時間進入2018年6月，去年至今瀋陽土地交易市場拍出的高價土地紛紛入市，瀋陽樓市即將邁入全新階段，關於未來瀋陽房價走勢如何，哪裡將是價值熱點，成為老百姓買房最關注的話題。
就此，我們也專門採訪了東北房地產業內資深人士杜宏鵬先生，從專家角度對房地產投資做專業的分析解讀。杜總對中國樓市、地產的區域市場及房地產週期發展等，均有比較深刻獨到的見解，特別是其多年經驗總結的地產投資“時空相對論”，給大家的投資置業指明瞭清晰的方向，現將本次採訪內容整理如下。
核心觀點：
一、瀋陽樓市將迎拐點，兩月內房價或將出現“跳漲”
二、地產投資“相對論”：
找關係不如選項目，
選項目不如看地段，
看地段不如抓時機。
三、買房真經：
買房首選大品牌，要買就買大品牌大規模項目的首次開盤。
四、政府踩“剎車”就是上車的最好時機，樓市十年內最好投資機會出現
Q：首先我們有請杜總，用一句話來為我們的採訪做一個開場白？
杜總：我在孫中山故居參觀時，看到牆上幾個大字非常震撼：世界潮流浩浩蕩蕩，順之者昌逆之者亡。其實買房子也一樣，要看趨勢，看發展、看未來。我們不能只是盯著一條街、一條路，一個門牌號，或是隻關注戶型等微觀細節，我們首先要看大瀋陽的空間發展，看時代的變遷趨勢，要有理性的判斷邏輯和方法論，正所謂：找關係不如選項目，選項目不如看地段，看地段不如抓時機，這就是房地產投資的“時空相對論”。
話題一
現在要不要買房？
Q：如今百姓對瀋陽當下房價走勢特別關注，大家都對房價話題特別敏感，您對下一階段瀋陽房價走勢怎麼看？
關鍵詞：瀋陽樓市拐點已現，房價兩月內將迎來“跳漲”
杜總：決定房價的因素有很多，其中最主要的一個因素就是地價，瀋陽的土地市場從去年上半年開始，就迎來了一波大幅度上漲，基本上是周邊房價賣多少錢，地價就會在房價的80%以上。
大概兩個月後，去年以及今年上半年拍出的很多高價土地都會相繼入市，地價一般佔到房價的40%左右成本，把土地價格除以0.4大概就會是這個項目的入市價格，4000元以下宗地項目起價至少會賣1萬。地價相當於周邊房價80%的項目入市，售價甚至會比周邊原來房價翻倍，這就是大趨勢。去年以來拍出的高價新地在兩月內陸續入市，將使瀋陽房價迎來一波大幅跳漲。
瀋陽未來將會告別萬元以下的房子，真正進入萬元時代，二環3萬三環2萬將是一個確定趨勢。
Q：最近一年來，政府針對房地產市場出臺了調控政策，您覺得政策會對老百姓購房帶來什麼樣的影響?
關鍵詞： 政府踩“剎車”就是上車的最好時機，樓市十年內最佳投資機會出現
杜總：瀋陽的樓市調控政策主要有兩項，一項是主城區限購，一項是限價。限購政策的發佈會使主城區客戶外溢，將會對非限購區域的房子帶來升值機遇，將拉近非限購區域房價與限購區域房價。
政府從去年十月施行價格備案制，期間價格一直不允許上漲，但地價卻一直在大幅上漲。政府限價相當於踩剎車，現在就是上車最好的機會，可以試想，政府剎車稍微一鬆，車一下衝出去了，你再想上車就錯失機會了，地價大漲帶來房價大漲的趨勢不會改變。
我的理念：找人打折，不如選好項目，有些項目不漲，有些項目暴漲；選好項目不如看好地段，有些地段你選好了真漲，有些地段項目好它也不咋漲；選好地段不如抓住機遇，什麼時代買，買在什麼時候才最關鍵。
大家經常問，什麼是時機？現在，就是瀋陽樓市十年內最好出手機遇。
話題二
在哪裡買房？
Q：現在老百姓買房都想往升值方向靠一靠，買房子要選地段的話，您認為，瀋陽哪個地方最有發展前景？
關鍵詞：看準趨勢才能贏得未來
杜總：現在大瀋陽講“7+1城市群”，我們可以看看周邊幾個城市分佈，西北是阜新，東北是鐵嶺，撫順在東部。但7+1城市群中的一半以上的城市集中在南部，包括本溪、遼陽、鞍山、盤錦，所以渾南就是瀋陽城市群的幾何中心。
而且，瀋陽唯一的空港——桃仙機場在瀋陽南邊，瀋陽唯一的出海港——營口港也在南邊，東北最大的鐵路樞紐站——瀋陽南站還在南邊！現在瀋陽南站才剛剛啟動幾條線的使用，但這恰恰就是一個機會，當把所有的編組站全部打開的時候，所有列車全部停靠的時候，那裡也將迎來爆發式的機遇。
所以說瀋陽現在和未來發展的中心，非渾南莫屬。大渾南就是大瀋陽的中心，這就是大趨勢，選擇決定未來。最簡單的價值判斷：如果不知道買在哪裡，政府在哪裡，機場在哪裡，就可以買哪裡，一定沒錯。
Q：大家都知道渾南面積很大，您認為哪個區域價值潛力更大呢？
關鍵詞：價值窪地才有最大漲幅
杜總：關於渾南的發展趨勢我2014年就講過，當年可能大家還不一定信，那時候渾南房價就5千多，還賣不動，但是今天的渾南在全運村裡面已經找不到低於一萬的房子了，而且按照大趨勢還得漲，因為新拍土地價格決定了高層入市售價得奔1萬5起。
在渾南的道路上我們看不到一個井蓋，路邊找不到一根電線杆，地下管廊可以通汽車，因為渾南的建設理念很新規劃很超前，是比肩世界的中國第三代城市樣板，它未來的發展空間和潛力巨大，而且公園密度很高非常宜居。
不過價值窪地還是有的。渾南有條屬於它的“新市府大路”，東到市政府，西接高鐵南站。我們可以發現在這條路的東側區域已經深度開發，甚至開發到機場高速以東，東邊房價已全面過萬，而且幾乎已經沒有地了。
但在“新市府大路”西側新南站周邊，瀋陽體育學院、東北大學、瀋陽城市建設學院等高校密集，並且緊鄰自貿區和會展中心，那裡現在是一塊價值窪地。
區域內還有城市建設的歷史“留白”，有大塊土地沒有建設，特別適合於造城，大品牌進來以後可以重新規劃，重新定位。隨著新南站板塊整體崛起，4號、10號兩條地鐵線的開通，這裡就是渾南最好的價值潛力區位。
話題三
選房的首要條件？
Q：雖然知道有些地段有發展有潛力，不過同一個區域在售的項目有很多，百姓有可能還是不知道怎麼選擇，您從專業角度，有哪些建議給這類購房者？
關鍵詞：品牌時代來臨 大品牌就是升值的最大保障
杜總：現在項目很多，普通購房者經常做不好判斷，簡單直接的方法就是跟大品牌走。品牌源自口碑的積累，大品牌不僅有品質保障，而且可以發現大品牌經常會超越我們的想象力和預期。我們可以不相信自己的眼光，但必須要相信大品牌房企的眼光和佈局，也要相信他們的實力和專業。
話題四
有什麼項目推薦？
Q：我們知道就算相同品牌項目之間可能也會有價值差異，你覺得大品牌項目之間應該如何做比較選擇呢？
關鍵詞：大規模大手筆方能成就大未來
杜總：例如，來自“粵港澳大灣區”珠海的2000億上市國企華髮集團，已經全面佈局渾南全運板塊，以造城的理念開發100萬平方米的項目“華髮全運首府”，可以說是超大手筆。百萬平超級大盤，將會使項目具有廣闊的升值空間，不但對全運區域，乃至整個渾南的發展都將是個帶動，千億國企品牌改變的將是下一個十年渾南的發展格局。
華髮在2012年曾經在瀋陽的奧體板塊打造了一個高端項目叫華髮首府，現在已經是區域標杆。當年項目賣九千多，現在二手房至少一萬四五。華髮全運首府項目將是一個比華髮首府更優質更成熟的社區，它恰好坐落在渾南的“價值窪地”板塊，而且規模更大配套更完善，隨著兩條地鐵線和高鐵南站的大規模啟用，將會迎來更好的升值發展空間。
Q：現在全瀋陽的房價普遍上漲，面臨破萬，在買房時機選擇方面您有哪些更具體的建議給大家？
關鍵詞：要買就買大品牌大規模項目的首次開盤
杜總：我做房地產19年時間，走過中國30多個城市，經歷了房地產的幾個輪迴，現在我告訴大家這麼多年總結的核心經驗：要買就買大品牌的首次開盤！
為什麼買大品牌大盤首開？因為開發商項目規模夠大，品牌力夠強，房價一定是低開高走，第一次開盤一定是項目價格歷史的最低點，規模越大升值空間越大。另外，第一次開盤的組團一定是樣板工程，因為所有後面的購房者都會來看第一期，所以第一期品質越好，口碑越好，後邊才會賣得越好，才會實現項目的品牌溢價。
杜總還半開玩笑的說，買“大盤首開”的另一大好處就是“超值”心態下的心理平衡。打個比方，比如說你在渾南剛買了某個房子花了13000元每平米，結果一問鄰居春節後11000買的，還有去年底買的才花9000多，再問甚至還有7000多買的，都在同一個小區同樣的房子，你心裡會平衡嗎？
第一次開盤的價格會定義這個樓盤的檔次和它的定位，後面的漲價是因為時代在漲，大環境在漲。所以大盤的第一次開盤是最佳機會，但現在政府賣地都是幾萬平米十幾萬平米一個項目，所以像“華髮全運首府”這樣超百萬平規模的項目真的是越來越少，它的第一次開盤就在這個月底前（18年6月底）可謂是千載難逢。
Q：根據瞭解，瀋陽房地產市場今年有很多新項目亮相入市，您有什麼項目推薦嗎？
關鍵詞：未來十年內最值得投資項目出現
杜總：近幾年來東北房地產市場上我最為推薦的項目就是剛才提到的瀋陽“華髮全運首府”，因為其品牌實力強，規模超大，又恰好坐落在渾南最具發展空間的區位，擁有國際級視野與規劃的前瞻性，是真正的“大手筆”之作。
Q：這裡您能簡單講一下什麼樣子可以稱為大手筆嗎？
杜總：例如大手筆之一，大場景。一個高端的大項目要有一個建築地標和精神圖騰，華髮給了我們一個驚喜，復刻了一箇中國當代版的世界傳奇建築：林肯中心。
另外，我再重點提一下大家都關心的教育問題，據瞭解這個項目目前正在恰談一個比肩甚至超越北師大附屬學校的名校，未來項目將打造從幼兒園到小學、初中，貫穿十二年的頂級教育配套，而學區正是提升一個樓盤價值的最大引擎。大師級造園，大面寬的超級戶型，以及大配套、大醫療等等，這些構建了這個項目的大手筆，具體的我就不多介紹了。
Q：最後，根據杜總您的多年經驗能在投資置業方面給大家一些寄語嗎？
杜總：過去的長白島也曾經荒蕪，現如今寸土寸金，我們要相信發展的力量，我們要有前瞻性的眼光，過去的不再遺憾，祝大家都能找到房地產的下一個“長白島”。
小結：
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