文 | 龔成
編 | 天下財經121 & 888LAB
前言： 本號專欄作家龔成先生已經在前面文章中講了“價值”和“價格”的關係。今天，就以“買房”為例，貼近生活的講講，為什麼買房難！
之提已講過，你所見到的價格不是價格。舉個“買房”的例子吧。
持有某物業市值$400萬，5年後升至$420萬，表面上賺了$20萬，但若從物價指數考慮可能跑輸。一則是5年的通脹不少，而該物業並不優質，無法跑贏通脹；二則之前$400萬能養一個小朋友，現在已經升到$500萬才能養一個小朋友。
我們要改變思維，從財富角度，又或從生活角度來看問題，即說這些財富、該筆資金能養活我們多久。
從現金以外的角度去評估資產，分析投資項目；若從購買力的角度評估，實質上該物業是虧了錢。而單憑這概念，已明白坊間單純地將現時樓價與97年高價相比，根本是不適合。
再舉一例，若在10多年前某單位價格是$200萬，為簡化假設能借10成，年利率10%，供20年，每月供款為$19,300。若現在那單位升至$400萬，年利率只需2%，同樣借10成供20年，月供$20,235。表面上$400萬比$200萬為貴，但現在供$20,235，比起10幾年前供$19,300，當然是現時的平，因為現在的貨幣比從前更不值錢，故必然是現在的$400萬物業比之前的$200萬物業便宜（當然上述假設了利率不變，但這裡的目的只想說明不能單以所謂的價格作比較）。
在過往的歷史中，黃金白銀都曾經是人類的貨幣，就算到現在，不少人都將黃金視為真正的貨幣，或稱為「終極貨幣」。
而黃金的升幅背後亦反映著貨幣的貶值，也代表著通貨膨脹的結果。
如果樓價不以現金去報價，而換成黃金去報價，舉例說，美孚新村某單位現在值港幣$500萬，若以黃金計就等同於500兩黃金（以$10,000一兩計算）。
假設這單位在30年前值$25萬，那以當時的金價計算，這單位當時約值86兩黃金（當時約$2,900元一兩黃金），即是這單位以港元計升了20倍，但當用無貶值因素影響的黃金計價時，則由86兩金升至500兩金，這單位只升了約6倍。
原來以金計樓價跌了十幾年，比97年高位更跌了一半，不過當中其中一個因素是金價升了十年。但金價某程度反映貨幣的貶值情況，即是若樓價考慮通脹等因素時，其升幅沒有我們認知的那麼多。即樓的實質升幅在這30年間亦不是太誇張，只有幾倍。
但可能你會問，現實中買樓的難度愈來愈高，這又可解？
答案十分簡單，就是樓價沒有大升，但我們的薪資卻大跌。這就是「系統」的運轉，令真實薪資不斷下跌，從而造成這個結果。
黃金是其中一種終極貨幣，可視為一種貨幣的單位。上述看黃金30年間沒有太大升幅，原因之一是在80年代前黃金已經升了，因黃金在1971年與美元脫勾前，只是大約$300多一兩，到80年代已升至$3,000，可見貨幣的貶值程度，雖說黃金是實質貨幣，但由於黃金不能持續地產生現金流，故不能定義為資產項，因此在組合中持有少量已足夠。
由於所謂的現金，其實是無意義的借據，故必須要改變以現金作為分析資產的單位，你開始改變思維方式，必須擁有以現金以外的財富思維模式。
因為站在財富系統另一邊的有錢人，都不會以現金作為思維的單位，因為他們都明白，現金只是「系統」中其中一種工具，而其中一個作用是令世人不要發現真正的資產，從而在財富分配的「系統」中，主人們可享有絕對的優勢，不讓普通人接觸到真正的財富，並在虛幻中兜圈。
作者簡介：龔成 《80後百萬富翁》、《財務自由行》、《50優質潛力股》作者
閱讀更多 天下財經121 的文章
