一年前，长租公寓的爆红，许多人纷纷感慨：终于有不做房奴的余地了，背负房贷三十年，不如轻松租房一辈子。
一年后，长租公寓市场面临爆雷、价格失序，不知那些决定一辈子租房的人是何感想？
短短一年之内，长租公寓市场就有这样的变化，跌落神坛的速度比当年的P2P理财产品还要快。本期，中邺将借此次的长租公寓爆雷事件，聊聊市场失序背后的深层原因。
长租公寓爆雷的导火线
长租公寓的基本运营原理就是批量向房东收购房源，加以改造后转手租给租户。就算是运营方出了问题，租户无非是损失当月的租金和押金，但此次的长租公寓出现如此严重的问题，4000多户租户遭受严重损失，到底是为什么？
原来，此次爆仓的这家长租公寓以手头上的房源为抵押，向网贷平台申请贷款，这些贷款仅有少部分对房东结算季度的租金，更多的则被用于收购更多的房源。而租户则在不知情的情况下被绑定网贷平台，每个月缴纳的租金其实就是在帮运营方还贷款。由于是以个人身份绑定网贷平台，因此在运营方破产后，租户为了个人信用不得不继续每月缴纳租金，而房东也收不到后续的租金，双方都损失惨重。
目前市场上有多种长租公寓金融产品，比如REITs和类REITs，以及此次事件中提到的租房贷等，是否这些产品都存在这种风险？
中邺认为，其实长租公寓存在着两条运作链条，一条存在于运营方、租户与房东之间，是通过租赁合约关系建立的运作链条。运营方收取租户的押金和租金，同时提供给房东租金以维持房源的稳定，期间产生的差价就是长租公寓盈利的来源之一。另一条链条则存在与运营方与资金平台之间，运营方以房屋使用权、出租权吸引贷款和风投，从而获得维持扩张的资本。这两条链条本应该是互相独立的，即是有相互交叉的操作，也应该是建立在双方知情的基础上，否则，以信用为重要基础的长租公寓就动摇了其根本。
以此为导火线，长租市场目前存在的各种问题也引起了热论：改房型、抬租金、服务差、囤积房源等，一波声讨黑中介和血腥资本的舆论浪潮又就此掀起。
租赁市场失序，比房价高涨还可怕
根据21世纪经济研究院发布的数据显示，2018年7月房租同比去年，成都涨幅32.4％、广州30.7％、深圳30.5％、重庆25.1％、天津23.9％、北京20.3％、上海19.2％、杭州19％、南京16.3％、青岛15.9％、厦门10％，上述11个城市过去一年房租平均涨幅达到了22.12%。
我爱我家的前副总裁胡景晖曾公开抨击长租公寓运营商，以高于市场价20%~40%的价格收购房源，再经过一番“N+1”甚至“N+2”的改造，转手出租。媒体市场调查也发现，越来越多的租户因为房子被收购而面临搬迁，而越来越高的租金也只能租到越来越小的房子。
胡景晖曾透漏另外一个事实，那就是运营商为了造成市场供不应求的假象，故意积压房源。随后，10家长租公寓运营商承诺拿出手中共计超过12万套的全部存量房源投向市场。然而真相往往比看到的更可怕，《2018年中国住房租赁白皮书》显示，北京租赁人口863万人，目前租赁房源总数为350万间，租赁缺口400万间以上。全国租赁机构化比例最高的城市是北京，占比为10.3%，其次是杭州和上海，分别为9.2% 和7.6%，也就是说在租赁市场的房源中，90％以上都是房东和中介在对外出租。代表着资本的运营商所能操控的，不过是这个市场位于中上层的一小部分，不过是这次事件中煽风点火的从犯。
然而主犯是谁？早在年初，就有北京回龙观因大火，促使政府出手整治违建违搭，一夜之间多少租客流离失所。违建违搭是近两年才出现的吗？不，长久以来政府对租赁市场的监管不到位，制度不到位，最终造就了积重难返的租赁市场。
房价涨了，可以租房；房价高涨且房租高涨，将面临的就是社会的不稳定，人口的流出和最需要劳动力的制造业的衰败。这样一颗不定时炸弹埋藏在我国这么多年，制度和监管依旧没有跟上，实在是让人不安。
中邺观点：监管必须走在资本前头
无可厚非，租赁时代一定是未来的方向。尤其是在房地产买卖受到严格管控的现阶段，租赁是唯一的出口，有着巨大的政策红利和利润空间。但任何市场健康发展的前提，必须是已经建立起完善的监管机制，有基本完善的法律体系对各方利益进行保护，带上“镣铐”，资本才能合法合规地起舞。
对于城市来说，在抢人的战略模式下，誰首先解决了房的问题，谁就有优先发言权，谁先解决了住的问题，谁就有主动选择权。因此，如何管理和整治租赁市场，相信会是接下来各地政府的重头戏。就在8月29日上午，深圳规土委透露，深圳正在探索建立全市稳租金商品房项目制度，具体措施包括一房一价，一年一调等措施，但实施范围目前仅限于精品商品房。中邺认为，出台相关监管政策，完善租赁价格统计体系的同时，还要逐步统计、备案出租房源建立数据库，并加强相关住房改造后统一租赁的指导和监管，保障租赁双方合法权益，才能建立公平的租赁关系。
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