環內的相對有價值新房。
那麼五環外，有沒有價值品種呢？有的。五環外，我們主要看發展預期。
海淀區的幾個項目，雖然目前的配套還比較弱，但一是定價較低，甚至相對二手房還有折價；二是海淀山後的發展趨勢非常好，未來會成為IT產業的科技園區。像山嶼湖，翡翠雲圖，以及位置更好的紫光西北望地塊的項目，都值得購買。
類似的，還有朝陽區的馬泉營地塊，限均價6.89萬/平米。但是臨近的望京區域的普通商品房新房已經都在10W+了，國風北京最新加推的房源已經12W了。而且朝陽區正在大力發展中關村電子城西區的北擴，阿里巴巴的北京總部將設立於此。因此區域的發展預期還是非常強勁的。不過這個項目要明年才能上市了。
另外，一個比較特殊的案例是瀛海府，靠的是產品設計，其88平米的小三居戶型，臥室雙客廳朝南，大面寬9.7米，得房率100%，已經成為限價房市場上的孤品。其地理位置也不錯，出門即是地鐵站，價格僅僅是5.2萬/平米，難怪是現在市場上難得一見的“日光”樓盤。
首付篇
100萬首付
前段時間，我們也寫過一篇《100萬在北京可以買到新房嗎？》，介紹了100萬首付可以買的新房項目。這段時間，又有些新盤加入了，綜合起來，100萬左右的首付（不超過130萬）能買到限價房新房包括以下項目。
房山的旭輝城，限均價3.89萬，現在降價了，均價大約在3.5萬左右。75平米的兩居，對應的總價在270萬左右，首付100萬出頭。
大興的金麟府，位於亦莊河西，限均價5.27萬/平米，一居室面積56-62平米，共有56套，一居總價265萬起，首付106萬。
昌平北七家的和悅華璽，限均價49877元/平米，有少量60平米一居，總價約300萬，首付大約需要120萬左右。不過基本售罄了。
大興瀛海鎮的萬和斐麗，臨近8號線瀛海站，限均價55071萬元/平米，60平米一居，總價約330萬，大約需要首付130萬左右。
大興龐各莊的中海雲築，限均價4.2萬/平米，現在直接降到了3.6萬/平米，89平米三居室大約總價320萬，首付130萬左右。
目前首付不超過130萬的限價房項目就是以上這幾個了。
200萬首付
上面我們提到過，五環之六環間，大多數的限價房單價在5-6萬左右，而主流產品是90平米的小三居，總價在450-500萬左右。對於首套資格200萬左右的首付來說，選擇面就相當大了，可以說，絕大部分的5環外的項目可以隨便選了。
東北部
可以選擇祥雲賦，位於後沙峪中央別墅區的邊緣，羅馬湖北側，限價5.55萬/平米，缺點是目前配套不太完善，優點是89平米小三居得房率較高。
西北部
可以優先選擇海淀的山嶼湖，89平米的小三居適合在海淀工作的IT人群。石景山的五里坨有三個項目：西府海棠，五里春秋和翡翠山曉，限均價都是5.2萬，地段一樣，價格一樣，只能拼戶型，拼品質了。從目前的設計和宣傳來看，綠城西府海棠的品質可能略強一點點。
西南部
石景山的國風長安、華潤電建小瓦窯地塊，都位於小瓦窯，無論位置、價格還是產品基本都一樣。配套不完善，勝在價格不貴，首付不到200萬，可以在五環內買到一套90平三居室新房。
門頭溝的華萃西山，緊鄰S1地鐵線，華萃西山的一個不利因素是附近有陵園，這就看施主你信不信風水了。
另外豐臺和房山的青龍湖區域樓盤扎堆，缺點是配套較差，位置偏遠，優點是湖景不錯。房山的項目價格都相對更便宜，缺點是配套不成熟，200萬首付基本可以買標準三居或者四居了。
大興的選擇最多，可以分為黃村板塊，瀛海板塊和亦莊河西板塊。黃村板塊就有好幾個項目，基本都在地鐵周邊，黃村的配套在大興算是比較完善的，均價都在5.5萬左右。亦莊河西板塊除了禧瑞天著，其他的幾個限價房項目都沒有地鐵，均價都在5.2萬左右，其優點是距離人大附亦莊分校較近，另外離南海子公園也不遠。8號線瀛海站附近有萬和斐麗，戶型比較多，小戶型設計不太理想，但是90平米的小三居就不錯了。
改善篇
限價房雖然是明顯偏向了剛需群體，但並不都是剛需盤，也有很多樓盤為改善群體提供了產品，也有些樓盤都是改善類的產品。為了滿足限價房90/70的規定，很多樓盤也做了高低配，即高層+別墅的形式，高層對應剛需，別墅滿足改善。
首先是朝陽孫河區域，孫河是統一規劃的高端居住區，目前的幾個樓盤（除了瑞悅府）都是以別墅為主。泰禾北京院子二期，雖然也被限價和限90/70了，但是贈送面積多，地下挖了3層。有小疊院，大疊院產品，合院產品，報價1200萬-3500萬/套。另外，孫河區域的禧瑞春秋，天瑞宸章都是純別墅區，這兩個樓盤離地鐵15號線也更近一些，值得高端改善人群關注。
海淀的萬科翡翠雲圖，也是面向改善群體為主。其戶型主力都是大戶型和疊墅產品。平層為147平米三居，疊墅為300平米起。萬科有在西北旺成功打造如園的經驗，而西北旺一帶IT大公司眾多，富裕群體人群也不少，翡翠雲圖也會有相當的市場需求。
石景山的五里坨，由於交通不便，其實更適合做改善型的產品。目前五里坨的三個項目，遠洋五里春秋和萬科翡翠山曉都做了高層+別墅的搭配，都有疊墅產品可供選擇。綠城的西府海棠全部做了洋房，也比較適合中端改善。
昌平沙河的中海麗春湖墅，緊鄰泰禾麗春湖院子二期，但是因為限價，價格遠遠低於麗春湖院子。中海麗春湖墅是洋房+別墅的組合，也有別墅產品可供選擇。
大興亦莊河西的和悅華錦，全部做成了純洋房社區，居住品質相對較好。缺點是無地鐵無商業配套。
再說說四環內的幾個樓盤，雖然限價了，但是由於絕對價格還是挺高的，絕大多數要600萬起了，剛需很難夠上，基本都是中端改善往上了。
東城的永定府，均價8.9萬，據說全部是4-8層小板樓，戶型暫定為88平米的兩居，130平米的三居。
豐臺的佑安府，豐臺位置最好的限價房，均價7.9萬，緊鄰地鐵西鐵營站和麗澤商務區，主推獨門疊院的類別墅產品，230-260平米左右；另外有少量小高層產品，主力戶型90平米兩居，目前據說是實際將銷售180平米，一半為開發商持有，這個創新的銷售方式，等待闢謠中。
豐臺金融街融府，均價6.6萬，三環邊上最便宜的限價房，性價比較高。主推戶型為82平米兩居，87-89平三居，150平四居。
總結
由於審批的問題，今年下半年限價房樓盤扎堆上市，造成短時期內新房市場競爭激烈，甚至開始出現了降價的風潮。北京樓市現在的這種局面應該不會持續太久，到明年如果供應量降低了，則市場很可能就是另一番情景了。購房者尤其是剛需，可以充分利用現這幾個月買方市場的窗口，抓住時機，爭取更多的優惠，買到稱心如意的房子。
最後，不得不重點提一下 - 絕大部分樓盤，加入我們的買房團購買，比自己去售樓處都要更便宜，而且還會有額外的優惠。有興趣可以私信。
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