背景回顧
以私募股權基金的形式重倉全球主要樓市的黑石集團，試圖在中國市場更進一步。
英文名為史蒂夫-施瓦澤曼、中文名為蘇世民的集團聯合創始人兼CEO日前在紐約總部的投資者見面會上表示，希望在中國房地產市場取得獨資准入權，而不是與當地企業合夥。
中國商業地產市場可能是對外開放程度最高的經濟領域，境外資本在中國內地商業地產市場的主要資產是寫字樓、酒店、購物中心、物流地產和商務公寓，其中香港和新加坡是中國樓市主要的境外投資來源國。
2015年商務部放寬了外資投資中國樓市的政策，房地產從"限制類" 中刪除，除了住宅開發需要合資以外，商業用地和存量商業項目的投資幾乎對外資不設任何限制。已經在北京和上海持有寫字樓及購物中心的黑石集團還想要做什麼？
中國樓市對外開放程度如何？有哪些限制？
2017年外資於中國內地樓市的投資同比增幅高達84%
戴德梁行的數據顯示，2017年外資於中國內地樓市的投資同比增幅高達84%，佔全年總投資額的20%，而2016年該比例為14%。其中大宗交易包括頂新集團65億元收購上海1788國際中心，基匯資本49億元收購凌空SOHO、領展房地產投資信託基金41億元收購廣州西城都薈。
按資產類別劃分，過去十年，中國內地房地產市場的大宗交易以寫字樓、零售商業中心和綜合類物業為主。但外資在住宅市場上沒有佔據一席之地，從房企銷售額榜單上看，最早進入中國內地的香港房企恆基兆業、新世界、和記黃埔等都不在前100名中，事實上榜單中幾乎沒有外資房企的名字。
住宅地產從源頭的土地市場上限制了外資准入。儘管2015年商務部放寬了外資投資樓市的政策，房地產相關產業從"限制類" 中刪除，土地成片開發、高檔賓館、別墅、高檔寫字樓和國際會展中心的建設、房地產二級市場交易及房地產中介或經紀公司這些被多年視為外商"限制類"的產業歸為"允許類"，但其中涉及住宅市場的土地成片開發仍要求必須合資、合作，不得獨資。
此外，無論是民營還是國營的房企，住宅項目開發一般都不會引入外資。一是因為外資引入會導致項目權證的審批時間較長，二是因為外資成分的項目公司在境內銀行融資中不佔優勢。住宅市場以交易為核心，外資的引入不利於提高週轉效率。
無論是民營還是國營的房企，住宅項目開發一般都不會引入外資
商業地產市場，外資開發商可以設立獨資公司持有不動產項目。作為全球資管巨頭，黑石集團已經在北京和上海佈局，CEO蘇世民呼籲中國樓市進一步向外資開放，指的是外資在中國內地設立獨資的金融業務公司，面向中國境內投資人發行不動產信託、REITS和私募基金等。目前，商務部明令禁止外資設立房地產投資性公司，這一領域成為外資的禁區，也是中國商業地產對外全面開放的最後一層窗戶紙。
事實上，外資基於香港和新加坡較為成熟的REITS和私募基金市場，已經攫取了中國內地一線城市商業地產市場的政策紅利。據統計，香港與新加坡上市REITs共計持有67處中國物業，其中新加坡REITs持有量居多，達47處。在地域分佈上，香港REITs 持有的大陸物業中60%位於一線城市，位於二線城市的僅佔35%；新加坡REITs位於一、二線的物業分別佔47%和49%。本質上，中國樓市進一步的開放，已經上升到金融業對外開放的高度。
商業地產料將爆發 但市場已經嚴重分化
隨著中國金融業進一步對外開放，外資進入中國商業地產市場的步伐也將加快。境外資本看好中國一線城市商業地產的收益回報潛力，其中北京CBD的寫字樓的租金水平已經漲超紐約曼哈頓。在第一太平戴維斯發佈的報告中，北上廣深的CBD甲級寫字樓實際收益率已經躋身世界主要城市榜單的前列。此外，關於北上廣寫字樓、酒店和購物中心綜合體的併購交易也持續活躍。
商業地產料將爆發 但市場已經嚴重分化
、然而，在中國內地，即便是凱德集團這樣成熟的商業地產資產證券化操盤手，也沒能找到出售資產以外的好辦法去收回開發成本。2018年初，萬科與新加坡的凱德集團達成一筆重磅交易，由萬科旗下印力集團收購凱德在中國內地的20個購物中心，交易對價84億元。
萬達也面臨如何持有商業地產項目的難題，為了降低企業負債水平，王健林不得不將旗下大部分的文旅城出售給融創中國，保留經營權和品牌。
以黑石為代表的"房地產投行"，旨在解決商業地產開發商的資金沉澱難題，開發商有望完成從重資產到輕資產的轉型。基於穩定的投資回報和資產保值增值考慮，一線城市的寫字樓和購物中心是優質資產，酒店次之。
但即便外資湧入，也並不意味著中國的商業地產將出現全面繁榮，一些文旅項目可能會被定義為"白象資產"——佔用巨量資金,揹負大量負債,卻難見持續性增漲的收益。另外，長租公寓市場可能也得不到外資的青睞。
戴德梁行在一份報告中指出，就目前情況看，內地長租公寓的盈利模式還未完全成型，同時還需要國家政策的配合，整個市場仍未成熟，所以國外基金對國內長租公寓這一領域仍持觀望態度。
資本向一線城市聚攏，二、三、四線的商業項目將很難獲得支持。
除了頭部的幾家大公司，本土房企還沉浸在三四線城市住宅開發的熱潮中不能自拔，居高不下的負債水平，成為他們進入商業地產領域的先天性障礙。一線城市核心商業地塊和優質存量項目極為有限，外資一旦佔據先機，於本土開發商來說，轉型又少了一個選擇。
前述凱德集團轉讓的20個購物中心分佈於19個城市，其中14個城市為凱德僅有單一項目佈局的非核心城市。公司收縮全面擴張戰略，計劃聚焦在北京、上海、廣州、成都、武漢這五大核心城市。
這些，也反映了商業地產市場的另一個分化發展的趨勢：資本向一線城市聚攏，二、三、四線的商業項目將很難獲得支持。
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