金九時節，秋高氣爽，天氣微涼。處於傳統旺季節點的房地產市場似乎感同身受，溫度也在極速下墜，幾乎臨近冰點，這一切從8月的搶跑大潮中就初現端倪。據悉，整個8月份南京新房賣出4447套，較7月份的8394套大降47%，此間的樓市行情未售罄成為了一個刺眼的常見標籤。
同時，令人感覺到6月份河西三度開盤的烈火烹油，日光頻現的繁華場景彷彿已是明日黃花，8月的開盤潮褪去之後，裸露出去化慘淡，棄號棄買的一片狼藉，尤其是那些限價新盤真真稱得上是出師未捷身先死，開發房企紛紛徒呼奈何！
那麼南京樓市市場到底怎麼了，為何售罄樓盤近乎絕跡？開發商亟亟渴求的買房人去哪了？
壹
樓市調控進入深水區
2018年年中，中央政治局會議強調，“堅決遏制房價上漲”。一週後，住建部會議上提到了“三穩”，穩地價、穩房價、穩預期，對房地產調控不力的地方堅決問責，要求加快制定住房發展規劃。
接著，6月之後，住建部牽頭多部委聯合出臺調控措施，遏制房價上漲，規範樓市秩序。
7月份，16省約30幾個城市被約談，紛紛跟進房產調控。
8月份，南京加入調控趨嚴行列，連續出臺兩大措施：禁止企業買房，11部委聯合整治樓市秩序，炒房空間進一步被壓縮。
此外，政策限制不僅僅在房價政策端這一環，還從金融端、土地端等同步收緊。
金融端主要體現在銀行貸款利率上。雖然前段時間出現了“上海房貸9折反轉”一事，誤以為銀行額度比以前寬鬆了，想開始放水了，但其實還是受到強力的“管控”。
南京多家銀行利率對首套房多數仍然保持在基準利率上浮25％，高於國家調控的上浮20％，並且放貸條件進一步嚴苛，換句話說購房者資金受限啦。此外，南京部分銀行早已對提前還貸要求收違約金，有利打擊了短期投資客，但同時也會影響到部分短期內換房的改善需求人群，房屋的轉手週期將會被拉長。
對此銀行方面有關人士表示：“目前購房人已經趨於理性，而對於投資客來說，購房還是會看中區域，比較集中在河西南和江北新區核心區這兩個區域，而且大家現在都是在觀望。
對於銀行來說，近幾個月剛需客的數量變多，以往純商貸比較多，現在是商業和公積金的組合貸比例增多，但是近期開盤的項目都以改善為主，所以剛需群體不是其目標客群，改善群體的總數也就那麼多，且也不在河西南或者江北新區核心區熱門區域，沒有售罄也是在意料之中。”
土地端就好理解了，自然是在拿地方面。 縱觀8月南京土拍新政，即將現房銷售改為房企“競自持”以來，幾場土拍降溫明顯，開發房企拿地意願不強，不僅沒有一場土拍有地塊突破最高限價啟動競自持，而且不少地塊的成交樓面價紛紛迴歸兩年前。
比如9月7日土拍中，招商競得的江浦G43地塊，樓面價僅14123元/㎡，與一街之隔的保利雲禧（樓面價22320元/㎡）差了8197元/㎡，對比既明顯又慘烈！
銀行相關人士還表示：“除了購房者的觀望，目前土地價格也在下降，全國多個城市出現土地流拍，而南京近期的土拍反饋的結果也是地價下行，房價暫時不會有大增趨勢。”
此外，調控正逐漸往外輻射，似租賃新政、共有產權房、房地產稅等制度也都在逐步完善當中，很明顯目前的調控是在為建立房地產長效機制創造環境。
市場奔向理性不在只是說說，在調控之前，基本是全市搶房，就連偏遠、冷門板塊、品牌品質位於末遊的“爛房子”都有人搶，可謂雞犬升天，劣幣良幣一個價，現在這一切都隨調控而逝。
可見，樓市大環境已經進入調控深水區，房價無限度上漲空間被打壓擠爆，樓市傳遞出明顯信號——市場變天了!
兼顧著由於現在政策方面宣傳導向，給購房者傳遞樓市風向變化的意識，造成後期購房者的觀望情緒濃厚，腦海中時不時的會蹦出：“還會降，再等等！”
貳
房企扎堆搶跑 競品踩踏
由於政策高壓如烏雲蓋頂般一股腦的傾軋而來，嗅覺靈敏的的開發房企搶跑思維嚴重，多數趕在金九節點，爭相扎堆入市。
在8月的開盤大軍之中，據統計有40盤領銷許，29盤開盤入市，其中純新盤佔到7家，涉及江寧、江北、城北和城東等多個板塊，房源類型從剛需產品、改善住宅到疊墅均有所分佈。尤其是，8月27至9月2日期間就有15盤集體開盤，推出約4000套新房，但只有保利樾廣場、復地宴南都和南京溧水萬達廣場
3家售罄，剩餘12家均沒賣完。 如此大規模的房源集中向市場傾瀉，令購房者選擇標的增多，空間範圍變大，造成購房力量分散。於此同時，由於產品類型和區域同質，就產生不同程度的競品踩踏，這一點在新項目上尤為明顯！
以8月下旬南京主城有幾家純新樓盤的開盤為例。同在鼓樓區域的仁恆桃園世紀和當代萬國府，同屬濱江板塊，又各自突破限價達到4.4萬元/㎡，推出的均是大戶型產品，購房客群基本一致，前後開盤自然造成不同程度的踩踏，仁恆的大賣也或多或少影響到當代萬國府最終的去化成績。
類似，這兩家純新樓盤情形的還有不少，比如江浦疊墅樓盤悅風華和保利雲禧，麒麟的藍光黑鑽公館和熙悅……競品踩踏必然導致一方去化受困，此時拼的就是口碑了。
當然，以上的還可以歸屬到樓盤同等級別下的競爭，但下面這些樓盤在開盤期間爆出的各種讓利，開發商試圖用優惠來圍剿購房者，就真的是無限制的踩踏。
五礦瀾悅方山的疊墅項目首開當天認購，房款立刻減免20000元 ；
江北純新盤金地保利悅風華成功報名的可領取價值500元的小米電器；
六合金牛湖的嘉恆有山乾脆推出了特價房一口價活動，每套最高優惠近6萬；
河西新城吾悅廣場認籌現場繳納10萬元認籌金，開盤當天會有優惠；
鼓樓濱江的中海濱江U-LIVE首開價格折後2.6萬元/㎡左右，認籌也會有優惠；
仙林萬達茂ONE20臨湖公館，開盤當天前18名享受開盤優惠價，大約在1.6萬/平左右。
品牌房企帶頭，一成首付重出江湖，開盤優惠再現，這些都是多年前的樓市場景，去化困難讓開發商不得不重啟，也從側面反映市場是多麼的不景氣！
這些新樓盤開盤未售罄，除了同質產品增多購房者選擇分散之外，還因為價格。
這一批上市樓盤中的大部分，都是限價樓盤，且多個都突破區域限價，但並沒有像河西板塊那樣新房二手房倒掛的購房紅利，部分購房者不能接受現階段區域價格區間，造成吸引力不足。
2016年那波樓市史上難見的瘋狂，今後可能都不會有了。大潮退去，方能看出誰在裸泳，房企競品踩踏入市也可以理解。
叄
改善居多 剛需無出手之地
整個8月份，對於南京購房者來說，不在開盤，就在趕往開盤的路上。細數一下，無論購房者是剛需還是改善，除了幾千套一二手倒掛的新房，每套至少數十萬的利差，就是南京樓市最強力的嗎啡，但這樣的項目基本已經消耗完，更多的是上面提到的那些高地價入市得限價新盤。即將入市的樓盤也是定位改善的居多，剛需客多無出手之地。
例如當代萬國府，千萬級豪宅當天去化7成，實際上也算是不錯的成績，而這樣的產品均為改善自住，轉手的可能性並不是很大。
在當代開盤現場，多名選房者也表示前來選房的大部分人一直住在鼓樓濱江、老下關區域，也是因為有改善需求，才決定進行置業。其中還有不少的客戶沒有買到桃園世紀繼而轉戰當代。
五礦瀾悅方山首開的最終成績和鼓樓濱江的兩個純新盤相比，可以說“悽慘”不少。僅103套推量，截至目前官網顯示認購79套，去化不到8成，和上述兩個改善盤成績相去甚遠，也側面反映出改善購房者對於項目所處區域、產品並不買賬。
整體來看，改善產品扎堆入市的當下，扼制了部分剛需客群的選擇，畢竟對於剛需群體來說，小面積、低總價才是首選。
此外，投資層面，很大一部分的投資客其房票和資金多數已經進入到前面的河西開盤潮裡面，剩下的小部分又對產品所坐落的區域選擇苛刻，甚至挑剔。而且目前的樓市行情下，現金流將成為重中之重，多數人已經不願意冒險。
結語：
縱觀8月的項目開盤和金九的新盤入市，以上幾點基本是日光房源絕跡閃現的幾個縮影。雖不能完全概括，但傳遞出的這些信號，比爆銷、勁銷，更貼合南京樓市實際情況。我們之所以無法接受，頻頻發問為何售罄樓盤近乎絕跡？開發商亟亟渴求的買房人去哪了？
主要過去我們的房地產市場太嗨，搶房、日光、夜光的印象太深刻啦，畢竟由奢入儉難。
當下的樓市需要以更理性的眼光看待，區域分化趨勢明顯，整體市場熱度開始緩慢冷卻。
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