小区物业管理中最重要的一个角色是业主大会。业主大会是指一定物业管理区域内全体业主组成的共同体，业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理合同中的合法权益。

业主大会的成立

《物权法》规定，业主可以设立业主大会。《物业管理条例》规定，物业管理区域内全体业主组成业主大会；业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。

如果一个小区只有一个业主，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会，应由业主共同履行业主大会、业委会的职责。业主大会是由建筑区划内的全体业主参加依法成立的自治组织，是建筑区划内建筑物及其附属设施的管理机构，其成立一般由业主自行筹备，自行组建。

业主大会作为自我管理的权力机关，其做出的决定，对业主具有约束力。业主大会成立的主要相关法律有《物业管理条例》、建设部的《业主大会规程》，根据以上两部法律规定成立业主大会应当满足下列条件:

1、物业管理区域内全体业主组成业主大会。业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。

2、一个物业管理区域成立一个业主大会。物业管理区域的划分应当充分考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。

3、同一个物业管理区域内的业主应当在物业所在地的区县人民政府房地产行政主管部门的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会，具体办法由省，自治区，直辖市制定。

业主大会的职责

业主大会作为物业管理区域内业主的自治组织代表着全体业主的利益，所以业主大会应当履行下列职责:

1、制定、修改管理规约和业主大会议事规则；

2、选举更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作；

3、选聘、解聘物业服务企业；

4、决定专项维修资金使用统筹方案并监督实施；

5、制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；

6、法律法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。

业主大会的召集

业主大会每年召开一次定期会议；业主大会会议，应当按照法律法规及相关政策规定以及业主大会议事规则的规定召开。

业主委员会成立以后，由业主委员会负责召集此后的年度会议；

如果发生重大事故或者紧急事件需要处理或者管理规约中规定的召开业主大会临时会议的情况出现，经过20%以上业主的提议，可以召开临时会议。

召开业主大会会议，应当于会议召开15日以前通知全体业主；业主可以自己参加业主大会，也可以委托代理人参加业主大会；住宅小区的业主大会会议，应当同时告知相关的居民委员会。业主委员会应当做好业主大会会议记录。

业主大会决议规则

业主大会会议形式:（1）集体讨论；（2）书面征求意见。

参加人数:应当有物业管理区域内专有部分占建筑面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。

决议方式:一般表决和特殊表决。

一般表决:是指简单多数决，即必须经过专有部分占建筑总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

特殊表决:是指实行特别多数决，即必须经专有部分占建筑总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意。

下列事项需要实行简单多数决:

1、制定和修改业主大会议事规则；

2、制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约

3、选择业主委员会或者更换业主委员会委员；

4、选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；

5、有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

《物权法》规定，决定使用建筑物及其附属设施的维修资金，改建、重建建筑物及其附属设施，应当经专有部分占建筑总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意。

业主大会的议事规则

《物业管理条例》第18条规定业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主投票权确定办法、业主委员会的组成和委员为正妻等事项作出约定。根据以上法规规定，业主大会议事规则应当主要包括以下内容:

1、对业主大会的运作程序作出规定；

2、对业主大会的会议时间、议事方式方式作出规定；

3、对业主大会的表决程序作出规定；

4、对业主委员会的组成和任期作出规定。

温馨提示

1、业主大会成立前，业主可以请求县级以上地方人民政府有关部门对设立业主大会给予指导和协助。

2、业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主投票权确定办法、业主委员会委员的组成和委员任期等事项作出规定。

3、业主大会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。

4、业主大会的决定不得其他业主的合法权益，否则业主可以请求人民法院撤销该决议。

5、召开首次业主大会和选举业主委员会，监督首次业主大会召开的过程，对于出现违反会议决议程序的情况，应当及时向相关业主或者有关部门提示。

6、业主大会应当制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用，公共秩序和环境卫生维护等方面的规章制度。

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