“不羨鴛鴦不羨仙，只羨牆上畫個圈”。網上曾經流傳過這麼一句話。

曾經，我們或許夢想著通過“拆遷”，可以成為“拆一代”或者“拆二代”。可是回到現實，“一夜暴富”只存在新聞和八卦裡。

面臨徵收，被徵收人越來越惶恐。徵收原本是一件利國利民的事，國家基於社會的發展以及公益事業的發展對土地實行徵收，同時對土地使用權人、房屋所有權人予以補償。但是被徵收人面臨的“徵收”卻常常伴隨著“違建”、“暴力強拆”……補償款也一再縮水。問題究竟出在哪裡?今天京平律師就結合被徵收人經常諮詢到的兩個問題為大家揭開背後的秘密。

問題一：我家這邊是“徵收”嗎?

面臨徵收，大多數被徵收人非常迷茫。原因主要在於各地對於徵收項目命名不同。在北京，一般稱綠隔項目、騰退項目;武漢、荊州、杭州、南京等南方城市則採取助拆、村民自治、民主決議等方式進行所謂的“棚戶區改造”項目;還有的地方打著“協議拆遷”的幌子或者是“危房改造”的名義實施徵收……

在法律規定上，僅存在兩種名詞：拆遷;徵收。“拆遷”一詞出現較早，但是2011年《國有土地上房屋徵收與補償條例》實施以後，“拆遷”一詞就被“徵收”取而代之。

所以，在法律規定下，被徵收人只需要明確我們所面臨的是徵收項目還是拆遷項目即可。如果是拆遷項目，一定要有拆遷許可證。如果是徵收項目，一定要符合公共利益。但不管拆遷方以什麼名義作動員搬遷，2011年之後，合法的項目只有“徵收”項目。

問題二：我應該獲取怎樣的“補償”?

無論是什麼項目的徵收，對被徵收人來說，都沒有太大區別，因為徵收和拆遷都只對我們產生一個後果：補償。應該獲取怎樣的補償，首先要了解以下三方面的知識。

1、補償依據

京平律師經常接到這樣的諮詢：“我們這邊按照人口補償 ，每人才安置三十多平，這樣合法嗎?”“我們這邊按照戶口補償，我們非農戶口不給補償，這樣合理嗎?”……類似的諮詢問題很多，而且地域化傾向明顯。其實歸根到底就是補償依據的問題。

各地方對於“補償依據”的規定五花八門。有的按人口、有的按戶口、有的按土地性質、甚至有的參照裝修標準……對此，我們需要學會一招：複雜問題簡單化!

即，首先要明確徵收方為什麼給你補償?進而明確對方需要什麼?你的房屋裝修的富麗堂皇也好、破敗不堪也罷，只要屬於徵收範圍，徵收方都不能直接佔用，而必須先予以徵收，進而夷為平地建設自己的項目。所以，徵收方不需要你的“人口”，也不需要你的“戶口”，“土地性質”甚至“裝修標準”。

2、補償方式

實踐中，大多數徵收案件中徵收方為了實現利益最大化，僅提供一種補償方式，不給任何選擇的餘地，要麼一定數額補償款，要麼一定面積的安置房，安置房中大多還是“遙遙無期”的期房。

對此，法律有明確規定：徵收補償必須具有可選擇性，選擇貨幣補償還是產權置換是我們應有的權利。如果徵收方只提供一種補償方式，都是違法的!

3、補償標準

實踐中，徵收方對補償標準採取的基本原則是

“能少給就少給”：如果“人少房多”，徵收方多數會按照人口進行補償或者安置;如果是“人多房少”，按照房屋面積來補償或安置的可能性更大。

“能找個理由不給就不給”：在農村，很多房屋因為歷史遺留因素沒有房產證或者建房手續等一些瑕疵，這些瑕疵在徵收方眼中就是最好的“理由”。

面對徵收方的“基本原則”，我們只需要做到把原本簡單的問題恢復其簡單化。《國有土地上房屋徵收與補償條例》中對補償標準也給出了一個原則性的規定：不低於房屋徵收決定公告之日被徵收房屋類似房地產的市場價格。這個“市場價”就是我們參照的基準，同時以不低於原有的生活居住水平為基本原則。

對於集體土地上的徵收補償，大家亦不必擔心，因為幾乎80%的土地性質早在集體土地使用權人不知情的情況下就被徵收為國有土地了。那麼確有20%的土地仍為集體土地，或者位於偏遠農村，沒有“類似房地產市場價”予以參考，我們依然可以把握

徵收，對越來越多的被徵收人來說，逐漸成為一場“噩夢”，希望每一位被徵收人都儘快走出“黑暗”，走向“光明”。這一路，我們與您同行!

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