撰文=徐三刀
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473套房，3天登记18个家庭，曲江二期三迪枫丹（三迪·曲江香颂枫丹，以下称“三迪枫丹”）为曲江揭开了不为人知的一面？随着热门地段爆冷，客户纷纷质疑，曲江这么黄金的地段，为什么还会无人问津，曲江二期是否又要遭遇2014年重击？！
—壹—
为了搞清楚情况，我们翻阅了西安房管局“城六区商品住房意向登记平台”，大致检索了几个项目，但结果令人诧异！
如果说市场已经断崖式下跌，那应该是全市下跌，所有楼盘一起崩溃，但蓝光公园华府（259套房/1605个意向登记）、华远枫悦（542套房/1398个意向登记）、高科麓湾（408套房/2002个意象登记）、金色悦城（200套房/596个意向登记），意向客户/房源比率最低都是三迪枫丹的70倍！
那这究竟是不是“价格”的问题？必然有价格因素存在，但也不仅仅只是贵。因为即便是“豪宅”万科·翡翠国宾（348套房/303个意向登记），价格近乎两万，比三迪枫丹还要贵五六千。那是不是地段太偏？显然也不是，因为绿地国港城在国际港务区也实现了（222套房/204个意象登记）。
理性一点来看，既不是单纯房价过高，也不是忧虑地段“偏远”。因为，就在三迪枫丹一侧曲江褐石小镇12/17号楼#登记竟然296套房源，申请人数达到了1646个意向登记。
那问题究竟出在哪里？客户为什么只有18组意向登记。如果是房管局系统故障，房企应该第一时间出来辟谣，结果没有。摸排市场，明知如此，为什么丹迪枫丹又敢于一次推出473套，谁给了它这样的自信？
—贰—
我们需要大致回顾一下三迪枫丹的价格走势，从2014年10月到2018年9月，三迪枫丹房价从5200元/㎡（报价）上涨到了14495元/㎡，房价几乎上涨了三倍！
我们截取了一下房天下的房价走势，很明显可以看到2017年2月份，是三迪枫丹的房价一个“飞跃”月份。
在2017年2月份之前，三迪枫丹用了28个月，终于将房价从5200元/㎡上涨到6700元/㎡（相当于每个月增长了53元/月）。
但在2017年2月份之后，三迪枫丹只用了只有19个月，就将房价从6700元/㎡，提升到了14495元/㎡（相当于每个月增长了410元/月）
从月增长53元/平/月到410元/平/月，价格增速至少有七倍！如果不仔细去算一下，还清楚，在曲江买房子简直如同坐火箭啊。在曲江买房子根本就不是炒房，有点像嗑药，其实都一样呵呵。
那为什么气势如虹，敢于一路猛涨的三迪枫丹突然之间，又会出现跳水？为什么身边其他项目都在满客，或者多客，偏偏三迪枫丹会出现这种情况？
—叁—
之前，《西安楼市》“取重就轻”给三迪枫丹算了一笔账，“该盘房价从2018年8月的12300元/㎡，突然涨到接近14500元/㎡，前后批次房源有了2200 元/㎡的价差，涨幅约17.9%！ ”
当然，这里面有个特殊情况，即之前是毛坯房，现在是装修房。
但西安做装修房的也不少，如果加上装修1500元/㎡标准，也就是一万三出头。但房企却要把价格放在14495元/㎡，显然信心十足。
曲江二期最早从毛坯做成精装的是天地源，那时完全是为了促销，U+精装。事实证明，天地源的策略是成功的，接着金辉、金地相继做溢价也都打出了“精装牌”，但没有一家能够把溢价做的如此之大。
购房者也会问，就因为做了一个精装，你的配套、规划、园林、产品、服务都没有变，价格就能飞起来？这是否在“拔苗助长”？如果买到这个盘之后，是否会被套牢，还得等解放军？
三迪枫丹对于两个点太多于自信，第一，是曲江二期的地段，王者荣耀；第二，是迷信装修溢价，神之装备。
价格必须匹配价值，中大国际九号能够一平米五万，不是因为只有地段好，还有很多原因，建筑设计、大师参与、商业氛围、装修标准、设计创新（最主要是没见过）......
—肆—
西安市场当下有些不自信，一些勇猛精进的楼盘，已经开始有意放慢步伐，追求快速出货。但有些楼盘还沉浸在市场高烧的迷幻里，想要借助大量渠道分销团队，实现百团大战，想要飞起来。
住房不炒，绝对不是一句空话，客流量锐减和市场明星项目放慢步伐已经给项目提醒，如果还是冒险前行，成本代价很高。
我们可以看到，不管市场吹什么风，只要地段“合适”，价格在九千一万，一定是争抢。这也反映了楼市的一个实际情况，市场不缺客户源，不缺登记量，缺的是性价比。
因为，即便是房地产有周期性波动，只要价格稳妥，客户是无惧的，毕竟当下居住才是第一属性，“租金平月供”是一个大众追求。如果账都算不过来，跌穿的风险始终存在。
当然，回过头来看，如果是远郊地段出现这种情况，不足一晒，因为价值认知不够，房价过高必然不被接受。但曲江二期不同，2016年复苏之后，曲江二期一枝独秀，几乎撑起了东南半边天，万科城市之光、阳光城PLUS、曲江大城、阳光城翡丽曲江、金地风华、南湖意境、金辉世界城等等楼盘，
竟然出现了数千人抢房，人员团团围住，房企被迫转移开盘场地，最后房企管理层道歉才算作罢。但曲江二期比较尴尬，因为CCBD竟然没有别墅盘（大华公园世家不算，诞生于CCBD之前）规划，交通环境还欠缺，即便是综合质素很高，这样一个大片区仍然需要继续成长，而不是过分透支，导致有价无市。
2013/2014年西安楼市衰败，曲江二期也出现过集体沦陷，零首付、分期首付、维权闹事等等，那个时候大家看不到曲江二期的未来。如今未来将至，曲江二期房价上马，地铁即将开通，商业相继开业，但楼市总有波动，如果一大批房客被套住，是否会重演2014年？
西安楼市只是一个小盘，能够遇到“否极泰来”，也会遭遇“凛冬将至”。面对通货膨胀的洗劫，购房者都是“活在当下”，唯一不清楚的只是未来。
三迪枫丹近期意向度断崖式下跌，我们看到的如果只是意象登记少，房源价格高，缺失性价比，就未免浅薄。
是否可以这么理解，三迪枫丹给了市场一个信号，没有品牌号召力的楼盘，即便是精装修加持，14495元/㎡的价格在曲江二期也撞上了天花板？
对于曲江二期发展，欢迎留言交流，仅限于评论版块！
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