撰文=徐三刀
NO.1∣壹
曾经，我不停的鼓吹过“城市空间平权”理论，说的是城市去中心化和碎片化。现在，我需要谈另外一个“城市核心收缩”理论，说的是城市提高效率和多样性。
应该说两个不矛盾，但却是两条线，就像城市里既有实体店，又有O2O线下体验店一样，“城市收缩”和“城市扩张”两种力量全部存在，非此即彼，又对立统一，两种理论都说的通。
而这两种理论，代表着两种投资逻辑，“城市收缩”预示着城市高密度，超高层是投资线索；“空间平权”，意味着城市向郊区化发展，地铁是投资线索。
如果“城市收缩”超过“空间平权”，这就是“鬼城”；如果“空间平权”超过“城市收缩”，这就是“卧城”。二者之间谁输谁赢，直接决定着你的资产配置，究竟朝哪个方向。
换而言之，你到底是去买高陵区的房子，抄底未来价值；还是买锦业路的房子，为资产安全找支点，这是一个问题。
NO.2∣贰
其实，对于买房子而言，这是一个说不清楚，又必须要说的问题。
我们现在的投资逻辑，基本都是城市发展规划导论的观点，但我们的城市发展都是“西学为用”，基本上都是欧洲、美洲观点。
在二战之后，芝加哥学派搞了一系列尝试，用高密度来提高土地综合利用率，为城市造中心，城市不断疯狂的向上生长，帝国大厦就是那个时代的杰作，1931年的时候就盖出了381米的高楼，因此，这些超高层也被视为美国精神象征。
应该说，这种城市发展逻辑是战后解决房屋供应紧张的应急之策，却导致了城市发展集权，但福特的汽车却让大众生活进入了另一个时代，汽车时代。人们的日常出行半径实现了数十倍增长，原本遵循古典城市规划影响的城市理论，全部遭遇挑战，一个摆在人们面前的事实是，进入汽车时代，还需要挤在城里吗？
高密度是城市难解之题，过去限制于交通工具，人类社会被限制在很小的半径之内，现在各种高速工具借助，人们已经突破了城市密度天花板。
高密度城市引发的堵塞、内涝、污染、瘟疫、生存压力等各种社会问题，都直指高密度是城市之恶，这一点在爱德华·格莱泽的《城市胜利》，已经说的很清楚，欧洲的黑死病，亚洲的霍乱，现代的非典，高密度的发展模式，让城市付出了高昂的代价。
因此，我们将“低密度”视为高端，浐灞的价值感，别墅的尊贵感，都来自于城市开阔，密度较低。
NO.3∣叁
但汽车时代，居住和工作分离，人们不再被圈禁于一个小范围内，也不必聚集在居住工业混合区，一个理想的生存方式诞生，既能享受城市配套，又能实现田园生活的低密度。
“维多利亚时代”英国人率先搞工业革命，产能翻倍，实现历史性跨越，和今天的大陆一样都是超常规增长，十八世纪在人类的发展划出一条弧线。
但污染也是与日俱增，看一下美剧《低俗怪谈》就一目了然了，地下室藏着各种恐怖，那个时代还诞生了像柯南道尔一样的鬼才，专写侦探故事。
于是，理论家开始摇旗呐喊，例如汲取了空想主义营养的霍华德提出了“田园城市”理论，他的著作《明日，一条通向真正改革的和平道路》，一种兼收城市和乡村优点的理想城市，终于诞生。
随后，建筑大师勒·柯布西埃出现，主张大规模建造住宅，提出“房屋是居住的机器”，一场“为了300万人的现代都市”计划，必须遵循统一的概念，将各种功能统一在一起，于是，现代规划里终于有了“功能分区”的概念。
甚至于柯布西埃还规划了一套蓝图，在1922年秋季巴黎沙龙举办的城市展览上，柯布西埃展示了一个理想方案，取名为“300万人口的现代城市”，这个包括了高速公路的纵横轴线，40栋60层摩天大楼，摩天楼四周规划大片居住区，连片开发可居住200万人，一种按照工业、居住、办公每项功能串联的规划方式终于诞生，城市进入“追求效率”的新时期.....
但遗憾的是，无论是罗斯福，还是斯大林，都无法接纳柯布西埃，他注定被搁浅。这位建筑大师只好去第三世界搞理想主义，但它的理论却成为了现代城市规划的先验逻辑。
于是，我们看到了一个情况，工业时代将人口聚集，形成高密度发展，人们生活水准降低，于是“田园都市”诞生；二战之后，人口大爆发和城市复兴双重推进，城市竖向发展，于是又追求“小镇生活”.....
在柯布西埃的影响之下，《雅典宪章》的功能主义被广泛推崇，所有的建设蓝图，都瞄准了“三大一小”，所谓“三大”，即大马路、大社区、大购物中心，所谓“一小”，就是小汽车。这种貌似功能齐备，却又拼凑在一起的城市，曾经在二战之后风靡一时。
六七年前的地产辅导教材，都是这么宣扬，一味强调汽车时代，搞大环线商业，死了一批追梦的房产商。
“逆城市化”就像一阵飓风，这些主流规划理论直接导致了美国城市的“空心化”，时至今日，我们去看美国的一些城市，仍然能够感到一股与国内大不相同的景象，白天熙熙攘攘，晚上人去楼空，城市好似一个巨大的游乐场。
所有的中产阶级将精力挥霍一空之后，再次回到郊区。只有穷人拥挤在阁楼，还有盲流在街道、公园里乱窜，高密度变成了贫穷的代名词。
据朋友聊天提到，美国的西部城市把这个理论贯彻的更好，完全消解了“密度”和“downtown”概念，“大马路+独栋住宅+花园”的扩张模式，让城市配套进入郊区，让城乡没有太大差别，在这些城市地铁有什么意义？
一个城市不过万人，不要说城市，多几条公交线都会财政赤字。
NO.4∣肆
每个时期的城市需求，各有侧重，投资热点也不尽相同，就像《雅典宪章》之后，1977年又遭到了《马丘比丘宪章》的否定一样，一部风靡于世的作品，却成为“老套路”。购买房产，能够考虑到的就是着眼当前，把握机会。
城市发展就是这样“分久必合（密度），合（密度）久必分”，这就是一场城市经济游戏，从郊区到城市，从城市到郊区，如今，我们真的需求郊区化置业么？还是一直盘桓在城市中心？
回顾一下京沪广深的城市发展，一平米十万块的房价，城市效率极高，所有的城市沟通全都是为了降低成本，包括时间、物资、人力等等，一点都不浪费。但互联网的到来，还有高铁、高速、快轨、汽车等等，给他们带来了一种新的可能，工作在都市，生活在小镇，可以虚拟化办公，可以无人机快递。
这些近似于乌托邦式的生活，就像宋卫平所说“唯有生活最珍贵”。
于是，各种小镇像春笋一样涌现，把一些有公共追求的人聚集在一起，形成“非建制镇”，产城人文，追求各异，概念出奇，比如新农业小镇、教育小镇、颐养小镇、基督教小镇、摄影家小镇......
粗略的想一想，这些话好像蛮有道理，告别喧嚣，独守自然与宁静的生活，情怀，多好！
但城市不断更新换代，城市中心衰退，导致了很多城市大规模的郊区化，人口外迁，老郊区又被新郊区取代，城市不断向外蔓延。人们没有邻里观念，通勤成本高昂，高度依赖汽车。终于“新城市主义”的诞生，再次对这些绮梦产生了质疑，过去洛杉矶、休斯顿的“田园都市”，反而被斥之为“老套路”。
上世纪九十年代，美国记者费尔·朗普（London）在《时代》杂志上发表了一篇文章，被广为流传，名字叫做《美国人的梦想》（The American Dream）。这篇文章提出了三个观点：①当今的社会是人的社会还是汽车的社会②我们究竟需要多大的城市③我们是否遗弃了我们的居住地传统。
于是，1999年《新城市主义宪章》正式出版，这里面提出了“三层规模”，还有“两种模式”。所谓“三层规模”，即①区域发展②邻里、社区、交通走廊③街区、街道、建筑；所谓“两种模式”，即“传统邻里开发”（简称为TND模式）、“交通导向开发”（简称为TOD模式）。
“回归中心”成为美国城市一种经济直觉，重振中心变成政治正确。
NO.5∣伍
于是，我们进入了一个认知分裂的阶段，各种新老价值导向，决定着城市发展逻辑，何止于投资置业！
传统经济搞“聚集”，追求规模效应，一城一产，上下游产业衔接，提高生活和工作效率；新时期经济搞“互联网+”，追求信息匹配，一根网线，打穿国际时空间隔，实现经济聚集。
其一，追求“田园都市”的城区，要对城市疏解，比如北京“打通两相，解困中秧”，将非首都功能一律向外拆借，投资跟着外扩走。其二，追求“功能拼图”的城区，要对城市布局，比如前海“三区两带，产城融合”，以滨水为区域发展主线，汇聚深圳金融新中心。其三，追求“城市更新”的城区，要重塑城市核心，比如新城“城市更新，再塑内涵”，西安改造17.6平方公里幸福林带，打造城市东部商贸中心、总部经济区。
于是，我们看到了，当下西安任何一个城市板块，都敢号称“绝版地块”，每一个都是言之有据，似乎总有一种新奇理论能够支撑这些项目，让这些钢筋混凝土充满想象力和诗意。
站在一个长时间过程中，城市发展必然是“分久必合（高密度），合久必分”，超高层与地铁之争，更像是一场历史循环往复的游戏。
这是两股互相拉扯的力量，城市的扩张和城市的收缩，代表着城市发展的不同阶段，但这注定是一场探索之争。只要能够看清楚，城市发展的主流方向，判断清楚每个城区发展的阶段，就能够清晰的把握投资逻辑。
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