在上海市區，整片開發的區域已不多，原因無非有兩點，其一拆遷成本太大，其二土地資源太少，因此能夠整片拿出來開發的一定是事先規劃好，再進行集中開發。

楊浦新江灣城就是整片土地來開發的，走在新江灣城內，你很難看到老公房，更不用說低矮破舊的民房了。

板塊內的城市界面非常新，道路、綠化也非常整齊，看上去確實不錯。

新江灣城道路一角

不過因前期住宅量供應較多，競爭激烈，導致了區域內基礎設施、商配異常落後，一直無法導入人口。

如今的新江灣城，尤其是地鐵站附近，人流量較2年前增加了許多，不過按照整體區域的構想，現在的新江灣城人氣依舊不足。

新江灣城地鐵站旁的悠方商業

高端豪宅聚集地 房價多年滯漲甚至微跌

新江灣城集中開發的時間可追溯到2010年，當時這裡先後有九龍倉璽園、仁恆怡庭、華潤新江灣九里、嘉譽灣、尚浦領世等項目，普遍售價4-5萬/平。

價格並不低，但這裡一定是上海外環內為數不多的，幾年之內都沒有漲幅的，甚至別項目還進行過降價的板塊。

九龍倉璽園2011-2015年均價4.5-5萬/平，無漲幅。

仁恆怡庭實景

仁恆怡庭因有別墅，2010-2013年均價5.5-6.5萬/平。

華潤新江灣九里2011年5.5萬/平，2012年最低價4萬/平，2013年清盤不到5萬/平。

嘉譽灣實景

嘉譽灣2012年4.5萬/平，2013年10月依舊4.5萬/平，2013年11月-2014年7月5萬/平，2015年3月4.3萬/平。要不是2016年樓市熱，達到9萬/平，這項目也在降價行列。

尚浦領世可以說被新江灣城寄予厚望，怎奈鐵獅門無心打造，最後還有部分土地被回購，這個被寄予厚望，要打造成為楊浦新地標的項目至今都是死氣沉沉，雖然建好了部分樓宇和商業，但根本無法與五角場相比。

尚浦領世，即萬科翡翠江灣

而它的住宅產品則由萬科打造，為萬科翡翠江灣項目，2013年4.2萬/平，2014年底4.3萬/平，2015年10月前4.5萬/平，之後的2016年5.5萬/平

滯漲原因除了前文提到的前幾年集中供應外，還有就是板塊前期透支了太多的漲幅，又有部分炒作人群，基礎配套設施有沒有實時跟進，進而導致新江灣城滯漲。

“橫盤”多年 如今二手房8-9萬

因此，早期購買新江灣城的客戶若在2015年之前拋掉，一定是虧損的，這或許在上海外環內都是絕無僅有的買房能虧損的板塊。

不過，因新一輪房價上漲、土地價格上漲、新房供應量不多等因素，新江灣城的房價在2015年下半年開始上漲起來。

目前板塊內的次新二手房，掛牌價普遍在8-9萬/平之間，因此“橫盤”了這麼多年的新江灣城，終於“鹹魚翻身”。

新江灣城部分二手房掛牌價（來源鏈家網）

兩幅土地拍賣 接連兩新房面世

2015年11月，新江灣城D7地塊被信達競得，樓板價接近5萬/平，實際可售樓板價超過6.3萬/平，麵粉貴國麵包又一次出現在媒體上，這幅地塊也解救了當時所有新江灣城新房項目。

僅不到一年時間，2016年7月融信競得復旦大學北面宅地，樓板價52840元/平，實際樓板價達到9萬/平。

如今信達地王盤信達泰禾上海院子已開盤，均價9.5萬/平，去化非常好。

世紀江灣實景

融信也將隨之跟上，它的世紀江灣尚未開盤，不妨讓我們一起猜測下未來的售價。

必須承認，經過多年的開發，新江灣城已較前幾年有了很大的改善，作為一個規劃高規格的豪宅區，在未來如何能夠形成人（人流）、物（配套）、景（資源）的有機結合，還需要認真思考。

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