来源：杨博士说车（ID：yangboshi896），知行合一，了如指掌！
二手房买卖中的那些事儿
案例一：
买受人王先生与业主李先生签订了二手房买卖合同，该房屋业主系名义所有权人，实际所有人为业主的妹妹。
买受人一直与其妹妹商谈交易细节，并签署合同，交完全款，正在过户登记的过程中，房屋名义所有权人李先生的妻子去房地局主张其对房屋交易并不知情，要求中止过户。导致王先生已经全部支付了款项，也已经搬入该屋内居住，却无法取得不动长权属证书。
温馨提示：签订合同时一定要注意房屋是否有共同所有人，最常见的就是夫妻，一定要同时签订至少应当共同商议，如果始终只有一方出面，应要求其提供公正委托文书。像本案的这样的情况可以得到避免。买受人可以正常办理过户手续。
法律援助：
本案情况比较复杂，是名义和实际权利人之间发生了纠纷，这个房屋要继续交易的话，要不然需要证明李先生的妻子事先知情，则无权以共有人不知情为由阻碍过户。
李先生的妹妹需要提起诉讼，主张其为实际权利人，最终以法院判决为准，以实际权利人的身份配合继续办理过户手续。
但类似案件，如果实际所有权人不同意买房（如买方是和名义所有权人签订买卖合同），通过法院确权，那么买方只能通过“合同违约”来向名义所有权人主张违约及违约金，如果通过中介购房，中介也应承担连带责任。所以，各位在买二手房的时候还是应该留个心眼！毕竟现在房价涨太快，过长的诉讼时间换来的违约金可能也赶不上房价飙升的速度。
案例二：
一起二手房交易，买卖双方在签订合同时，该房屋尚未取得房产证书，遂约定买受人先交纳定金5万元，其余购房款项待房产证办理下来后，以贷款的形式向出卖人支付。
签订合同时，出卖人预估房产证应当在半年左右取得，遂向买受人交付了房屋。未料到两年多房产证仍未办理，且其后何时可以取得遥遥无期，出卖人多次与买受人协商无果。
温馨提示：目前大量的纠纷就因为出卖人反悔违约导致，而本案并非如此，出卖人是愿意出卖房屋的，只是对于自身房屋的交易条件严重估计错误。导致在仅收到5万元定金的情况下，将房屋交付居住，且目前何时收回后续房款不明。
对于买受人来说也无过错，其是依照合同约定条件履行约定。目前没有房产证也无法办理后续贷款手续。所以在签订合同时，应当要对后续交易条件进行明确约定，例如房产证迟迟不能办理，如何处理？出卖人是否有权解除合同。或采取其他交易方式？本案由于双方未约定，导致纠纷。
法律援助：
这样的一起纠纷，在律师看来，双方都没有故意的过错，作为出卖人其乐观的估计了办理房产证的时间，出卖人的这种估计也是根据开发商在购房合同中的承诺做出，所以没有故意的过错。
但是由于房屋迟迟不具备正式交易条件，且后续何时能够办理不明确，在这样的情况下，应当给与出卖人解除合同的权利，本宗交易无法满足交易条件。如果一直放任由买受人仅仅支付5万元就居住在该房屋中，则对于出卖人来说显然也是不公平的。
买房这件“大事”，谁都会遇到点小波折。
如果您也有购房相关问题，赶快联系我们，“杨博士说房”帮您解决！
以上内容整理自1018“杨博士说房”节目
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