洋房，35.6米楼间距，1.5容积率，横厅户型13.2米面宽，新亚洲风格，下沉会所.......
这些关键词，曾经专属于北龙湖。但事实上，别说北龙湖，就是郑州房价第二贵的滨河国际新城，容积率也2.0了。
这些关键词，其实属于“西区”。
在你心中，如果“西区”还意味着落后。那么只能说明一个问题，你老了。
常西湖新区以其梦幻般的蓝图面世，超高规格让无数人相信，郑东新区是郑州数十年改革开放成果的积淀，那么西区将预示着郑州褪去省会的行政角色之后，作为一座城市生命体，所能迸发的想象力。
西区与荥阳东的交接地带，几乎数百平方公里的净地，便是“新郑州”的希望所在。
这么一个区域，就不会缺乏富有野心和远见的房企。唯一的疑问是：谁第一个为“西区没有改善盘”开出处方？
毕竟，西区对太多郑州人来说，不仅是一片稍显沉默的区域，更沉积了时光、荣耀和悲喜。
和人类一样，城市永远不会停止回忆，也会一直进化。30多年前，郑州第一个纯商品房小区正产自西区。现在，有一处洋房也将改写这座城市的房产史。
01
都在说洋房，可什么是洋房？
洋房比高层贵，已是共识。
洋房为啥比高层贵？买房人却不一定会探寻其中的缘由。
洋房真的值那么贵？去细细研究的人，就更少了。
在房地产十年牛市中，闭眼买就能翻好几番，就很容易泥沙俱下，让人们丧失甄别“好房子”与“坏房子”的警惕心。
现在“房住不炒”了，我们就必须认真审视，追求基本的货真价实。要知道，人短短几十年光阴，本就换不了几次房。在房地产和金融管控的高压下，未来换房的成本也太大，就更不能将自己的大脑，交给各种天花乱坠的说辞。
是否货真价实，最简单的办法，就是用各项数字指标“秤一秤”。
第一个数字是容积率。
东润玺城沙盘实拍图
洋房的核心竞争力，就是相同面积的土地，人口和车辆都比刚需高层少好几倍。其带来的舒适感，可想而知。
同样一块地，住500户和1000户，早上上班送娃的活动高峰期，小区里的人口规模立马呈现，摩肩擦踵将一天的心情都会搅得一塌糊涂。
不管人类怎么进化，繁忙与拥挤代表的现代化，总是反人性的，更大尺寸空间带来的自由感是人的本能追求。
不管是西方高耸入云的哥特式教堂，还是中国坡屋顶、三进院的归家礼仪，人类在纵向和横向上，都在挑战极限，占有足够的建筑空间，以延展人类躯体的局限。
洋房的低容积率，意味着人均占有土地面积的更大化。低于1.0的容积率是私家领地；1.0-2.0的容积率居住就是一个字，爽；2.0-3.0的容积率是舒适。
第二个数字是楼间距。
东润玺城项目效果图
楼间距直接关系到采光和通风，以及景观设计的可利用空间。
按照我国建筑规范，冬季室内光照不少于1小时，一般洋房高18-30米，楼高和楼间距的数值比就是1：0.7，最好达到1：1.2。
所以，在郑州，限高、限容积率、限建筑风格的北龙湖，再加上区域金贵，产品规格必然是奔豪宅而去。
但就是在北龙湖，洋房间的楼间距也普遍在二十一二米，25米的楼间距已算宽绰，北龙湖没有一个项目楼间距超过30米，最宽的是金茂府17号楼前间距达到了30米。
拍地价格贵，又有多重建筑限制，北龙湖的豪宅项目可以说是“螺蛳壳里做道场”，景观设计受到很多限制。上和院原本预留的高大树冠珍贵品种，因景观空间有限，只能移栽到森林花语、上和郡等项目，而选用了不高不低，树形稳定的品种。正弘瓴一楼只能赠送南侧院子，预留更多尺寸给楼栋间的公共景观。
相比之下，郑西的东润玺城1.5容积率比北龙湖上和院、金茂府和正弘瓴的容积率还低，已是九如路和众意路合围区域内的限容标准。
最宽35.6，普遍30米的楼间距更是超北龙湖标准。
02
西区已开始腾飞
东润玺城在郑州西区做这样的产品，确实是需要勇气的。
北龙湖因为超高地价和万众瞩目，各种建筑指标按照豪宅建设，没有问题，因为市场对区域价值认可，愿意为金地上的豪宅买单。
但西区，一直被忽视，直到两年前。
2016年房价沸腾，买房人一夜间发现，郑州西三环以西的区域成为价格洼地；政府规划常西湖新区，四大中心开始建设落地，未来的市民服务等公共职能和生活健康教育等重心要往西移。
郑州西站已使用，中原西路两侧景观绿道一级规格，西四环快速路建设中，绕城高速通联郑州各个方向。地铁方面，明年9月民族运动会，地铁14号线和10号线的已经加快施工，预计届时保通个别站点。
地铁10号线示意图
公共建设、地铁交通沿着中原西路一路西进，已经和郑东新区形成东西两翼之势。
从房价的上溢来说，东润玺城已交房的一期高层，2015年时买入价格4000多元单价，历经2016和2017的翻倍行情后，因总价低，利润率反而更高。
郑西的房产价值已有目共睹，但郑西的产品还未能配得上其区域价值。
遍地刚需盘，限制了区域价值的想象空间。
一个区域地产项目的价值，得益于三个因素，一是政府规划，二是区域房企的同心，三是项目自身的匠心。
像北龙湖，处于全省金融中心，政府规划直接决定其高起点；
航空港区，国家、省、市三重政策落地，政府牵头高规格建设；
经开滨河国际新城，中建PPP模式，招徕全国一线和本地实力房企，同心同力贡献高端项目，拉升整个区域价值；
南龙湖、雁鸣湖、平原新区，也是房企扎堆，盘活区域热度。
郑州中原区做为老牌市府中心，老郑州的味道最浓，但中原区的西扩，虽有政府规划，也有知名房企入驻，但区域的合力及热度，总是无法满足老市民的基本居住需求。
无他，最核心原因是产品太刚需。
常西湖新区内可用住宅地块很少，有限的土地资源都最大化地建成可售卖房屋，全部是30楼左右高度的高层；西四环以西，汇泉西悦城、永威西郡等等仍然是主打高层；即使到了绕城高速以西板块，仍然是3.0容积率的高层，搭配少许洋房。
零星点缀其间、被高层环抱的洋房，已没有了洋房最核心的人少密度低的优势了。
郑西板块的区域价值，已经完成了政府规划的前导效应，未来的腾飞，需要区域房企同心打造高端改善产品，产生扎堆效应。
东润玺城选择第一个吃螃蟹，在3.0容积率，高层扎堆的区域内，它试图做一个新亚洲风格、1.5容积率的纯洋房院子，必然很辛苦，但耐得住寂寞，才守得了云开。
东润玺城洋房效果图
03
西区人民买得起好房
对居住于郑州西郊的老郑州人而言，他们对住房的需求，也一直是等待云开。
没有好房子可以买，是郑州西郊人民最痛苦的事情。过去两年房价暴涨期间，西郊的新房项目，开一个抢一个，昆仑望岳的高层很多人都没抢到。
中原西路上，郑煤集团、疾控中心等单位已经搬迁很久了，但附近可选的住宅除了启福尚都，就是西三环旁的绿都城、湖光苑、阳光花苑，仍是清一水的高层或多层。常西湖新区大热后，中原西路再往西的绕城高速西板块开始承接外溢的购房需求，仍是高层为主。
老刘是西郊老户，2015年洞林湖的新田城大规模开售时，本想买迷你墅，没抢到，不过久被高层束缚的他，一直梦想有个院子，于是被洞林湖区域的洋房和别墅吸引了，最终他选择了初入郑州的碧桂园，只可惜，交房就遭遇维权。
老刘1970年生人，赶上中国三次人口生育高峰中最高峰的那一波，一路上学、就业、买房，都是人多。从老城区外迁居住后，老刘就想要一个舒服的人少点的品质小区，洞林湖本不是他的最优选项，距离实在太远，而且没有宽阔的市政道路可以抵达。
2015年看房时，七扭八绕，新田城自修的道路使得局部环境看起来很美好，老刘的院子梦一瞬间被击中。在通勤和洋房产品的纠结中，老刘又去了好几趟，可是西郊实在没有其他的别墅和洋房项目可选，虽心有不甘，但以退休后第二居所的考虑，老刘最终还是下手了，但后来的事实，让他遍尝了人到中年买房不慎的一地鸡毛。
像老刘一样，年轻时住着单位家属院，中年后梦想住一套宽阔的商品房，即便是高层，也很满意。渐入中年，对生活的美好寄予厚望，就奢想个院子，可遍寻西郊，却几无可选。
郑州西区房产分布示意图
郑西的房企其实对不起西郊的地缘客户。
中原路一直是郑州西郊一条东西主干，就像金水路成就了郑东新区与金水的地缘外扩一样，中原西路也想将西郊人民外迁的居住需求一路往西得到满足。
但等待得实在太久，郑州一中大量的陪读家庭，在中原西路上无优质好房可租，西郊人民沿中原西路竟遍寻不到好的洋房社区。
随着常西湖新区四大中心明年集中亮相，民族运动会的召开，市民中心投用，中原区的人口和市民生活都将在中原西路两侧逐渐扩展开来。
人的西迁，城市的外扩，配套的住宅市场，亟需高端改善盘，尤其是刚需高层同质化严重时，别具一格的洋房社区，才能满足西郊人民的住房升级需求。
04
最纯粹的中国院子
东润玺城位于中原西路与绕城高速西北角，东侧靠绕城高速是规划的2000亩湿地公园，坐拥中原西路和绕城高速的生态廊道和景观绿化，是区域内交通最为通达的地块。而且拿地入场早，已交房两期产品，有利润和成本空间来沉下心打造区域最纯粹院子。
从选择做区域最纯粹的改善洋房开始，东润玺城就知道自己选择了一条略显寂寞的路，但一楼的院子产品刚开始接受咨询，其独立采光和通风的下沉庭院，面积达70平的户外庭院，就打动了购房者，市场热情就给了团队强烈的信心。
东润玺城洋房C3一楼户型图
为了打造好东润玺城三期产品，除了郑州洋房市场的考察，项目团队还专门到成都看了龙湖、麓湖和世贸的产品，成都住宅特别重视客厅的舒适度设计，小区景观也是利用南方树值有点，移步易景。
综合考察后，东润玺城的打造，除了上文提到的1.5容积率和35.6米楼间距在区域独领风骚外，户型、建筑风格、细节处理等也是区域独有。
第一，555套纯粹洋房。
11栋纯洋房，一梯两户高得房率，94平至146平总价可控，车位配比1：2直逼北龙湖，配备下沉会所。
会所在郑州的兴起，始于北龙湖，滨河国际新城接棒，其他区域零星呈现，主要就在于会所占用土地面积，缩减可售卖面积，后期也需要持续投入进行维护。会所是提高居住品质，但开发昂贵的附加值服务。
像会所这种可做可不做的配置，最考验开发商的用心，只有项目高定位，才会有建设原动力。东润玺城的会所可以看电影，健身，喝咖啡，读书，是邻里间全新的活动场所。
第二，新亚洲建筑风格。
新亚洲建筑风格是这两年的流行，郑州北龙湖最集中。新亚洲风格是中国传统家居文化和现代建筑建材运用的创新。
为了实现简洁明快又富有质感的外立面，新亚洲风格对建材要求很高，基座和外立面一般干挂石材，价格是真石漆的两倍；裸露在外的栏杆需要加注玻璃装饰，顶部用铝板彰显稳重端庄。整体造价自然比法式、德式等更贵。
第三，13.2米南向横厅大面宽。
郑州这两年开始流行横厅的户型设计。横厅原来是香港豪宅的流行品，空间利用率高，南向采光面加大，客餐自由分区方便家庭互动等等优势，开始在郑州高端项目中应用。
东润玺城146平户型，南向采光面达到13.2米，这个南向采光基本是北龙湖传统南北通透180平户型的采光尺度▼
120平户型，南向采光也达到10.2米，顶层94平全南向，北侧宽阔露台，阳光、雨露入室入家▼
另外，中天建设施工、地暖铺装、一楼地下室挑高5.25米等等，这些细节，在区域竞品中都属于仅有的景观。
一句话，一切都必须比较。
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