我們之前系列點評了2017房企十大謎團。比如：
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……
發現一個問題：如果再用傳統的財務邏輯去分析房企，越來越背離真相；如果不先理解一家企業的商業模式，就不可能讀懂財報數字。
在2017上市房企10大迷局中，排名第一的就是華夏幸福。以它和萬科作類比，在營收和融資方式上，就有大不同。
以2017年財報為例，華夏幸福有7類營業收入，其中產業發展服務和房地產開發佔比相差只有10個百分點。萬科只有一項主營收入——房地產開發，佔到總營收的99%。
如果在營業收入上有如此大的差別，在接下來的利潤體現上，差別更大。
這事，同行怎麼看?對企業而言，金融機構怎麼看更重要。金融機構的態度，往往體現在融資額度和融資方式上。
俗話說，錢難借，臉難看。最難看的臉就是債券臉。它對企業的信用要求最高，高過銀行。需要說明一下，上表中，萬科沒有給到不同融資額度的統計，只是用銀行借款和其他借款區別。
我們看到，華夏幸福的債券融資高達44.29%，而萬科的銀行借款高達79%。也就是說，即便萬科其它借款全是債券，也只佔到了21%。雖然兩家公司的境內評級都是3A，屬於最高級，但華夏幸福使用債券的比例，明顯高於萬科。即便是在絕對值上，華夏幸福的期末餘額是489億，萬科也只有284億。
如果再細分，華夏幸福的融資結構更奇怪，這是包括萬科和其它房企都鮮有的融資方式。
是不是很奇怪?在其它房企財報中，極少見到！
這就好比武林江湖，大家在切磋武功前，都會自報家門，比如你是少林，還是武當，然後再一招一式比劃。但是，華夏幸福到底是哪一江湖門派，卻是很難說清楚。
在深交所工作期間，曾上過清華大學朱武祥老師的課，幸好朱老師還是華夏幸福的獨立董事，我們自然試圖用朱老師的學術觀點破譯華夏幸福的商業模式。
當時學習的內容，都還給朱老師了。只記得朱老師寫過一個公式：
當時沒聽懂，但一直記得。幸虧創富志俱樂部張信東老師做了一期雜誌，把它詳細記錄下來。借用信東老師的學術資料，試圖用五張圖表還原華夏幸福。
先來看第一張圖表：
模式1.0中，是傳統的開發模式，土地就是麵粉，房子就是麵包，開發商從政府手中拍到土地，做成麵包，賣給客戶。
但是，這個模式越來越難了。因為土地越來越貴，而且政府還限價、限購。
此題有解嗎?
華夏幸福就很不一樣，不賣麵包，賣起蛋撻。
什麼叫賣蛋撻？
打個最簡單的比方。為什麼這麼多人喜歡在北京買房?實際上是買北京的教育、醫療、娛樂資源，北京還有份好工作。
但是，好資源不是天下掉下來的。它是奮鬥了好多年才有的果實。很多人只是看到了果實，沒看到果苗長成的過程。
華夏幸福看到了過程，它跟政府說：
我們籤個協議，修路建橋蓋花園，我再和企業籤個協議，幫助企業提供一體化解決方案，把企業請進來。這樣一來，城市環境好了，企業辦公環境好了，宜居又宜辦公，越來越多的人就會湧進來。
而且，一開始還不用政府掏腰包，先期的費用籌集，我們來想辦法。
於是，地方政府成立了園區管委會，華夏幸福成立了阿凡達公司（打個比方，圖個好記）。地方政府當然樂意，生地變熟地，全是增量，企業入駐後，地方政府還能持續有稅源。
從模式1.0到2.0，華夏幸福提前介入到資源搭建，表面上是要做城市運營商，但不要忘了，產業導入是關鍵。所以，嚴格來說，應該叫產業新城運營商。
誰都想賣蛋撻，但不是誰都能賣的。把企業請進來，這是個慢功夫細緻煲湯活。
這時候，一個牛人出現了，它叫阿凡提（藝術，圖好記），是阿凡達的哥哥。
阿凡達說：弟弟，你這麼幹，雖然能幹成，但非常累，天花板也容易看見。你要降低成本，就要解決標準化複製的問題。
阿凡提說：哥哥講得有道題，一個固安產業新城就搞得很累，如果再按原來的辦法搞，我還不得累死。
所以，阿凡達出手了，就是下面這張圖：
這就是模式3.0。在招商環節，阿凡達做了一件很重要的事：資本干預。
簡單地說，阿凡達先研究要進入的區域，根據區域的各種資源稟賦，選擇適合的企業入駐園區。
但是，企業憑什麼就聽阿凡達招呼呢?
於是，就有了雙方聊天交流：
阿凡達說：聽說你要研發一款新品，缺資金，有些技術資源也沒有拿到。
企業說：是啊，前幾天正為這事發愁呢。
阿凡達說：不用愁，我給你帶資金來了，而且還帶來了你最想要的技術。
企業說：好是好，我怎麼回報你呢?
阿凡達說：你只要跟我到某某園區，去了對你只有更大好處，沒有一丁點壞處。
企業說：簡單太好了。
就這樣，阿凡達帶著一堆錢（產業基金）和關鍵技術資料和企業牽手了。到了約定時候，產業基金獲利退出。阿凡達收穫一個入園企業。
這種方式，保證了阿凡達在產業服務能力上，降低了交易成本，做到了可複製。
但是，隨著複製越來越多，規模越來越大，就出現了朱老師所說的另外一個問題：交易風險。
於是，阿凡提和阿凡達哥一商量，又搞出了4.0版本。
在4.0版本中，兩兄弟考慮到了標準化、可複製、異地擴張後帶來的風險，又一次重構了商業模式，讓自己變得更加柔性，即把自己定位於“產業新城的建設和運營平臺”。其它的活兒，交給各個板塊負責。
而且，4.0板本比原來更多了一項功能，即開放性。也就是說，誰都可以合作，一起賺錢，一起做好產業新城，各得其所。
我們再來看一張圖，就更明白了。
我們把商業模式再往前推推，就是利益共生體，要把圍繞產業新城的相關利益者都放在一起，看看怎麼樣才能交圈。
於是，阿凡提和阿凡達的視野就更加開闊了，抬頭一看：哇，這麼多朋友都可以合作，我們把他們請進來，一起建設美好產業新城。
阿凡達跟弟弟很感嘆說：如果我們只算自己那點小賬，也就是一畝三分地。如果算的是利益共生體的賬，就是一本商業生態的大賬，就能看到生意中效率不高的地方，賺到別人看不到的錢。
阿凡提說：哥哥這麼一說，我更明白了！我畫了張圖，你看是不是這樣?
阿凡達說：弟弟真聰明，就是這個意思，從資源、能力、角色三個角度，對商業生態的各個環節進行切割、重組，找到哪些交易價值更大，哪些交易成本、交易風險更低，然後就找到真愛了。
好了。華夏幸福的商業邏輯故事講完了。但是，這還僅僅是開始。如果沒有這個開始，你很難看懂華夏幸福的財報。
但只知道這個模式，還不成。我們接下來，要持續再講兩個故事——找對象模式、平臺模式。
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