新常态下，债务人(发包人)与债权人存有债务，其约定以转移房产所有权形式清偿债务，并提交法院以民事调解书形式予以确认。而种情况下以物抵债调解书是否具有发生物权变动效力，《物权法》第二十八条规定的“人民法院的法律文书”应当包括判决书、裁定书和调解书。但以物抵债调解书只是对当事人之间以物抵债协议的确认，其实质内容是债务人用以物抵债的方式来履行债务，并非对物权权属的变动。因此，不宜认定以物抵债调解书能够直接引起物权变动。
接下来通过一个案例来看一看这个问题，某公司与吴某某租赁合同的纠纷一案，某中院经审理判决吴某某于判决生效之日起十日内偿还房屋租赁费450000元。判决生效后，吴某某没有按照生效法律文书主动履行，2009年11月，该案被立案执行，某中院根据某某公司的申请，将吴某某名下的两处房产予以查封，但在另案宋某某与吴某某借贷纠纷一案中，此双方当事人在2009年5月已经明确将上述两处房屋抵偿给宋某某，并由吴某某协助办理产权过户手续，并通过调解书的形式予以确认。
故案外人宋某某在上述租赁合同纠纷案件的执行过程中，向某某中院提出书面异议，认为此房屋已通过有效法律文书的形式确认为其所有，不得对此予以查封，故请求某某中院解除查封。
该案涉及的“以物抵债”民事调解书是否能够直接引起不动产权属变动的问题是关键性问题。
物权的设立、变更、转让或者消灭，依其发生根据可以分为依法律行为而进行的物权变动，以及非依法律行为而发生的物权变动。依法律行为进行的物权变动，是指以当事人意思表示为基础进行的物权变动。此种物权变动必须遵循物权公示的一般原则才能发生效力，比如不动产的登记和动产的交付等。非依法律行为进行的物权变动，一般有如下几种：
(1)因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等发生的物权变动;
(2)因继承或者受遗赠而取得物权;
(3)因合法建造，拆除房屋等事实行为设立和消灭物权。
物权法第二十八条所规定的主要是涉及第一种情形，即基于公权力的行使而使物权发生变动的情形。在此种情形下，物权的设立、变更、转让或者消灭，并非基于原权利人的意思表示，而是在无原权利人甚至法律有意识排除原权利人意思表示的情况下发生的物权变动，这种物权变动的方式所遵循的并不是一般性的物权公示原则，而是法律的直接规定。
此依照公法进行的物权变动，由于有了公权力的介入，物权变动的状态往往比较明确，物权变动本身已经具有很强的公示性，能够满足物权变动对排他效力的要求，从而不必进行登记或者交付而直接生效。
人民法院作出的法律文书包括判决、裁定、决定、调解书以及各种命令、通知等，其中判决可以分为给付判决、确认判决和形成判决。在此应当注意，并非所有人民法院作出的生效法律文书都可以直接引起物权变动，物权法第二十八条有关“因人民法院.仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的”的表述，即是此意思。
《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》(法释[2004] 16号)第二十九条第二款规定：“不动产、有登记的特定动产或者其他财产权拍卖成交或者抵债后，该不动产、特定动产的所有权、其他财产权自拍卖成交或者抵债裁定送达买受人或者承受人时起转移。”
由于法院的判决书、裁定书或者调解书等，所针对的只是具体当事人而非一般人，对当事人以外的第三人来说公示力和公信力较弱，因此根据物权法第三十条的规定，对于依照法院生效法律文书而享有的物权，在处分时，如果法律规定需要办理登记的，不经登记，不发生物权效力。
如上所述，依据物权法第二十八条的立法意旨，因人民法院的生效法律文书等引起的物权变动，是依据公法行为进行的变动，其本身已具有很强的公示性，能够满足物权变动对排他效力的要求，从而不必进行登记或者交付即可生效。同样，依照物权法第二十八条的文义，其重点在于强调说明物权变动的时间以法律文书生效时为准，而并非旨在规定所有的生效法律文书都能引起物权变动，对于能够引起物权变动的法律文书也要根据案件的具体情况作出判断。
就调解书而言，首要必备的条件就是要具有直接发生物权变动的内容。但以物抵债调解书内容只是由物抵债，而物权变动仍要进行登记和交付，即此调解书并不具有直接导致物权变动的内容。人民法院也仅是对当事人之间的以物抵债协议的内容是否合法作出判断，其公权力的介入仪体现在确认协议的合法性上，由于此调解协议并不具有直接导致物权变动的内容，也就不存在与登记或交付相同公示作用的问题。
鉴于民事调解书的本质在于对调解协议的确认，而以物抵债调解协议作为协议的一种，其本质属于债的范畴，此协议所产生的直接后果是一方当事人取得要求移转抵债物所有权的请求权，另一方当事人则负有移转此抵债物所有权的义务，即要将动产的抵债物进行交付，将不动产办理过户登记。这时创设物权仍要按照依法律行为导致物权变动的规则进行。
在调解书生效后，仍要当事人持调解书办理交付和过户登记，抵债物方发生物权变动。负有履行义务一方的当事人未履行交付或登记过户的义务，另一方当事人可以申请法院强制执行。在本案中，如果吴某某不履行此抵债协议，宋某某即可向法院申请强制吴某某履行交付和办理过户登记的义务。但在双方当事人未办理相应的登记过户手续时，案涉房屋的所有权并未发生转移。
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