說到海外房產，大多數人想到的是美澳加，但近幾年來，隨著“一帶一路”的開展，東南亞房產市場成為了投資者的“發燒地”，東南亞國家更是以其火熱的旅遊業，“井噴式”增長的房價及租金回報率吸引大量投資者的目光。其中，泰國、越南、菲律賓房產最受投資者青睞，今天有路就帶大家一起看下，這三國房產的魅力所在。
地理位置
泰國
泰國位置地處東盟中心，從這裡可以方便到達東南亞各個國家和地區。三面接壤，緬甸、老撾、柬埔寨，僅有南部一個部分連海。三面接壤促進了泰國與各國之間的合作，經濟互動，同時帶動著旅遊業。
越南
越南北接中國，西連老撾、柬埔寨，東、南兩面面臨南海，是個南北長東西窄的沿海沿邊國家。這樣的地理地形有利有弊：優勢在於海岸線長3260多公里，利於發展港口經濟；不足之處在於東西形成狹窄之勢，公路、鐵路建設受限，總體來說交通基礎設施落後。
菲律賓
菲律賓是一個典型的島國，有眾多島嶼，因此有著十分著名、美麗的海景，旅遊業非常的發達。雖然菲律賓並無接壤國家，但是四面環海也讓它擁有強大的海上貿易關係。菲律賓與150個國家有貿易關係。近年來，菲政府積極發展對外貿易，促進出口商品多樣化和外貿市場多元化，進出口商品結構發生顯著變化。主要貿易伙伴有美國、日本和中國等。
泰國、越南、菲律賓政治上都是東盟成員國，還是“一帶一路”沿線的重要國家，具備得天獨厚的優勢，市場潛力可以說十分巨大。
經濟概述
泰國
泰國作為“一帶一路”戰略位置上的國家，GDP一直處於領先東南亞的位置。出口額也是遙遙領先。近5年來，受全球金融危機影響，泰國經濟波動式增長，但2010年後一直都呈現正增長，2010年和2012年分別實現7.51%和7.23%的高增長率。2013年以來受政治動盪和全球經濟復甦乏力影響，經濟增長回落。
泰國有80%的人口從事農業，享有“東南亞糧倉”的美名,是亞洲唯一的糧食淨出口國和世界上主要糧食出口國之一。
越南
2008年越南GDP還只有910.64億美元，到2016年已經達到2026.16億美元，在更高的總量基礎上，越南GDP增速依然強勁。2017年，越南經濟交出的經濟成績單幾乎和中國一樣閃亮。GDP同比增長6.81%，超過了6.7%的增長目標，也高於2011年~2016年的GDP增長水平，略低於中國6.9%的GDP年增長率。
菲律賓
菲律賓屬於東南亞地區經濟發展極為迅速的國家，菲律賓經濟在2017年增長了6.7％，從2010年到2016年的平均年增長率為6.3％，主要是由於政府支出強勁，農業復甦以及出口增加。根據世界銀行的數據，預計2018年和2019年的GDP年增長率為6.7％，預計菲律賓經濟仍將是亞洲增長最快的經濟體之一。同時，由於預期的油價上漲以及2017年12月19日簽署的加速和包容稅改革法（TRAIN）的影響，預計今年通貨膨脹率將上升至4.3％（2011年以來的最高水平）。
在菲律賓的經濟結構中，菲律賓農業、工業、服務業（旅遊、服務外包）的比值約為20:33:47，第三產業在國民經濟中的地位突出。每年菲律賓外勞從國外匯入菲律賓的外匯達到210億美元左右；每年的BPO（外包業務）給菲律賓帶來約200億美元的外匯收入。旅遊業、外勞服務業（含BPO）成為菲律賓經濟主要支柱之一。
樓市發展
泰國
根據對2017全球房價指數的報告，曼谷房產去年漲幅在全泰國最高，且位居東南亞第一。過去十年，曼谷平均每年漲幅大約12%-15%。此外，相較於柬埔寨、老撾等其他東南亞國家，泰國以其成熟的房地產市場更利於國人投資。從當前的泰國房價，租金回報率的增長幅度來看，泰國房產已經進入“黃金十年“。
▲泰國2012年-2018年房價漲幅走勢
泰國有著絕優的房產投資環境，與其它國家相比，泰國的房價均價不到北京的一半，同樣是新加坡和香港房價均價的六分之一，至2016年底，整個房地產市場增長速度約6%-8%，而平均穩定的投資回報率3.97%-7.41%之間的浮動，2008年以來，泰國公寓房價一路攀升，2016年第一季度的公寓價格相比2008第一季度已增長約60%，年化增長率超過6%。從過去10年的統計數據來看，曼谷房價平均每年漲幅約12%~15%。根據2017全球房價指數報告，曼谷房產去年漲幅在全泰國最高，且位居東南亞第一。
越南
越南的房地產市場比較具代表性的兩個城市為胡志明市和河內。胡志明市作為越南最大的經濟中心，更是被不少投資者看作下一個“浦東”。為挽救曾經低迷的樓市，越南政府2015年推出了一系列救市措施，其中就包括放寬了外國人在越南的購房條件的《住房法》。在這些政策的刺激下，越南初級住宅價格反彈了15％。有投資機構預測，未來五年之中，越南的樓市價格會一直上漲。
十年前胡志明市可見樓盤很少，售價從500美元~1500美元/平方米，但銷售情況很一般。現在的樓盤，基本是2000美元/平方米起，最好的位置達到5000美元均價，購房者也是越來越多。房價已經成為越南私人財富增長的明顯標誌，甚至體現在越南民眾對房產投資態度的變化上。
菲律賓
自2010年以來，菲律賓房價連漲七年，誘人的投資前景使各大海外置業者趨之若鶩。根據菲律賓房產巨頭Ayala Land公司2017年的數據，該公司的國際銷售金額——海外菲律賓人和外國人的合併銷售收入——在2017年增長了32%，達到416億比索，佔該公司當年1220億比索總銷售額的34%，其中海外菲律賓人購買量佔9.6%，外國人則佔了24.5%。
▲菲律賓2015年-2018年房價漲幅走勢
小結：
◆ 泰國漲幅近兩年雖然有些平緩，但由於其地域優勢明顯，旅遊業持續發達，泰國房產市場仍然是東南亞最火熱的國家；
◆ 越南雖然經歷過市場的黯淡時期，好在《住房法》的頒佈，使越南房產觸底反彈，尤其是胡志明市，近兩年更是外國投資者最為青睞的地區，該市的發展也在進一步提升；
◆ 相比於泰國、越南相當長的房產史，近些年來，人口過億的菲律賓，依託強大的人口紅利，發展迅猛，成為東南亞新興市場的典範。
消費水平
越南與菲律賓類似，人均收入較泰國有些差距，比例大約在4:7。租房需求明顯大於購房。但是由於越南跟菲律賓均上億左右的人口，因此租房市場相當火熱。
泰國則不同，曼谷的住房消費人群居多，以當地人為主，多用於自住。隨著中產階級的不斷擴大，住房需求逐步釋放，甚至出現搶房現象，樓市火熱可見一斑。租房人群也很廣泛，工薪一族、留學生、外派員工、短長期外國遊客等，無論是購房、租房，受眾面廣，市場空間也更大。
租金回報
泰國
入住率高、租金回報率高是泰國房產的一個突出特點，泰國房產的入住率一般在98.4%-98.2%浮動！根據“全球房產指南”上的數據，發佈各大城市租金收益率中，泰國列入了東南亞必要首選的投資租金高回報的目的地之一。泰國的租金回報率達到6.49%，位居東南亞國家租金回報率的第三名。
越南
從租金回報率來看，越南目前的租金回報率還是比較有吸引力的，胡志明市平均年租金回報率可以達到6%-7%左右，遠高出目前北京上海等一線城市的回報率。即使扣除管理費等雜項，淨回報率也有4%-5%左右。
▲胡志明市在東南亞城市租金回報佔據領先位置
菲律賓
說到租金回報率，菲律賓表示，十分的自豪。
據房地產研究網站Global Property Guide 2016的報告顯示，菲律賓在亞洲租金收益率排名第一。租金收益率高達7.51%，首都馬尼拉的租金收益率更是高達8.98%。這是一個什麼概念呢？中國的一線城市北京、上海、深圳的租金收益率都在2%以下。舉例來說，同樣投資100萬元人民幣買房子，在北京，你一年可以收益不到2萬元；而在馬尼拉，你可以收益9萬元。
小結：
◆ 泰國的租金回報率一直都是十分穩定的，98.4%-98.2%的入住率也保障了房產的出租/出售市場；
◆ 越南目前整體的租金回報率依靠胡志明市在逐步帶動，以胡志明市為首向周邊帶動如河內等。
◆ 菲律賓的租金回報率相當可觀，而且近兩年一直有上漲的趨勢，未來潛力無限。
對比這三國來看
泰國的房產投資最為穩定，基於其長久的房產歷史，強大的出口額及GDP，而且也有不錯的漲幅及租金回報。但是相比于越南、菲律賓，房價不免有些昂貴，相對的投資資金會更多；
越南房產雖然兩極分化有些明顯，像胡志明市及河內已經達到了北上廣近些年的發展速度，房價漲幅更是不輸於泰國。而且胡志明市眾多的國際學校、外國企業，也吸引著不少外國人士前來工作居住，購買力及消費力十分可觀；
菲律賓的租房市場就更令人滿懷期待，年年看漲的租金漲幅吸引一大批投資者前來投資，而且菲律賓的房產均價較泰國較為低廉，做為投資實在是性價比最好的了。
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