在天津有這麼一個板塊，2016年下半年樓市大火，郊區地拍出市區價，房價瞬間瘋漲5000元/㎡，連續十個月僅一盤在售；2017年3月調控一出，又被重重摔下，房價在市六環四中跌幅墊底。隨著最後一項目的售罄，該板塊已有13個月沒有新房，2年沒有土地供應了！
這個板塊就是被地王折騰的外焦裡嫩、歷經起伏、嚐盡酸甜的空港。
如今的空港，你還好嗎？
新房一枝獨秀
2017年8月天保意境蘭庭宣佈售罄，至今空港已有13個月沒有新房供應了。如今有一個老盤終於有動靜了。復地湖濱廣場，時隔兩年三期小高層即將加推。如今樓市限購限價，有的開盤很搶手，有的打折都賣不出去。這個項目命運會如何？
濱海新區不限購
先解讀一下片區的獨特性，空港雖然地理位置在東麗區，但其實它是最靠近市區的濱海新區，該區域不限購。目前空港板塊沒房供地少，在售全是公寓，等不及新房買不起二手房的已奔向一路之隔的華明鎮。
說說項目本身
復地湖濱廣場沉寂兩年多之後，三期即將加推。三期共規劃20棟小高層產品，樓號為39-56，均為毛坯，其中44、45為13層到頂，其他樓棟均為11棟到頂，戶型為83、85、93平米兩室，以及99、103平米三室，共700餘套房源，項目預計首推300餘套房源，放風價24000-25000元/㎡，2020年交房，目前正在排卡中（填寫信息即可排卡，不需要驗資）。
小編到達項目時，看到售樓處已有兩三組客戶。據銷售員介紹，項目一週時間已排卡500餘張，人多時連樣板間都擠不進去。在空港無新房的狀態下，園區內各大企業員工的住房需求還遠沒有得到滿足。
關於放風價小編想說，按照目前樓市情況來看，一般開盤均價會低於放風價。
如天房領世郡放風價29000-32000元/平米，實際開盤價格25000-27000元/平米；仁恆公園世紀放風價45000元/平米，實際開盤價格為39500元/平米（含精裝）；中儲正榮棟境放風價35000元/平米，實際開盤價格為33900元/平米。
再參考一下空港的意境蘭庭，同樣是在限購的政策下，2017年8月份其精裝修小高層產品售價為22000元/平米。雖說過了一年，但如今仍然處於限價的狀態，復地湖濱廣場的放風價顯得有點高，何況產品還是毛坯，小編斷言，其開盤價會在20000-22000元/平米之間。
戶型以小面積為主
復地湖濱廣場三期共5個戶型，99平米小三室為功能性全明戶型，雖為邊戶，但沒有做成南北通透實屬可惜。這個戶型整體設計方正，但進深太長，餐廳位置較小。西北位置小臥室採光差。客廳超大開間，能達4米1，可與陽臺部分打通，增加客廳面積。
99平米三室戶型圖
83平米戶型總房源不多，所在樓棟為一梯三戶，該戶型為中戶全明戶型，但廚房與小臥室採光不是很好。入戶門無玄關，需要後期設計。各個空間設計較為方正，且帶有大陽臺。
83平米兩室戶型
區域位置與軌道交通
復地湖濱廣場位於濱海新區空港經濟區中環東路與東二道交口，屬於空港板塊北側，一路之隔就是華明板塊。津漢公路、京津塘高速環繞，通往市區、北京等地較為便捷。港內城市界面很好，道路寬闊，馬路整潔。項目500米內有兩個公交站，一個是東二道，另一個為空港經濟區圖書館站，公交車8條線路，大部分為空港片區內線路，通向市區僅一條。而地鐵方面，空港經濟區目前僅有地鐵2號線，未來還有Z2線在空港經濟區內設站。
名校+配套+醫療
其實空港受追捧的原因，有很大一部分源於教育，目前港內已有天津市實驗小學空港學校、天津市一中空港分校。與其他附屬名校不同的是，空港這兩所學校分別是由實驗小學、天津一中派老師任教的。
關於幼兒園，距離項目較近的有公辦空港二幼，社區內還有較為高檔的東方劍橋幼兒園（每月4000元左右）。在空港經濟區學校裡面還有21世紀幼兒園以及東方劍橋幼兒園（每月2000元/左右）。
空港經濟區規劃建設已達十幾年之久，發展至今配套建設也在逐漸完善中。況且不提早已開業的大型商超SM、名品集聚的燕莎浩特萊斯，復地本身自帶的大體量商業，如今已有部分投入使用。
復地湖濱廣場商業實景圖
除了學校、商超之外，還有三甲級醫院——天津醫科大學總醫院空港醫院，已在2015年投入使用。
總得有點遺憾
復地湖濱廣場距離地鐵2號線空港經濟區站還有相當一段距離，在高峰時間段，對分秒必爭的上班族來說，目前的接駁明顯不夠用。雖然片區內有Z2線規劃站點，但天津地鐵建設速度出了名的慢，擁有便捷的軌道交通仍然需要時間。在商業配套方面，無論是SM還是項目本身自帶商業，都明顯的人氣不足，復地的商鋪目前還有大部分呈空置狀態。而新燕莎奧特萊斯也很冷清。
空置商鋪
空港經濟區新房市場什麼局面？
空港目前市面在售的產品全部為公寓，價格區間為11000-18000元/平米，已經很久沒有70年住宅產品入市了。金隅2016年拿的三個地塊樓面價均已超過31000元/平米，堪比市區，目前工地正在緩慢施工中。
金隅地塊施工中
有小道消息說金隅已獲得批價45000-46000元/平米，如今市區海河金茂府高端精裝售價也左不過這個價，金隅如果真是這個售價的話，也只能唱首涼涼，對購房者來說接不住，對金隅來說營利談不上還虧本，兩敗俱傷。
對比之下復地湖濱廣場三期價格就顯得親民很多，拿地早的好處盡顯無疑。
土地市場：時隔兩年僅一宗地塊供應
2016年空港僅有三宗地塊成功出讓，就是上面所提到的金隅空港地塊，樓面價已超31000元/平米，即使入市，面對的也是高端客群。對於空港片區剛需、剛改客群意義不大。
但值得一提的是，時隔兩年，空港於2018年9月18日掛了一宗住宅用地，在遠洋新幹線與夏洛茲花園之間，該地塊將在10月出讓，樓面價為15129元/㎡，最高限價12.8652億元，最高限價樓面價約18155元/㎡，限價後空港板塊樓面價也因此確定了，對金隅地王只能賦予同情。
二手房市場：公寓拉低整體均價，次新房倒掛初現
曾經的輝煌
話說當年，嗯，也就是地王誕生之後，幾乎一夜之間，空港內無論是新房還是二手房，房價全部開啟暴走模式，同時帶火了華明鎮板塊。作為片區內唯一在售的意境蘭庭項目因關係戶太多，一度採取手動搖號模式，而房價從7月份的17000元/平米到10月份躍升至22000元/平米。
來看看當時地王抬價後的二手房房價。2017年4月份空港二手房房價漲勢達到最高點27884元/平米，華明鎮也在3月份達到最高點21885元/平米。但在2017年3月份限購政策出臺之後，全天津市二手房都在跌，東麗區跌得最慘，尤其是空港和華明鎮板塊，跌幅分別達到26.06%、25.91%，在全市也名列前茅。空港和華明鎮的二手房高價完全是由於“地王”給哄抬上去的，存在不理性的泡沫成分巨大，而其板塊本身又無價值支撐，一旦遇到限購，怎麼漲上去的就會怎麼跌下來。
（數據說明：此數據為各區域每月的參考均價，來自鏈家網系統統計。表格中標紅的數字代表該區域的最高價，最後一欄的跌幅是指11月份該小區的價格與其最高價格相差的百分比。）
如今的冷淡
如今空港的二手房住宅產品掛牌價剛達到2017年4月份最高點價格，市場上公寓、住宅產品都有且二者價格相差較大，公寓均價10000-14000元/平米左右，住宅均價24000-31000元/平米上下，巨大價差拉低了空港經濟區二手房的整體價格。
在成交價格方面，目前二手房稍顯倒掛。查看貝殼網空港經濟區6月份至今的二手房成交情況，最高為萬科新里程27224元/平米，最低為遠洋新幹線二手房23542元/平米，總體均價25000-26000元/平米左右。而復地湖濱廣場最近成交的一套二手房也將近26000元/平米，與復地三期新房放風均價相比，稍有倒掛。但同時空港住宅二手房因價格太高，市場也較為冷淡，根據小編統計，近四個月來僅成交8套。
空港經濟區憑藉逐漸完善的配套以及優質的教育資源，成為港區各大企業員工上車首選，但如今的高房價使得購房需求外溢至華明鎮板塊。目前港內在售均為公寓項目，復地湖濱廣場3期即將加推的300餘套小高層產品可暫時為空港新房市場補充點餘糧。
然而整個復地3期僅700餘套房源，對空港市場來說遠沒有達到解渴的地步，金隅地塊因高地價短時間指望不上。新掛地塊出讓之後形成供應也得明年下半年，況且其居住用地建築面積較少，粗略估算能補貨700套左右房源，未來空港還需要更多的土地供應才能真正解渴。
閱讀更多 天津365淘房 的文章
