中介提供空氣不達標的房屋是一種什麼行為？

違反的是合同法中的什麼法律義務？應該賠償哪些費用？有沒有懲罰性的賠償內容？

主持人：姚博、孫瀟

嘉賓：房產物業法專業律師 《警法時空》微信公眾號 公益律師 李洪雲

節目背景

越來越多的房東開始把房屋交給房屋中介公司統一包辦代管。房屋中介收到房屋後，重新將房屋進行裝修用於出租，但出於成本考慮，往往會使用較為便宜的裝修材料，而且迅速出租、邊晾邊住。

日前，海淀法院就審結了一起租戶因房屋室內甲醛超標起訴中介，要求退還房租的房屋租賃合同案件。最終法院判決支持了租戶的訴訟請求。

案發經過

原告方先生訴稱，2015年8月29日，他從中介公司處承租了位於海淀區的某套房屋，支付了房屋租金2.7萬元、佣金9000元、押金9000元。方先生住進該房屋後，發現有異味，支出579元購買了室內家用測甲醛檢測儀。

經檢測後，方先生髮現室內甲醛超標，故向中介公司提出了異議，中介公司員工讓方先生自行檢測。方先生委託北京市勞動保護科學研究所對涉案房屋室內空氣質量進行了檢測，檢測結論為涉案房屋客廳、次臥室內空氣中的甲醛濃度值低於國家標準GB/T18883-2002《室內空氣質量標準》的規定限值；主臥室內空氣中的甲醛濃度值高於國家標準的規定限值。房屋客廳、主臥、次臥室內空氣中的苯、甲苯、二甲苯、總揮發性有機物濃度值低於國家標準的規定限值。

方先生遂訴至法院，要求中介公司退還已收取的房屋租金2.7萬元、押金9000元和佣金9000元。

被告中介公司辯稱，公司不認可檢測報告，是方先生單方面委託，並非是法院指定由雙方當事人確定的檢測機構，中介公司無法確定檢測報告真實性；其次，檢測報告出具的甲醛濃度，到底是由誰的原因造成還不明確。

法院經審理後認為，就方先生提交的空氣質量檢測報告，因系中介公司員工讓方先生自行檢測，可以視為中介公司與方先生就空氣檢測達成了一致意見，故檢測報告可以作為定案的依據，判處中介返還租金、佣金、押金和購買測甲醛儀器的費用。

法理分析

一、佣金指的是租戶交給中介的中介費，中介公司沒有達成合同的合法性和有效性，應該退佣金。

二、甲醛檢測儀器的費用作為租戶的實際損失，是要賠償的。

三、為什麼沒有判處多倍賠償？因為租戶是依據合同起訴的，一方面，合同上沒有約定過高的違約金；另一方面，房屋沒有對租戶造成實際性的人身損害，因而不判處多倍賠償。

• 法律監管完善方向

據瞭解，被列入《國務院2018年立法工作計劃》的《住房租賃條例》目前正在制定中，將對租賃住房在工程建設、消防安全、供水供電、室內裝修、單間租住人數、人均面積標準等方面提出原則性要求。期待這一條例的出臺能解決出租房空氣質量的問題，並由此提升出租住房的品質和服務水平，提高住房租賃服務集約化、專業化管理水平，穩定租賃關係，規範租賃市場發展。

所以，有必要將出租房空氣質量納入監管範圍，補上短板，給予必要的約束。一方面，應儘快制訂租賃住房室內空氣質量標準，作為房屋租賃消費權益保障的依據；另一方面，在房屋出租管理法規上，如已經列入立法計劃的《住房租賃條例》中增加空氣質量管理的規定，如要求出租者在裝修後向租賃者提供檢測報告，保證裝修有害氣體不得超標，並明確賃房者的權利設計，如退租、退費與索賠的權利，為住房租賃消費者撐腰。

同時，建立住房租賃爭議消費調查、仲裁機制，打通維權通道，避免司法訴訟難的尷尬。

類似案例

早在2000年4月，北京市民秦女士就遭遇過這樣的尷尬。這年4月，秦女士喬遷新居，搬進了北京市某小區，對於新房子肯定要好好設計裝修一番，於是秦女士找了一家裝修公司對新居進行設計，半年後施工完畢，秦女士一家四口搬進了漂亮寬敞的新居。可是好景不長，秦女士一家人分別出現了頭暈、胸悶、咳嗽、憋悶等一系列症狀。

經鑑定機構對新居的空氣進行檢測，結果顯示室內甲醛嚴重超標。秦女士一紙訴狀將家裝公司告上法庭，法院最終判決家裝公司賠償秦女士一家裝修費、精神損失費等共計119891元。該案也成為全國首例室內環境汙染損害賠償案。

相關提醒

租房之前，可以在合同裡詳細地約定房屋的空氣質量要求及違約金賠付問題。如果空氣質量不合格，就按照合同要求對方支付違約金或者採取相關的治理措施。

如果已經簽完了合同，可以做一個空氣質量檢測，檢查房屋的空氣質量是否合格。如果不合格，趕緊取證。怎麼取？就像案例中提到的，如果中介公司同意租戶檢測，那麼檢測出來的報告就是法院認可的證據。如果中介公司根本不配合檢測怎麼辦？租戶可以在請檢測公司進行檢測的同時，再請一個公證處的人，對檢測的過程、結果做公證，就可以得到一個公證書的空氣質量檢測報告，它也是可以作為證據的。

如果租戶身體上已經出現了一些症狀，那麼去醫院做檢查時，要邀請醫生在醫學診斷報告上寫一句：症狀可能與甲醛相關，或者是空氣質量不合格造成的。它也是可以作為證據的。

常用的去甲醛方法

甲醛，被業界公認為是所有家庭裝修汙染中最難以治理的一種有害氣體，關鍵原因就是甲醛揮發期的問題，甲醛的揮發期長達10-15年，高揮發期也高達2-3年，也就是說，必須要找到一種能夠持續除醛能力長達2-3年的產品，才能真正解決好甲醛問題。

• 活性炭：

活性炭是一種廣泛使用的除醛產品，由於內部結構的原因，具有強力的吸附能力，但是活性炭的問題是飽和期只有20天左右，超過20天就不再具備吸附能力，無法有效對甲醛進行吸附，反而具有二次釋放的危險，在筆者接觸的業主中，已經用過活性炭的，達不到效果的佔40%以上。

• 光觸媒：

光觸媒是源於日本的一種催化劑，能夠和紫外線產生化學反應，將甲醛(HCHO)分解為二氧化碳和水，但是由於對紫外線依賴極高，現在在日本國內已經基本不用(日本人現在用一種植物提取液對板材和裝修進行處理)，而光觸媒卻仍在國內一些家庭種被廣泛應用。

• 空氣淨化器：

空氣淨化器主要是淨化空氣，空氣淨化器有一層濾網是用活性炭做的，可以吸附一定的甲醛，但是和單純使用活性炭存在一樣的問題，短時間內就迅速達到飽和。

內容來源丨北京交通廣播《警法時空》公眾號“警法時空”

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關鍵字: 出租 房屋 空氣淨化器