9月21日，繼共有產權住房新政後，廣東住房市場又一次成為外界焦點：廣東省房地產協會向各副會長單位下發《關於請提供商品房預售許可有關意見的緊急通知》（以下簡稱《通知》）。《通知》表示，廣東省住建廳已配合住建部要求，對商品房預售制度進行了調研並擬訂了相關材料，擬“逐步取消商品房預售制度，全面實施現售”。該材料擬於9月25日上報住建部。
樓市拐點來了？
隨後，從住建廳工作人員處瞭解到，日前住建部向廣東、湖北、四川、江蘇、河南、遼寧等省住房城鄉建設廳下發了《關於對現有行政許可事項進行清理論證並對已取消下放落實情況進行全部評估的函》，其中要求對商品房預售許可進行深入研究，意在向各房企瞭解當前手頭所持有的項目預售信息等情況。但對廣東省房地產協會已經擬訂《通知》的消息，該人員表示：“需要向房地產處垂詢才比較可靠，但總體而言，現售是趨勢。”
當晚，廣東省房協相關人士向記者表示：該文件只是徵詢意見稿，並非真的實施。
住建部房地產市場監管司相關人士同樣表示：情況並不屬實，具體我們也在調查處理當中，具體情況不方便透露。
兩級機構紛紛出面否認，這件事有意思了。
不管其他省份是否跟進，現在大家心裡多少都會犯嘀咕，廣東這個姿態，是否暗示著商品房預售制度退出已經進入高層考量。
如是，中國樓市將徹底告別“香港模式”。
預售制這根從香港移植過來的槓桿，撬動了中國房改二十年來高歌猛進的歷史進程，現在撤下這根槓桿，不止房企要倒下一大批，投機者也將被套住一大批。
拐點已經來了。
預售制的利和弊
預售制有什麼好處呢？
首先，肯定是開發商獲利，行業准入門檻低了，比如30層的房子，開發商建到5層以後，基本上就可以辦理預售證了，10天之內就能開盤賣房，按揭款要被監管分期用，但首付款開發商可以馬上用，資金弱的房企，就可以通過這種方式來回籠部分資金，這錢一般都是用來還原來買土地的錢，以及建築方墊資的錢。
有了預售制，開發商就能繼續拿地開發了，因為花三五十個億拍塊地，轉手就可以收預付款還掉一部分銀行欠款，現在如果現樓銷售，30層要全部蓋完才能賣，這個週期就延長了，對開發商的資金考核壓力也大些，開發商去拿地也要掂量掂量了。
其次，預售制對市場的好處，就是加快了資金週轉的速度，阿貓阿狗只要一點錢都能利用槓桿來開發房地產，全國大大小小的開發商十多萬家，肯定是有利於加大市場供給量的。
但同樣，預售證有利也有弊。
一旦預售證辦理了以後，房子賣出去了，中小房企對於房屋項目的開工可能就不上心了，房屋質量也難以得到把控，業主們維權難，這還是好的情況，如果碰到行情差，小房企資金鍊斷裂，房子爛尾，業主們辦不了房產證更是頭疼。
從1994年算起，到今年為止，中國已經實施了25年商品房預售制度，客觀的說，為中國房地產市場化快速發展做出了貢獻。
預售制當時出臺的背景，是因為當時我國城鎮住房總量不足，商品房供不應求，為了加快建設、增加住房供應，所以我們從香港引入了這一制度，商品房預售制加速了整個房企的資金週轉，提高了資金使用效率，對房企來說，是空手套白狼的好生意。
為什麼要取消預售許可制度呢？
廣東省住建廳擬訂的相關材料提出，商品房預售制度存在導致工程爛尾、違法違規銷售、交易不公平、房屋面積管理職能難以釐清、不平衡發展和低效率競爭等風險，建議降低預售制帶來的高槓杆效應，逐步取消商品房預售制度，全面實施現售。
《通知》稱，為了解決預售所帶來的管理風險、消費風險、社會風險、金融風險，建議在當前建立房地產市場長效機制的“窗口期”，對預售制進行改革，降低預售制帶來的高槓杆效應，逐步取消商品房預售制度，全面實施現售。
從政府的角度考慮，還是一種調控思路，一種去槓桿，降低市場泡沫風險的思路，取消預售制了，開發商都要老老實實蓋完房子賣掉才能去玩下一個項目，一個小開發商，有預售制時，本來2年時間10個億可以開發2個項目的，取消預售制後，2年時間10個億隻能開發1個項目了。
這跟政府規定拿地讓你一個月內交齊土地款一樣，以前給你半年時間交齊，現在限制時間更短，讓你們房企真金白銀拿地，也就不會有那麼多房企瘋狂借錢去搶地，於是就可能不會有那麼多地王了，反正所有的板子都是打在開發商身上。
將會淘汰至少一半房企？
中國綜合開發研究院旅遊與地產研究中心主任宋丁在接受採訪時表示，目前房企開發資金主要來源於三個方面：自有資金、銀行貸款和預售迴流，“現售將會對房企的實力產生非常大的考驗。”宋丁表示：“中國的預售制度是在早年開發商資金比較緊張但供應需求大、需要加快開發節奏的情況下，學習香港‘樓花’的做法實行的。推行了二十多年後，中國房地產市場已經有所變化，預售制度在這麼多年的實行中也存在購房者承擔了大多數資金風險以及在收樓時發現貨不對板的糾紛等問題，
總體而言，現售是未來的趨勢。”對於取消預售對房地產企業生存產生的影響，嚴躍進舉例表示，在預售制度下，開發商在建造房子過程中，如果是30層的房屋，建了5層之後即可辦理預售，進行資金回籠並進行後續投資，但如果採取現售，就可能需要30層房屋全部建造完畢才能進行銷售迴流資金，這對房企的資金考核壓力就很大，“資金弱的房企將無法進行開發投資”。
宋丁表示，全面推行住房現售制度，“將會淘汰至少一半房企，剩下一些大的、實力雄厚的企業。”對於現售可能帶來的供應緊張，宋丁認為，供應緊張在政策推進階段肯定會存在，但也要看相關的配合方式怎麼應對，“未來市場會逐漸適應，最終形成非預售的格局”。
房價將何去何從？
很多人擔心，預售取消，住宅出讓週期變長，會減少新房供給，讓市場更加供不應求，房價應聲而漲。
這顯然是過度擔憂。
其一，現在早已不是住房短缺時代。過去一旦取消預售制，必然會帶來供給短缺。現在早已不可同日而語，一二線城市早已進入存量房時代，取消預售的影響，沒有想象那麼大。
其二，影響房價的根本因素在於兩點：一是貨幣放水，二是土地壟斷。有沒有預售制，在其中的分量並不大。否則，過去25年，預售制大行其道，最近開發商高週轉更是進入極致，可見有半點阻止了房價的上漲？
其三，樓市已經進入冰封期，最大的制約因素不在於供給，而變成需求不足。換句話說，房票足夠，但剛需們都在持幣觀望。預期一旦下行，市場成交量自然下降，預售取消又如何？
其四，預售制給開發商加槓桿，將風險轉嫁給購房者和銀行。取消預售，顯然符合購房者的利益。即使不取消限售，將預售資金進行第三方託管，也好過現今的開發商“空手套白狼”。
取消預售制：讓誰恐懼？
近日，美銀美林發表報告稱，目前經濟面臨增長放緩之時，不相信內地會對全國物業禁止預售，但當局或會選擇向部分城市預售實施冷卻措施，倘若此措施推行，估計對資產週轉型的房企影響最大。
有時候吹風，是為了試探市場，為政策落地提供前提。還有些時候，吹風是為了反向試探決策部門，防止政策的落地。
取消預售制，最直接的影響就是房企週轉速度變快，高週轉模式就此終結，這必然帶來房地產行業的全面洗牌。
中小房地產開發商，或將面臨生死之劫。事實上，最近一段時間，銀行開發貸、信託貸款等房企融資方式全面受限，一些中小地產商就頻頻傳出“崩盤”的消息。
大開發商也不是高枕無憂。雖然一些龍頭房企能進一步擴大勢力範圍，大魚吃小魚。但預售取消，整個市場都要面臨資金壓力，房企的利潤必然大受影響，高速擴張的歷史，將會一去不復返。
所以，無論是大開發商，還是小開發商，都不會樂見“賣樓花”的消失。
對於地方政府來說，高週轉的好處，是提高了土地出讓的效率，短時間內獲得更多的賣地收入。
如果高週轉不復，一宗土地兩年才能變現，開發商必然減緩拿地速度，土地財政又將如何維繫？
所以，現實利益錯綜複雜，“賣樓花”顯然不會那麼容易取消。
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