計算方式不僅是等額本息如此，等額本金也如此，自己可以對照著上圖計算一下是否如此。

　　具體的利息是多少呢？它肯定不是計算器計算出來的455308.10元，因為房貸利率會隨央行基準利率的調整而調整。

　　比如今年調整基準利率中的五年期限貸款利率為5%，那麼明年1月份起房貸年利率則為5%，月利率為5%/12，具體的每個月還款利息：剩餘本金*5%/12，而非原先的：剩餘本金*4.9%/12。

　　也就是說，在未來30年央行進行加息，具體的還款利息是要高於房貸計算機計算結果。相反，如果進行降息，具體的還款利息是要低於房貸計算器計算結果。

　　還有一點就是商業銀行的上浮利率或者打折利率，比例是一個常數，不隨央行基準利率變化而變化。

　　比如商業銀行是上浮10%作為房貸利率貸款給你，那麼目前你的房貸利率就為4.9*110%=5.39%。如央行基準利率調整為5%，那麼你的房貸利率將會調整為5%*110%=5.5%，這其中的上浮的10%是不變的。出現打折利率也一樣，比如9.5折等等。

三人聚眾

普通家庭，工薪階層，有過買房經歷的朋友都知道，存錢買房子最揪心的問題，就是怕首付不夠，買不到心儀的房子。這時候如果銀行能多貸點錢，哪怕利息高點，是可以接受的。

利息的計算方式不是看你最終還了多少錢。你最終還的錢和此前的本金相比，一點關係都沒有。

比如現在一套90平的大房子售價200萬。這在二線城市已經是相當不錯的房子了。

我們普通人完全靠自己買這個房子，需要付出什麼呢?

30%首付+各種稅費，綜合成本大約35%。也就是要出200*0.35=70萬左右。買過房子的都知道，房價中的5%都是直接損耗，不知道花哪了的錢。

隨後貸款140萬，30年，平均每個月等額本息，還差不多7500元。

為了湊齊首付需要指出的70萬，對於一個年輕人來說，如果他每年可以存15萬，差不多要存接近5年。也意味著他年薪不少於20萬，5年才能存夠這筆錢。

要知道對一個年輕人來講，這攢錢的5年過的並不會很輕鬆，這5年裡，談戀愛什麼的，都得花錢。

但是，現在有了方案B。

銀行找到年輕人說，兄弟，房子我給你買了。你一個月不是差不多2萬嘛，你給我1個月1萬5，30年，幹不幹？

幹啊，傻子才不幹。

不就是30年後，本息加起來有接近600萬嘛。2倍的利息很高嗎？

但眼下：

1. 老婆肯定有了。

2. 孩子上學有著落了。

3. 不用看房東臉色了。

4. 房子一定會增值。

中國的房價以後會不會漲好幾倍，這事情是一門玄學，我們不去預測，但是從世界範圍看，房價穩定後，每年增值4%左右，還是很正常的。

但是，至少對現在來說，你不需要攢夠70萬的門檻，就有房子了啊。

這簡直是對自己階層的白日飛昇。

酒騎風

30年的房貸 30歲貸的款項 等到還清房貸後也差不多要退休了 同時，按照中國建築的標準來看，你住的房子30年後已經差不多是危房了，因為建房的時候質量多數有問題的。之前，住建部早就說過，國內房產的壽命不超過30年。所以，購房人還清房貸那一天，房子的折舊也差不多了，這房子要動遷了。國外的房子質量好，上百年不會倒，這是我們羨慕不來的。

此外，30年房貸利息是以目前的利率來算的，難道這30年裡房貸利率不變了嗎？恐怕有大的波動吧，目前的利率是歷史上較低的，如果一旦利率上揚，這30年裡支付房貸的成本會更高，生活會更加艱辛。30年後可能還100多萬房貸。

更值得關注的是，很多人覺得房貸很便宜，不貸白不貸，貸了也白貸，其實不是這樣子的，房貸利息本身是要還本付息的，這一貸就是三十年，本來欠了50萬，最後還要多還一倍，太不值得了，有錢還不如租房子住，因為房租再漲，要跟收入一起漲，漲幅是有限的。現在租售比回報率太低，貸款30年，不如租房居住好，等房價跌了再買入也不遲。

不執著財經

你這樣想沒什麼錯，但換個角度你會有不同的發現。房貸30年，利息幾乎等於本金。那房貸放在你手裡30年，你還不能讓你的資金翻倍嗎？貸款100萬，給你30年時間，讓你手裡的錢變成200萬，平均一年賺三萬多塊錢，這很難嗎？

咱們再換一個思路來看這個問題！你預計30年後一共還的利息很多，分攤到每個月的錢是也固定的，但是這30年通貨膨脹，你的能力在提升，工資在上漲，每月的幾千塊錢對你來說越來越不算問題。如果這樣你不好理解，你只需要考慮下30年前幾千塊錢意味著什麼，就能明白了。

房貸算是惠民政策，它不像一般的貸款，銀行就是要利潤。我做過客戶經理，當時我們做房貸幾乎都不是為了掙錢，都是為了衝量，讓自己的貸款業績上的快一點，這樣客戶經理評級能高一點。

房貸利率現在大概在6%左右，我們做的其他貸款比如經營貸，都是在8%以上，即使房貸利率再漲，它也是銀行貸款產品中利率最低的一種。千萬不要以為銀行掙了你多少錢似的。

你的轉發，我的10萬+。

！我是幫你解決銀行問題與職場疑惑的狗哥。

MBA銀行狗

如今在高房價的巨大壓力下，對於一般家庭而言，不僅僅要面對高額首付的巨大壓力，而且還要考慮銀行貸款月供的壓力，那麼這些方面的壓力你都想過嗎？房貸應該貸多少年比較划算？貸款三十年你多還多少利息？告訴你答案，貸款三十年，利息幾乎等於本金，有的地方甚至還要高於本金，比如武漢。

我8月份買的房，銀行貸款84w，分三十年還清，利率按基準利率上浮30%，也就是6.37%，最後還完連本帶息一共180多萬，話說武漢房貸利率真是高，感覺壓力山大。

買房月供後對於一般家庭而言意味著生活質量的下降，從此衣服幾年才忍心買一件，天天省吃儉用，恨不得每天清炒小白菜，生活質量大打折扣。

給你一張圖，每個人都秒懂！

表面上看，貸款30年買房壓力山大，利息幾乎等於本金，用利息都可以再買一套房，但是其實不然！！！

聽在下娓娓道來原因:

1.提前還款

很多人在還款一定時間後，隨著年齡和收入的增長，手裡的閒錢也會逐漸增多，這時候都會想到提前把房貸還清，但是仔細想想，真到了這一天，也許通貨膨脹更加厲害，而且銀行已經掙了大頭的利息，這時候提前還款，其實意義不是很大，倒不如把錢拿出來做一些其他方面的投資，收益會更高。

2.家庭資產有限

對於一般家庭而言，湊足首付已經是舉全家之力，手裡基本已經沒有可以支配的閒錢，萬一家人有個頭疼腦熱，這時候就該著急了，總體而言分30年還清，對於抵禦家庭風險方面的壓力是最小的。

3.還款時間越長，生活壓力越小

貸款30年，雖然總得利息比較多，但是每個月的還款壓力小，幸福指數也是最高的，所以時間越長越划算。

綜上而言，貸款30年雖然還銀行利息總額幾乎等於本金，但是月供比較少，給了更多的購房者更多的迴旋餘地。

那麼你認為貸款買房分多少年還清最好？留下你的答案。

奮鬥平遙人

30年的房貸利息幾乎等於本金，你是怎麼看的？

很多人認為，買房子貸款是很合適的。

30年的房貸利息幾乎等於本金，就是很正常的，否則銀行吃什麼？

要對付這種情況，讓自己快點走出困境，唯一的方式就是提前還款。

但是也有很多專家和投資者反對提前還款的。

他們的基本的理論就是，以後的錢越來越不值錢了，所以現在不用白不用。

他的錢真的是不用白不用嘛，以後的錢再不值錢，你交給銀行的錢也是錢吶。

現在我來說說我的經歷。

我曾經在農業銀行貸款，一共是57萬，15年。因為當時辦不了房戶貸款，只能辦商業貸款，所以每個月還款是5700，每年將近七萬，15年我的57萬貸款就要還差不多85萬，如果是還30年，那麼就要還100多萬，遠遠超過了貸款的本金。

可以老老實實的告訴你要還清這些貸款實在不容易，什麼都不怕，就怕哪一天出什麼事，用大錢，貸款怎麼辦？

還了八年之後，我提前還款9萬，現在每個月還需要還款4000，還款48000。

我們可以想一想，如果不提前還款9萬，每個月還需要還款5700，對於我們來說，這種壓力是很大的。

所以我認為能夠提前還款就提前還款，比如說，如果兩年之內我還能夠還10萬，我每個月我就需要還款3000左右，我們要對付起來較容易了。

有一些人老是主張不要提前還款，他們一來把提前還款的錢拿去投資，比如說做理財，還有投資投資平臺，會更有價值。

投資有風險，大家要明白，你想要你家的利息，別人想要你的本金。

所以我認為這應該因人而異，大部分的人來說還是提前還款的好。

什麼時候停止提前還款比較好呢？

有一個投資的法則是這樣的：用你收入的30%來還款就可以了，如果超過這個數，那麼就會有一些風險，或者是感到有壓力。

在充滿風險和壓力的裡面，生活是沒有幸福的。

逃出許願城英漢教學群

記得2010年的時候，石家莊的房價均價也就5000到6000這樣，我一個同事說要買房石家莊二環外一點，房價4000多，很多人都說給自己搞這麼大的壓力幹什麼？租房子不也一樣嗎？也有人說房價肯定會下跌的，再等等吧？等2000一平米的時候再買吧！

我當時問我同事你為什麼買房子？答：結婚，在石家莊定居。我說那就買，他說壓力大。我問他，你首付夠嗎？要貸多少錢多少？同事答：首付15萬，貸款30萬，月供1600。他當時工資2000多，扣了五險一金也就1900多。

我告訴他，如果你想結婚想買房現在趕緊買，如果你以後想買就再也買不起了（當時真的只是覺得房子會漲，但是沒想到後來漲的那麼離譜），後來他聽我的定了房，我給他找的我在銀行的同學，一個月後成功入住該小區，現在這個小區的房價在15000左右，去年房價最高的時候達到過19000。

上個月洗車的時候，我碰到我這個同事，他說當初幸虧聽了你的，要是現在我連首付都湊不齊。他現在去別的公司了，一個月不到10000，扣了五險一金和個稅還剩8000不到，他愛人的收入和他差不多，現在還月供輕輕鬆鬆。

我說這麼多，還拿實例跟你說，你應該知道什麼意思吧？

石家莊二手房墊資

30年的房貸利息幾乎等於本金，事實的確是這樣。過去的數十年裡，買房早的都發了財，機會促人致富。比如我的家鄉一個小夥子，才初中畢業，1997年到廣州打工做銷售員，幾年後單獨批發電子產品賺了數百萬元。新世紀初，他與妻子一起在廣州越秀區買了4套房(當時才數千元一平米)，由此全家致富。如今成為了數千萬元的富翁，全家定居於廣州，且於早前五六年，憑廣州戶口又買了臨江豪華樓宅。這上千萬元一套的豪宅，部分商貸利息也比較高，這樣做划算嗎?他的經驗是，人民幣不斷貶值，物價年年上漲，房價只漲不跌，銀行利息從長遠來看，算不了什麼，二十年前與現在對比，幣值貶低了多少倍啊?膽子不大點，不放手去幹，那是發不了財的呀!

沒錯，這個小夥子的說法代表了不少炒房客的觀點，幾十年來的事實也驗證了這一點，幣值因通貨膨脹縮了水，只有買房保值或增值方為可靠。然而對較當下形勢，我的看法則截然不同，此一時彼一時，今非昔比也!前二十年經濟兩位數百分比爆發式增長，外貿紅利、基建提速，加上正逢城市化熱潮，那個小夥子適時把握機會，持續炒房發了大財。但繼續這麼做，就不太可行了。因為國家調控力度前所未有，下了真功夫，炒房勢頭得到了遏制。再則，目前房價已高得離譜，不似當年價位確實很低，如今盈利空間有限。所以，早期購房者不怕銀行利息翻倍，當年是十分划算的，通貸膨脹等於是給他們送了紅利。而今處在高價位再炒房，除了剛需戶無奈之外，投資客必定會有很大風險，是不理性的行為。若是購房款基數過大、過高，以商貸無優惠的銀行利息標準，儘管房價暫時穩住了，但誰能保證以後不會下跌(即地產泡沫破裂)呢？個人看法，最好目前謹慎對待炒房，不可兒戲從事。

東山雲谷

房貸利率計算分等額本息和等額本金兩種

等額本金計算比較易懂，它是將貸款額按還款的總月數均分（等額本金），再加上上期剩餘本金的月利息，形成一個月還款額，所以等額本金還款第一個月的還款額最多，之後逐月減少，越還越少。所支出的總利息比等額本息法少。但該還款方式在貸款期的前段時間還款額較高，適合在前段時間還款能力強的貸款人。同樣，如果資金比較寬裕了又沒有合適的投資項目，提前還款也是比較合適的，畢竟還了部分本金，利息就會少一部分。

而等額本息不同，它是把按揭貸款的本金總額與利息總額相加，然後平均分攤到還款期限的每個月中。作為還款人，每個月還款給銀行固定金額，但每月還款額中的本金比重逐月遞增、利息比重逐月遞減，這個計算規則比較複雜，咱們普通人不太弄得清楚，也就是說第一個月你可能還的99.9%是利息，銀行一般都有規定前三年不可提前還款，否則會有違約罰金並且影響個人徵信，三年後可提前部分還款，但必須保留10--20萬本金(視貸款總額)，五年後可全額提前還款，無違約金。但實際這時候你會發現這會還的金額和當時貸款總額相差無幾，也就是說前五年基本還的都是利息，這時候其實也就失去了提前還款的意義。

以上是個人的一些簡單的瞭解，各位銀行專業人士可以補充，希望能夠幫助到大家

芳雅花藝的李先生

改革開放以來，我國的經濟快速發展，用短短不到40年的時間，我們的經濟總量已經躍進世界第二，人民的物質文化生活水平空前提高。但不可否認的是物價也上漲很多，特別是房價就像脫僵的野馬，一路狂奔，己經超出了普通人的承受能力，買房己經成為人們的頭等大事，大家平時談論最多也是房子和房價。30年的房貸利息等於本金。買房貸款50萬，30過後歸還本息95萬多，我個人的觀點:如果你是20年前貸款50萬買房子的話(再往前銀行還不辦理按揭貸款)，當時的房價也就是每㎡200O元左右，首付20%就是10萬元。60萬元可以買2套150㎡的房子，但當時人們的收入也較低，特別是工薪階層，月工資1000多元不到2000元，現在的房價(以我們這裡的標準)，每㎡是10000萬元，那你的兩套房子就是300萬元，賣一套，留下一套自己住，把銀行貸款提前還了，又要省下十幾萬的利息，除下一套房子外，是不是淨賺了70左右？所以說近十幾年大家為什麼投資炒房，因為房地產是個暴利行業。我的一個朋友就沾了開發商的光而發了大財。他開始是做水晶生意的，就是雲南那邊把水品買回來，然後加工成水晶眼鏡，邊角料加工成水晶項鍊，手鍊等。當時每副天然水晶眼鏡能賣到10O0元左右，由於信息不對稱，雲南那邊的水晶非常便宜，因此他賺了有100多元，這在當時是一筆很大的財富，後來做水晶生意的人太多了。他就把錢借給開發商搞房地產，但開發商房子建好後，沒有錢還，就拿房子抵債，也就是按成本價給他的，後來房價越漲越高，因此被他賺了二千多萬。言歸正傳，如果現在再辦理50萬的按揭貸款，期限30年。除非剛需，不然，不建議你購買。國家現在對房地產進行了調控，今後還要出臺房地產稅，就是要高房價降下來，即使房價有所上漲，但漲幅不會太大。這樣貸款利息就顯得太多了。這只是我的個人看法。

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