撰文=徐三刀
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PART-1
最近一个月来，全国土地流拍严重，西安竟然没有流拍，还有逆势上涨趋势，各方势力保持密切关注，就等下挫。
似乎为了呼应大众渴望，8月17日下午4点在西安市国有建设用地使用权交易大厅举行的BQ2-4-54号国有建设用地使用权拍卖，因该宗地申请竞买人数不符合拍卖文件约定，宗地流拍。
8月17日西安市国土资源局发布公告声称，“因该宗地申请竞买人数不符合拍卖文件约定，宗地流拍。”换而言之，报名人数不够。
于是，某些人充分发挥了脑细胞，两手紧握干冰，预言“坚决遏制房价上涨”的态势之下，此举暗合上意，西安市场已经迎来了“秋凉”。言外之意，西安楼市不仅摇号报名不够，连土地市场也报名不够，接下来步步惊心（此处就不引用原文了，免得被喷）。
真是没有想到，西安楼市凉的这么快。五六七八月份都是土地高涨，突然之间又有了一个流产，让人心中忐忑，下一步楼市究竟是上涨还是下跌。
8月6日，咸阳单亩地王诞生（碧桂园686万元/亩，楼面价2858元/㎡），8月14日，临潼单亩之王诞生（荣广盛业，地价581万元/亩，楼面价5810元/㎡），转眼之间，西安已经被预言“但见微知著，警示已来临”。
三天不到，急转直下，土地流拍、媒体喊凉.....如果真是这样，西安就堪称最扛不住风险的城市，任何城市打个喷气，西安都得感冒。
PART-2
这究竟是一块什么样的土地，竟然没有人报名，这块土地是有什么权属问题，或者有什么隐秘难，又不足以为外人道？
公开资料显示，此次流拍的BQ2-4-54号宗地位于灞河新区纺渭路以西、灞瑞二路以北、西临高速以南、高科绿水东城以东，净用地面积71719.83平方米（折合107.58亩，不含代征路16.61亩、代征绿地28.99亩），用地性质为商服用地，容积率不大于2.5，建筑密度不大于55%，绿地率不小于20%。土地使用年期为40年。
该地块起拍价为47940万元，折合地价445.62万元/亩。按照最大计容建面179299.58㎡计算，该地块起拍楼面价为2673.74元/㎡。
按照挂牌文件规定，该地块的拍卖设置了特别约定条件：要求全自持，不允许销售！
1.该宗地内须规划建设建筑面积不少于14万平方米（含地下规划商业和停车楼）的大型购物中心，由竞得人全部自持并自主整体运营，不得分割销售；自持大型购物中心必须在签订《国有建设用地使用权出让合同》后24个月内建成并满铺开业；
2.竞得人需在纺渭路上修建一长约50米的过街人行天桥，建成后无偿移交灞河新区管委会，建成时间与第3条约定的建成并满铺开业时间一致。过街人行天桥的具体规划设计方案以后期灞河新区管委会确认的方案为准；
3.竞得人须在土地成交当日与灞河新区管委会指定单位签订《西安灞河新区自持大型购物中心产业项目建设及运营发展监管协议》（协议后附），并于成交次日缴纳履约保证金2亿元。
实际情况是：1、要建设购物中心，必须自持14万平米以上，不能拆分销售；2、必须24个月内建成并满铺开业；3、还必须在纺渭路上修建一长约50米的过街人行天桥。
听着是不是有点眩晕，感觉貌似很高端，很接地气，又不知道在说什么？
PART-3
我们回到这块土地来看，从这块地所处的位置来看，北侧紧邻的西临高速，南侧一路之隔是高科绿水东城，东侧一路之隔是揽盛金广厦。
周边有高科绿水东城、普华浅水湾、腾业国王镇、荣民宫园学府、席王廉租房小区、万象湾等已经建成、在建小区，比如绿城玉园、紫楹台，周边没有大型购物中心。
就目前实际情况而，属于典型的生态环境好，人口密度低，周边仅有的商业消费点，就是浅水湾商业街、华东购物广场、灞河边上的艺术餐厅、河岸餐厅。
我们可以看到，官方出让土地，很明显是为了让政府开商业之荒，解决周边没有购物中心的难题 ，而且还要多快好省，一定在24月之内建设完成，还要附加一条约50米的过街天桥。
但根据实际了解到的情况来看，这块土地从条款诞生之初，除了流拍，没有其他可能。
其一，关于“24个月建成+满铺开业”：如果做商业大家应该知道，建成容易满铺难，统一开业更难，看一下大明宫万达广场现状，就很清楚了。万达广场、新城控股，从拿地到满铺开业大致在18个月，按条件基本能满足。但因为西安“禁土令”限制（当年11.15-次年3.15），涉土工期必须减掉8个月，还要满铺开业，难度实在太高。
其二，关于“自持14万平+不得销售”：这一点要求直接掐灭了土拍激情，建筑面积不少于14万平米，还不能分割销售。而拿万达、新城控股持销比例，大约在8:2，过去万达广场基本自持，万达商业街全部出售。现在市场情况比较差，大部分商业公司都在收缩业务，只愿意做轻资产输出。因此，“全自持”的要求，没有给房企选择余地。
土拍很火，也得算账，问题是，谁愿意去冒如此大的风险去14万㎡自持（还是购物中心/大盒子）+24个月建成（涉土工期只有16个月）+满铺开业？关键还在灞河新区。
PART-4
目前，一二线城市土地供应加强，选择变多之后，房企对于热点城市、热点板块不再盲目参拍，不少地王周边没有拍出地王价，市场降温明显。
从平均溢价率和实际成交地价和之前相比，属于明显下行。特别是过去比较热的市场，如杭州、南京、上海等地，逐渐进入低迷状态。
据中原地产统计，2018年前7个月，全国土地流拍数量高达796宗，其中一线城市流拍13宗，二线城市流拍154宗，三四线城市合计流拍629宗，不仅远高于去年同期，还创下近年流拍数量新高。
全国土地流拍严重，但也没有必要给西安土拍脑补，每个城市情况都有不同之处，与其揣摩，不如分析，多去了解实际情况，好过长空唱多。把问题留给市场，我们没必要恐慌。
还有一点比较诡异，话说全国土地市场流拍严重，棚改政策忽紧忽松，房企应该“蛰伏”，避过风险，雅居乐、蓝光、恒大这些名企却扎堆进入宝鸡、汉中，还不是市区，比如恒大杀入五线城市城固，房价又要冲刺。
一些人喊凉，把楼市看的这么清晰，能给讲解一下吗，他们扛着资金压力，是要去做雷锋么？
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