上一篇文章中，“我們為何沒有土地所有權”的制度變遷脈絡引起了大家的興趣，但有些網友講還沒弄明白原因。我想說，制度歷史變遷本身就是一個十分重要的原因，背後龐大的細節如何是歷史學家的事兒，這一過程中如果非要說出一個原因，也許社會主義改造經典理論“生產資料一律沒收歸公”的原則並不包括生活資料的“邊界”，沒堅持下去，最終導致了房產（房子和土地一體化產權）這樣的百姓私產被一股腦兒集體化、國有化。
今天，我想敘述的另一個事實是——我們不僅沒有土地的所有權，手中的土地使用權也是有限的，主要表現在三方面：
一、樓房的土地使用權是有期限的
城裡人買樓房後與“房產證”一塊頒發的“國有土地使用權證”，也就是你買樓房所佔土地的使用權是有期限的，最長只有70年，70年後怎麼辦，需不需要收費、怎麼收，這些好像還沒有十分系統明晰的規定出臺。
目前，能查找到的辦法是今年“兩會”上國土資源部部長講的
“兩不一正常”過渡性處理辦法，一是不需要提出續期申請；二是不收取相關費用；三是正常辦理交易和登記手續。對於70年住宅土地使用權到期後的續期問題，仍處於調研中。二、農地使用權的邊界不穩定
這一點，我之前不知曉，讀了《城鄉中國》才明白的。原因有兩點，一是集體化，二是村民自治。要知道村裡是有“分地、調地”一說的，就是根據村莊人口淨增長、減少重新劃分土地、生產隊。這是人民公社集體化制度的慣性，之前對貧苦勞動者是一種保護機制，可以吸附外來人口、壯大人力資源，但在土地總量不變條件下進行的重新“分地”，很明顯會引發社員土地使用權利的頻繁變化。再加上，村民自治法賦予村委會通過集體討論形成村莊土地承包經營、村集體經濟項目立項承包、宅基地使用和徵地補償費用使用和分配等農村集體財產處置的權力，就使得農村的農地使用權有著很大的不穩定性。農民手中的集體土地等資源的使用權長期無法進入市場交易、無法在金融機構進行抵押變現等，與此緊密相關。
近年來，國家在農村推行土地“確權”，上世紀80年代貴州湄潭縣農村土地改革中確立的“增人不增地、減人不減地”重要經驗被予以廣泛推廣，都是為了解決農地使用權不穩定的問題。
三、你擁有的土地怎麼用，還得遵循“土地用途管制”相關規定
你承包了一大片農地，卻不能隨便硬化地面來滿足農業活動需求，為什麼？因為硬化了的農地就成了非農業建設用地了，一個小小的舉動就改變了土地的用途性質，這是國家不允許的。這就是源自於1998年全國人大對1986年《土地管理法》第二次修訂後的“土地用途管制”。
具體而言，就是“國家編制土地利用總體規劃，規定土地用途，將土地分為農用地、建設用地和未利用地。嚴格限制農用地轉為建設用地，控制建設用地總量，對耕地實行特殊保護”“使用土地的單位和個人必須嚴格依照土地利用總體規劃確定的用途使用土地”。如果考慮到後來頒佈的《管理細則》規定對用地指標的總體、年度管控，即便取得使用權的每幅土地，由農用轉非農用，也得全部要交付法定管制，否則就會違法違規。
客觀講，這種土地用途管制，也是有其必要性的，日本、美國、加拿大等國也都在實行。其目的是為了保證土地資源的合理利用以及經濟、社會的發展和環境的協調等。比如我國的土地用途管制是要與國家主體功能區規劃、各地城鎮化發展規劃、生態治理規劃等多項規劃結合起來統籌安排的。但，對土地用途的高度計劃管理，也產生了諸如權力尋租腐敗等問題，導致部分土地的濫用和利用效率低下。
作為一種納入國家體制的制度，“土地用途管制制度”下一步會不會有變革，會朝著哪個方向變以及遵守什麼樣的原則，值得思考。
鑑於是讀書筆記，就先寫這三點，後面有新發現，到時再補充吧。如果路過的專家、高人有新穎、深刻的觀點，歡迎指教。文中不妥或寫得不夠清楚的也歡迎大家海涵，多多批評指正，謝謝。
祝大家週末、中秋節快樂！
（完結）
參考：周其仁《城鄉中國》
閱讀更多 老盧庸觀 的文章
