撰文=徐三刀
PART1-楼市惨绿
一连好几天，地产股惨绿，原以为房价高涨，地产股应高节节攀升，结果没想到，资本市场不买单，就是要一路碾压，让它领跌大盘。
这一轮下跌创造了大盘下跌的新低，而主流就是地产股，跌得太猛！
自6月25日爆出棚改暂停传闻之后，截止7月4日，一周多时间，房地产股票指数已经跌破20%，市值蒸发超过了万亿元。今年以来，虽然地产股一直属处于低迷状态，但像如此暴跌，还是非常罕见的。
因为不玩股票，就不再浪费时间分析和研究大盘了。只说地产股与楼市变化，在近一两年来，房地产市场究竟是如何被挤到墙角的。
越是分析，却又越接近于周金涛关于康波周期的研究，按照他的说法，房地产20年一个大轮回，2019年将迎来资产价格全线回落。
PART2-楼市逆伐
了解地产行业的人大概知道，房地产已经在走下坡路了，不少房企清掉国内资产转战国外，比如和记黄埔、SOHO中国、万达、中渝等等，大佬都在海外谋局。
为此，还闹出了一系列事件，惹恼了监管部门，不仅不允许中资借船出海，连买保险买房子都受限制。
但从企业销售数据来看，2017年全国房地产销售面积169408万平方米，比2016年增长了7.7%，其中住宅销售面积增长了5.3%，商品房销售额达到133701亿元，增长13.7%，增速提高1个百分点，都在猛增长。
2016年十月份开启限购之后，楼市就处于调控重压之下，但市场并没有被打死，还是相对比较乐观，从全国数据来看，2017年五千亿房企3家、三千亿级房企2家、两千亿房企2家、千亿级房企9家，2017年虽然调控严格，但房企依然收获了历史最好成绩。
为了快速冲击千亿级房企，2018年仅上半年招拍挂权益拿地金额，50家房企拿地总金额就达到9675亿元，相比2017年上半年9151亿元上涨了5.4%。
换而言之，楼市政策严控，资金链明显收紧，开发商拿地不降反增，碧桂园再入四五线城市，恒大也在扩张下沉，行业风险逐渐浮出水面。
对于普通家庭投资而言，限购的影响更大，保值和流动性问题比较突出，如果房子没有竞争力，未来五年恐怕比较难受。
PART3-两个揣摩
房地产股票暴跌反映的不是房价，而是资本市场对于房地产企业走势的预判。
如果是一飞冲天，意味着资本愿意加码，2017年某房企全国转发朋友圈都能换来涨停；房企高管吹牛逼也能换来涨停，这充分反映了资本市场的热情。如果是一泄如注，就意味着资本市场在撤离，不管搞发布会，还是买房企排名，都反映出资本在撤离的信号。
其一，从股票市场走势来看，几乎是一路猛跌，没有喘气之机：
打开任何一个股票网站，就会发现地产股下跌，几乎是守不住的，跑输大盘。这种情况只能理解为是对于2017第三、四季度的行情矫正。很多地产股票去年涨了多少，如今跌了多少，甚至于赔进去。
今年以来，地产股持续下跌，以两支股票为例，作为央企代表的保利，作为民企代表的华夏幸福。央企的稳健，民企的灵活，优势皆失。二者走势相似，都是连跌6个月，年内跌幅达到20%，A股市值蒸发了近百亿元。
最惨的还不是华侨城、保利、招商蛇口等央企，还是民企比较吃亏，比如荣盛跌回一年前，还有更惨的房企，从10块跌到5块，几乎腰斩！
其二，从房地产动态来看，没有回头路可走，只能切换赛道。
4月份，4月5日碧桂园集团签发的《关于提高周转速度、加快有质量供货的紧急通知》和4月11日签发的《关于提高集团各单位工作效率、促进项目高周转的通知》以及《关于项目报建高周转的通知》。甚至提出摘牌到开盘5.2个月，一切为了现金流。
6月份，新闻爆料棚改货币化安置政策收紧，国开行叫停PSL（抵押补充贷款），全国棚改政策一刀切，媒体鼓噪“货币化安置叫停”，全国三四线城市楼市将立即熄火。土地出让、房价增幅、人均收入将全部回跌。
6月份，万科召开股东大会，会上传出一个令人吃惊的消息：万科要“抛弃房地产”！在战略目标上，万科已经定位为“美好生活的服务商”，而此前是“城市配套服务商”。未来万科只将房地产作为“流量入口”，进而开拓其他产业。
房企转型，已经是个老话题，但放在今天却仍然值得回味，原本以为房企转战物流运输、汽车制造、餐饮业、医疗&养老、金融保险等等，但没有想到，有的房企为了转型，已经无孔不入，笔者还检索到一个信息，某世界五百强招募养猪合作人、事业部总监。
各大房企千方百计的想和社会消费集合在一起，无外乎想做到与“激活内需”路线平行，大家捆绑在一起，一起迎接大萧条。
PART4-周期陷落
实际上，经济周期已经注定，谁也躲不过，从国家提出“供给侧改革”，推行“三去一降一补”，就已经标志着经济进入本轮大萧条。
按照，目前金融维稳的趋势，官方想要给楼市降温的情绪，已经比较明显，如果无法限制房企拿地激情，那一定会限制房企拿地资金。通过资金限制，让房价一步步阴跌，最终达到预期目的。
今年下半年，房企债务偿还比较密集，为了避免中弘股份这种“仙股”再次发生，房企的融资渠道一定会被再次收紧，进一步压制本就相对脆弱的市场情绪。
总体来看，房企的资金压力还是比较大的，拟发行大量债券集中出现“中止”字眼，说明融资额度降低的同时，融资渠道收窄，融资成本抬高，房企还是放弃了。还有上市房企融资困难，竟然清仓式质抵，这种情况集中暴露了自有资金不足。
这种情况之下，如果房地产市场&金融市场真正严打（这是一切推论的大前提），股票市场直接影响西安楼市，影响不在房价，而在房企扩张速度。如果下半年第四季度股价仍然猛跌，那么事情就麻烦了。
影响大致有三点：1、房企拿地积极性降低，或暂停财务性投资项目；2、西安或将集中出现土地拍卖违约；3、资金跟不上，房企开工困难，这一点在西安已经出现。
这种现实情况与此前周金涛关于经济“宿命论”的看法越来越吻合，实在不敢相信，我们竟然一直都在一条隐秘的曲线上奔波，人生如此，房价也是如此，真是可怜。
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