近日起，一则消息刷爆了分析君的朋友圈：

分析君了解了下事件经过是这样子的：

8月20日，鼎家发出通知，称公司因经营不善导致资金断裂，已停止运营。有租客透露，自己只是租个房，却莫名其妙摊上了贷款。

租客们通过银行卡绑定一个名为51返呗（现更名为“爱上街”）的APP一次性把租金付给了鼎家，再每月返还给贷款APP相应的金额。

鼎家破产，租客不仅拿不到先行支付的押金，还依然要每月按时向爱上街还钱，而房东也未收到鼎家公司应给的之后租金，一些房东已经准备收房。

梳理逻辑就是：

房东把房子出租给了中介，中介租给了租客，而此时中介以租客的信用为背书，使得租客与贷款机构签订贷款合同，贷款发放至中介账户，而由租客每月还款（租客并不知情，以为是偿还租金）。最后，中介收到的银行贷款部分再支付给房东作为房源租金，其余用作他用。

具体租赁模式如图：

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鼎家租赁模式的金融风险

深究，对于中介来说，这是一种典型的ABS融资方式。

ABS融资：以项目所属的资产为支撑的证券化融资方式，即以项目所拥有的资产为基础，以项目资产可以带来的预期收益为保证，通过在资本市场发行债券来募集资金的一种项目融资方式。

中介以租房为基础，以租金为保证，向贷款机构贷入款项融资。然而，房子不是中介的，贷款最终向租客转移，利益留给自己，中介这个套利招可谓高。但这种套利手段在带来巨大收益的同时，也如一把达摩克利斯之剑，时刻悬在头上摇摇欲坠。一个非常明显的弊端就是，对资金的占用很大，节奏没把控好，就容易爆仓，如鼎家。

1、加杠杆把自己玩坏的鼎家

行业内某大牛针对鼎家爆仓事件发出个人看法，当日发布朋友圈直言：一个行当，如果过度金融化、过度放杠杆，必然会造成金融风险和社会风险，最后毁灭整个行业。

他表示，看似不起眼的房屋租赁中介，假如把房主和租房人的不够高的信用经由金融工具放大N倍，进而由此不断加杠杆融资；那么，谁也不知道一旦爆雷金融风险会传导波及到什么领域、什么程度。

这里说到金融工具的问题，分析君就给大家讲讲。从金融产品的角度看，我们CFAer应该知道：这种租房运作模式是把原来的租赁业务，变成了基于租金的贷款业务。实质上是一种另类的金融衍生品，由基础产品租赁业务衍生。

以租赁业务为产品，用金融工具进行包装，如俄罗斯套娃一样层层上套，包装成精美的产品。于是，租客开心了，因为押一付一减轻了负担。房东开心了，房子租出去了，坐等收房租。贷款机构高兴了，无论谁承担这笔还款，都有利润可以进账。中介也开心了，资金池越来越大，资金顺畅了，可以继续扩大规模了。皆大欢喜。

如此一看，这种业务模式似乎没什么问题。

但是，在任何行业，只要存在超额利润的获取可能，大量的资本就会迅速入场。为了迅速站好C位，人多拥挤的情况，就会容易破坏秩序：如抢房源，占赛道，或是加大广告、活动力度，不断争取市场份额。

“羊毛出在羊身上”，这其实就是借了业主的租金，隐形的做了杠杆。而秩序破坏了，问题就出来了，长租公寓的爆仓似乎成为一件顺利成章的事。鼎家，就是第一个不小心把自己玩坏了的例子。

2、受杠杆风险连累的房东与租客

当这些租赁中介把自己玩坏后，后续的连串问题就来了：

租房人的贷款，依旧要还，毕竟签下了贷款协议。房东的租金，依旧要收。但是租金已经被平台拿去花掉了。而平台崩了付不起了。怎么办？

收房子！于是，房东要求收回房子。租客背着贷款，还得被赶出去。最苦逼的，还是租客。

前段时间，房租上涨话题广受热议，一代青年租客皆忧虑，以后生活难过了。

“买不起房，还租不起房，以后日子不好过了，但愿房租不要再涨了。”网友A说。

“准备搬到偏郊区一点的地方了，市中心住不起了，委屈我的女朋友跟我受苦了”网友B说。

如今，长租公寓爆仓，把租房背后的一些风险问题暴露出来了，租房竟然也有了风险。

“买不起房只能租房，房租上涨了也没办法，毕竟是刚需，但是租房还可能摊上风险了，这样的日子怎么过？”某同学告诉分析君。

焦虑正蔓延上了许多远漂他乡，租房为生的租客们的心里。

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贷款租房的信用风险

其实，我国以前也出现过这样的模式，称之为“房屋银行”。顾名思义，就是老百姓像去银行存钱一样，把手中空闲的房屋存入房屋银行，每月无论您有多忙，无论房屋闲置与否，都可以从房屋银行里准时拿到固定的租金。

如今鼎家这个租赁模式，与之前的“房屋银行”十分相似。但是，房东的租金不是直接从银行而来，而是通过中介公司代为收取，比之规范有序、资本雄厚的银行不同，中介公司的运营难免有可能出现运营不善、资金链不稳的问题，房东的权益保障不如前者。因此，如今的这种租房模式背后就隐藏着巨大的信用风险。

目前，北京多部门已经开始启动调查“租房贷”，严查中介机构资金来源和流向，希望能将信用风险降至最低，切实保障房东及租客们的利益。

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租客和房东该如何规避风险

分析君提示，不管是出租房子的房东，还是租客，在与中介公司合作的时候，都要切记切身保护好自己的应有权益。

1、关于房东。

虽然此事件租客是最大的受害者，但是即使你是房东，也要长点心。如果中介公司动不动抬价收了你的房源，还要签长约，别急着被这个馅饼冲昏了头脑。如果后面除了问题，租客并不是那么好赶的，遇到偏激的租客，起了纷争，也要费不少心神。

分析君建议，作为房东最好多了解下中介公司的情况，如他们的信用水平、经济实力以及近期经营状况等。

2、关于租客。

如果你是租客，更是要长点心。找中介公司租房可以，中介公司让你贷款交房租也可以，但是一定要搞清楚，这笔贷款是打给谁的，是直接打给房东，还是中介公司自己拿去了。如果是后者，估计要三思而后行了。

作为一个CFAer，考CFA不能仅仅死磕考点死做题。学习知识，最终都是为实际运用服务。当在金融领域，当出现大事件时，我们必须学会用所学知识，用敏锐的分析触角，去剖析这些事件背后的故事及风险点。

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關鍵字: 租户 长租 达摩克利斯