壹︳First
经常走卫津路的朋友，想必对天塔湖畔、鲁能公馆对面的那3栋高层，是既熟悉又陌生。
所谓熟悉，这3栋楼已经伫立在此至少7年光景；所谓陌生，估计大家都会纳闷：“这么好的地段，为何建成那么久却一直空着？”
今年二季度初，这个沉寂多年的地标项目，终于有了“下回分解”。
4月3日晚，多元化巨头雅戈尔发布公告称，其通过下属全资子公司，在天津二中院的司法拍卖中竞得该项目，总价10亿元。
实景照片
公开资料显示，该项目天津市南开区卫津南路与天塔道交口西南侧，原名为亿豪大厦。
该项目总建筑面积94911.1平方米，包括1、2、3号楼3栋41层的高层建筑、6层商业裙房、3层地下车库以及其他附属用房等部分。自2011年左右建成至今，一直是空置状态，毛坯交付。土地使用年限至2045年1月25日。
不过，雅戈尔只是投资方面的大股东，日后真正操盘的则是阳光100。
据透露，该项目定名为“天塔喜马拉雅”，阳光100将引入喜马拉雅服务式公寓产品线，打造一个房地产行业的“新物种”。
3栋高层，A、B座定位为高端共享式服务公寓，建筑面积39949平方米；C座定位为高端行政公寓，建筑面积20291平方米。裙楼商业18100平方米，地下车位总计414个，共16571平方米。
服务公寓的户型包括55平方米、76平方米一居和139平方米两居，行政公寓的户型全部为200-300平方米的大户型。
公寓全部为高标准精装交付，不仅是抽油烟机、灶台、空调、冰箱、洗衣机、电视，甚至连家具都是配好赠送，实现绝对的拎包入住。
另外，除了居住部分，项目还依托18100平方米的裙楼商业，规划了大量的附属配套。
包括：集合阅读、咖啡、轻餐、沙龙分享的优檀书院，风格化的高端体验式商业——天塔广场，新生企业共享办公平台——凤凰工社，集阅读、互动、趣玩于一体的儿童中心，为圈层设定的私属会所——喜马拉雅山顶会，吴尊创立的飞纵健身，充满文艺气息的莲音乐餐厅……
9月22日，天塔喜马拉雅生活体验区正式开放，这也是该项目的首次亮相。
实景照片
贰︳Second
对于公寓类产品，姜Sir的态度一直是偏谨慎的。之前还写过一篇稿，点评了一下阳光100进入天津的第一个喜马拉雅公寓。
不过，今天丸姐却要好好怼一下地产老司机。
的确，公寓这种产品，一直以来都是楼市里一种极其另类的存在。说白了，绝大部分公寓项目，都是“在商业金融业规划用地之上建设的类住宅产品”。
开发商的态度，就是使用各种办法、在最短时间内把房子卖出去，实现现金流回正。
于是，大部分所谓的酒店式公寓项目，依托比较优质的区位，都是把户型做小、总价做低，以冲抵土地年限短、不能落户、贷款门槛高、居住密度大、商水商电没煤气等诸多劣势。
而一旦销售完结，开发商之前所做的所有努力就都结束了，基本没有会持续关注后期运营。
绝大部分酒店式公寓项目，也没有谁能在入住之后，持续为业主提供酒店级别的物业服务。所谓“酒店式”，基本上也只剩下标间般的户型结构、一梯好几户的楼层布局跟酒店一样了。
如此一来，市场中现存的多数公寓项目，都成了低总价居住于市中心的权宜解决方案。而后期管理上的缺失，又造成商住混杂、居住体验差，进而导致二手市场公寓价格的低迷。
可是，如果回到逻辑的源头，无论是开发商还是购房人，对于公寓这种产品的本质，也许都理解错了。
实际上，一个优质公寓项目的真正价值，并不在房子本身，而应在后期统一、持续的运营和服务。
这里所说的服务，可不是普通住宅物业那种保安保洁、维护维修那么简单，它需要达到星级酒店级别的水准。
比如，每周N次的入户除尘保洁、每月N次的全屋精细保洁、自助早餐、房间送餐、24小时大堂管理员值班、门童服务、上门衣物干洗、代订机票车票、快递上门送取件等等。
这些，可不能仅仅停留在销售阶段的说辞里，而应成为业主入住后的生活日常。如果全部都能实现，那就可以称得上是“服务式公寓”。
而要实现这种级别的服务，关键在一个数值——人房比。
通常，一个优质的服务式公寓，100间客房需要配备30-35人的运营团队，其中客房服务员需要在8-10人。而一家五星级酒店，一般100间客房配备的人员则会在45-50人左右。
以2019年8月底实现交付运营的天津南开喜马拉雅为例，总共244套房间，运营团队人员配置标准在70人。
此外，除了居住功能，优质的服务式公寓还应该拥有丰富的配套设施，比如游泳池、餐厅、健身房、会议室、儿童活动中心等等。
正因如此，公寓和住宅完全是截然不同的两类物种。像姜Sir那样简单地放在一起比较，用户型、朝向、绿化率等评价住宅的标准去衡量公寓，似乎并不合适。
当然，公寓也并不适合大多数普通购房人，它只适合一小类很特殊的使用者或者投资客。
后者买公寓，主要购买的是它的服务。或者说，他们是在买一种“把家安在酒店里”的生活方式。
天塔喜马拉雅合成效果图
叁︳Third
今年7月底，阳光100在重庆正式发布了新的喜马拉雅公寓产品线。丸姐当时也在现场，听了阳光100董事长易小迪对喜马拉雅商业模式的解读。
丸姐以为，这又是传统商办住宅销售的另一个版本。可在听过易小迪的演讲，并和天津喜马拉雅团队深入沟通后，才有了一个颠覆性的认知。
首先，喜马拉雅新项目的主要来源，并不依靠一级土地市场，而是瞄准一二线城市优质地段上，大量还未建成、便因种种原因销售受阻甚至烂尾的商办物业。这些物业的收购成本更低，且选址多处于城市较繁华地段。
其次，喜马拉雅并不是单纯的销售型商办住宅。它最开始虽然仍然以传统的销售回款来解决现金流的问题，但紧跟在销售之后的，则是交付之日起对项目持续的托管运营。
高净值人群的资产配置需求，是喜马拉雅产品销售的主要目标。不过业主购买后，都会被要求与运营团队签署3-5年的托管协议。之后，以高端商旅客群为主要服务终端目标，通过优质的后期服务，持续获得稳定的租金收益。同时，也以此为基础来实现资产的保值增值。
一句话：运营租金收入高，而不是销售收入高，才是喜马拉雅成功的标志。
第三，喜马拉雅是一个全国联网的产品线，预计3年后将实现3万间客房的规模。它致力于在移动商旅客群中构建自己的IP，打造一个共同认知的俱乐部品牌，通过会员制建立人与人之间的社交平台。
你可以形象地将喜马拉雅理解为，中国版的雅诗阁公寓+会员俱乐部。
那么，如何判断以上不是阳光100为了单纯卖房而喊出的噱头？可以看一下喜马拉雅的运营管理团队。
据了解，这个在新加坡合作组建的国际化酒店管理团队，主要管理人员来自新加坡、加拿大、澳大利亚，具有丰富的高端物业管理经验。其灵魂人物是Iqbal Jumabhoy——全球第一的酒店式公寓雅诗阁的创始人之一。
天塔喜马拉雅合成效果图
肆︳Fourth
据了解，喜马拉雅这个产品诞生于2014年。最开始，阳光100在产品定位上也有过摇摆。经过这几年的摸索，才逐步决定走先售卖、再统一管理运营的路线。
易小迪说，喜马拉雅瞄准的是传统住宅市场之外的高端租赁市场，未来潜在需求将达到2万亿，而且迄今为止还没有谁成为绝对的老大。
那么，具体到天津市场，可能会有不少人持怀疑态度：“天津哪有那么多高端租赁的客户？”
天塔喜马拉雅合成效果图
天津喜马拉雅现在的运营负责人，曾经在雅诗阁泰达MSD服务公寓工作多年。
据他介绍，天津的外企数量并不少，比如空客、丰田、大众等等，外籍中高层管理人员数量也不在少数。据他估算，目前天津长期工作的外籍人士约有3-3.5万人，其中日籍人士约有7000人。
这些外籍人员的租房需求，基本上看公司给予的租房补贴预算。基本上常驻的董事长、行政总裁级的预算在每月3万元左右，总经理级在每月2-2.5万元，经理级在每月1-1.5万元。
通常，带家属的外籍人士比较倾向租大户型的民宅，但这部分人群只占到整体人数的20%左右。所以，大量的外籍人士还是更倾向于租住服务式公寓。
而天津之前几个品牌的涉外服务式公寓，满租率都能达到7成以上。因此说，未来整体的市场空间并不小，主要比拼的就是谁家的服务更周到、配套更完善了。
最近两年，天津的经济确实广受诟病。GDP增速下滑严重，进入全国排名倒数行列。可是，在GDP增速放缓的背后，却是产业结构调整的深入。
根据天津国民经济统计公报显示，从2008年至今，天津第三产业占比一直在不断提升，从2015年开始已经连续3年超过第二产业占比。2017年前三季度，比重首次超过60%。
2017年，天津全年新增科技型企业、规模超亿元科技型企业分别为1.2万家和420家，累计达到9.69万家和4228家。累计在津投资世界500强企业达到167家。
2017年全年完成市级科技成果2300项，其中属于国际领先水平的78项，达到国际先进水平的264项，科技成果获得国家科学技术奖19项。全年签订技术合同12512项，合同成交额658亿元，增长9.3%；技术交易额497亿元，增长14.1%。
全年发放人才“绿卡”4.36万张，引进国外人才13200人次，新建博士后工作站25个，年末博士后流动站77个、工作站252个，在站博士后1200余人。
这一切，都在为天津经济今后的反弹积蓄着力量。同时也证明阳光100喜马拉雅这种非住宅产品，在商业模式上的可行性和广阔前景。
当然，丸姐也有所担心，毕竟这是地产行业的一个“新物种”，对于后期管理运营的水平要求太高了。天津喜马拉雅，阳光100只签署了整体托管5年的协议，这个时间是否还是太短？未来每个项目微观的运营能力，能否支撑易小迪的宏观设计？
这一切，可能还需要时间的考验。
实景照片
- END -
2018·9·26
温馨提示
本文对项目所描述的内容，均基于开发商提供的图纸、设计、规划以及其在其他城市做过的项目情况，仅供参考。我们力求保持真实客观，但毕竟无法涵盖所有信息，且无法对未来实际交付情况负责。
请读者务必谨慎判断开发商推广宣传的真实性，包括项目周边可能存在的不利因素、具体交付标准、相关审批文件等等，并在签署法律文件前，仔细阅读各项条款，慎重缴纳定金。
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