有不少二手房存在這樣一種情況，即業主當初是貸款買房，現在房貸沒還清，但是業主卻想將房子賣掉。那麼“房貸沒還清”的二手房能不能賣呢？
本期“鏈家房產指南”特邀上海鏈家風險控制部經理---陳寶海，一起來聽聽他的專業建議。
首先，貸款不還清是無法交易過戶的。
在房貸未還清之前，房子是抵押給銀行的，只有還清貸款，房子才真正屬於你，才可以自由買賣。所以，如果業主名下的房貸沒有結清，那麼唯一能夠把房子賣掉的途徑就是趕緊結清貸款，再重新上市交易。
方法一
自籌資金結清餘款
如果自己有足夠的資金，或尋找親友借錢，可以提前將餘款一次還清，待銀行出具結清證明及抵押證後再到不動產交易中心註銷抵押。如此，賣家獲得了該房屋的徹底產權，雙方即可依照一般的二手房買賣流程完結買賣。
方法二
用買方的購房款墊付
如果在賣房時恰巧可以找到一次性付款的客戶，或貸款比例較低，可衝抵住房抵押金額的客戶，便可一次性將剩餘貸款全部還清，按照正常流程進行買賣。
具體流程是：
簽訂房屋買賣合同，賣方向貸款銀行申請提前還款，買方支付賣方剩餘還款金額作為首付款。
賣方前往貸款銀行辦理提前還款，並事先在還款賬戶中存入足額錢款，到貸款銀行辦理結清手續。
銀行貸後管理中心出具解押材料，將原房主的房子解押出去，賣方前往房屋所在不動產登記中心解押，賣方擁有房子的所有權。
買賣雙方繼續辦理房屋買賣的剩餘程序。
但是，這種方法存在兩個難點：
1、如果買主也是依靠貸款買房，而首付又不足以支付剩餘的房貸，這種交易便無法進行。
2、近幾年因為一些賣方利用這種方法進行行騙，買方代其償還“尾款”之後，賣方便反悔不賣甚至玩起了失蹤，讓買方叫苦不迭。
“房貸沒還清” 的二手房，比一般二手房的交易多了“賣房前還貸款”、“解押”等步驟，即房子的原業主必須在交易房產之前，將欠銀行的房貸還清，將房子解押。這樣操作時，交易風險就大大增加了。
所以，購房貸款未還清的房子，無論是買方還是賣方都要注意交易中的風險，買房人要在購房前確定房子的權屬、銀行是否允許提前還貸，賣房人注意買方的首付款是否夠償還貸款，放款時間是否能接受等。
簡單來說，就是“房貸沒還清”的二手房，因為交易週期較長、過程比較複雜，建議找一家專業的房產經紀機構代為處理，這樣可預防購房者交易時錢房兩失！
三個舉措規避“購買貸款未還清房屋的風險”
1、拉產調，查詢房屋抵押狀況。
若房屋有抵押，則會在產調中顯示出該房產的抵押權人、債權數額，債權履行期限等，抵押信息一目瞭然。
2、對房屋進行預告登記，限制賣方的權利。
可以避免房主將房子一房二賣，保障買房人的權益，也保障了賣房人的權益。
3、在合同中明確房屋權屬、付款方式等問題。
約束雙方行為，避免不必要的糾紛。
上海鏈家交易專家提醒您：預告登記只有三個月的有效期，三個月內，務必完成不動產登記。如果時間真的來不及，也沒關係，您可以反覆申請預告登記。
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