孩子读书、生了二胎、改善居住环境、购买能力加强......在各种因素的影响下，改善型住房的需求也是逐年增长，不少人加入了换房大军。
那么，上海楼市限购限贷政策后，二套房的标准是如何认定的？二套房与首套房，在首付、贷款、契税方面都有哪些差别？如何交房产税？今天，就来为大家来解答。
二套房指的是啥？
“二套房”是第二套普通自住房的简称，是指以借款人家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)为单位认定的，借款人家庭人均住房面积高于当地平均水平的，再次向公积金、商业银行申请住房贷款的房贷房。
公积金贷款中如何判定二套房
以下这些可以认定为第二套改善型住房。
1、在沪无房有1次贷款（已结清）。
2、在沪有1套房，无贷款，人均面积小于等于36.7平方米。
3、在沪有1套房，有1次贷款（已结清），人均面积小于等于36.7平方米。
注：人均住房面积标准是：家庭住房人均住房建筑面积不高于统计部门公布的上一年全市人均住房建筑面积（2017年全市人均住房建筑面积为36.7平米）。
友情提醒：公积金贷款记录仅限在上海市是否有过贷款记录，在外地有无和是否还清不影响在本市使用。
首套、二套房在公积金贷款上有什么差别？
申请公积金贷款认定为首套住房的，家庭最高可贷额度为100万（个人最高贷款额度为50万元），有补充公积金的家庭最高可贷额度为120万元（个人最高贷款额度为60万元）；
认定为第二套改善型住房的，家庭最高贷款额度为80万元（个人最高贷款额度为40万元），有补充公积金的家庭最高可贷额度为100万元（个人最高贷款额度为50万元）。
首套、二套房在首付上有什么差别？
自2016年11月29起，居民购买首套住房（即居民家庭名下在本市无住房且无商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的），申请商业性个人住房贷款的，首付款比例≥35%。
购买二套房申请商业性个人住房贷款的，购买普通自住房的首付款比例≥50%，购买非普通自住房的首付款比例≥70%。
居民家庭名下在本市无住房，但通过人民银行征信系统显示在全国各地有商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的；或在本市房地产交易系统内查询到已拥有1套住房的（无论其是否有住房贷款记录，无论其住房贷款是否结清），均执行二套房贷政策。
普通、非普通住宅认定标准
上海市普通住宅标准主要有以下三种：
（1）五层以上(含五层)的多高层住房，以及不足五层的老式公寓、新式里弄、旧式里弄等；
（2）单套建筑面积在140平方米以下；
（3）实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.44倍以下（即容积率低于1.44倍），内环线以内的低于450万元/套，内环线与外环线之间的低于310万元/套，外环线以外的低于230万元/套。
注意，以上三条必须同时满足才为普通住宅，反之，则为非普通住宅。
二套房如何交契税？
商品房以及售后公房，契税的税率一般为3%，但是也会有税率方面的优惠政策，影响契税税率的多少，主要看是不是“唯一住房”（购房人家庭成员名下在任何地方无任何房产，包含和父母及其他人员共同共有。）
如果是“二套房”，无论面积大小，新房收总价3%，二手房为（核定价格-增值税）×3%(只抵扣增值税部分，附加税不抵扣）。
二套房如何交房产税？
上海家庭购买二套住宅的，可以享受人均60平米的优惠，剩余部分按照超出部分缴纳；
若属于二套住宅范畴的，同其他亲属共有房屋需计入个人住房面积累计。
01
Q：名下住房已经出售，目前名下无房，之前已使用过一次公积金贷款。如果再购入一套住房，公积金贷款如何认定？
A：应认定为申请第二套改善型住房贷款。根据公积金差别化信贷政策，借款人家庭名下无住房、有一次公积金贷款记录的，购买第二套住房认定为申请第二套改善型住房贷款。具体情况以公积金贷款受理网点的审核结果为准。
02
Q：婚前和父母共有一套住房，配偶名下没有住房，婚后夫妻想另外购买一套住房，申请公积金贷款可以算首套住房、还是二套住房？
A：若家庭无公积金贷款记录，可以算首套住房贷款。申请公积金贷款记录的已婚借款人，婚前与父母共有住房的，借款人和配偶可以各有1套共有住房不计入名下住房。具体情况以公积金贷款受理网点的审核结果为准。
03
Q：曾与配偶共同贷款购买住房，离婚后房屋归原配偶所有，现在作为单身再次购房贷款，是属于首套，还是二套房？
A：以借款人和配偶身份作为共同贷款人的方式使用公积金贷款的情形，属于使用过公积金贷款。现在再次购房贷款属于有一次公积金贷款记录，不能再算作首套住房贷款。具体情况以公积金贷款受理网点的审核结果为准。
04
Q：婚前以自己名字使用公积金贷款购买了一套80平方米的住房，配偶名下无房，也无公积金记录。婚后准备购买一套房，申请公积金贷款按照什么政策认定？
A：根据家庭名下已有一套住房的情况，再次购买属于第二套房，第二套改善型住房的标准是家庭住房人均住房建筑面积不高于统计部门公布的上一年全市人均住房建筑面积（2017年全市人均住房建筑面积为36.7平方米，下同），您的住房人均面积为40平方米，那么则属于购买第二套非改善型住房，无法使用公积金贷款。
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