这个楼市“金九”不一般。
虽然进入传统楼市旺季，但距离深圳“7.31”楼市新政出台刚满一个月——禁止企业购房、商务公寓5年内不得出售、住宅3年不得转让、离婚2年看婚内房产数……不少人都在忐忑，市场会受多大影响？房价会跌吗？房子还能买吗？
对于这些问题，新政满月的当口，市场数据能给出答案。而一线经纪人的观察与经验，或许能给正在购房焦虑期的你一些实际指引。
贝壳观察：实际成交有点悬
根据规土委公布的数据，7月二手住宅共成交6991套，日均成交225套。8月截至29日二手住宅共成交7217套，日均成交248套。
8月二手房网签数量比七月还高300套以上，这是否意味着，“7.31”新政对市场毫无影响呢？其实，二手网签数据存在一定的滞后性，不能反映即时的市场行为。比如，抢在7月31日当天成交的部分，也会延后在8月的网签数据中反映出来
而根据贝壳研究院监测，8月实际成交量比较低迷，大概在4500套，环比下降约三成。
成交数据反映的，或许只是市场的一个切面。从更细致的业主和购房者行为，我们可以观察到更多。
业主：任尔东西南北风，我自岿然不动
根据贝壳找房深圳站观察，8月业主信心依旧坚挺。
主要从挂盘房源数量和挂盘报价可以看出。新增挂盘房源量比7月略增，而挂盘报价则保持平稳。看来深圳业主对自家房子的信心都比较充沛，可能也不急于出手。
这也跟新政的打击面有关。新政规定，8月1日后购入的住宅三年内禁止转让，商务公寓五年内禁止转让。但此前购买的房屋并不在禁售之列，业主仍可以自由买卖。特别是区位条件好、有优势的改善片区，业主更是不着急卖。
购房者：买？不买？This is not a problem.
从购房者行为角度来观察，市场观望的人群增加了。
根据贝壳找房深圳站的统计，8月前两周，新增看房量略有下跌。但8月下旬，看房量、成交量都有小幅回升。
这或许反映出，购房者在新政出台后，会陷入短期的观望阶段，降低看房等购房行为频次。但如果购房是刚需，那么在短期的观望后，他们还是会积极地加入“买房持久战”中。
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深圳8大热门片区交易情况实探
刚需上车区域，被“看扁”的总价
龙岗区布吉桂芳园经纪人：新政后，刚需购房者更想压价了
有一个刚需的客户，原本看了一个小三房，因为价格谈不下来，客户退而求其次地选择了楼梯小三房，业主报价235万元，客户要求降到225万元。因为客户的心态是：新政后，现在的房源应该要降价卖。
但是小户型的议价空间小，最后业主也不肯让步，未能成交。
小贝说：不管有无政策出台，刚需购房群体还请在心中默念购房目的：我要有个家。
福田区梅林润裕花园经纪人：购房者犹豫了？刚需的市场成交比我们想象中旺
政策后成交量略微上浮，带看数没有太大变化，业主放盘其实更多了。
因为在梅林看房的客户一般都是自住的，对这部分客户来说，都会住满2年才考虑换房，限售3年这一点，基本没什么影响。
小贝说：卖房业主多，现在购买自己理想房子，机会也是大大的有。
罗湖区百仕达经纪人：买房最重要的是自己喜欢
新政后，成交量是有一些下降，很多客户都在观望。不过，刚需客户关注新房的更多了，因为税费少，成本更低一些。也有客户高于市场价20万成交的，就是因为家人都喜欢，其他便宜的房源看不上，所以说买房最重要的是自己喜欢。
这片业主卖房基本是要换房改善的，现在也不着急卖，敌不动我不动。
小贝说：买房这件事，缘分很重要。
改善型片区，业主不慌
南山区前海新德家园经纪人：总价继续涨，业主心态很坚挺
新政出台近一个月，成交量确实有所下滑，主要也是购房者的心态比较犹豫。
反观业主心态倒是比较坚挺，不着急。其中有一个业主，在今年五月底的时候，报价334万元，六月份价格上调到343万元，新政出台后，更是将价格调整到350万元。有个预算只有340万的购房客户看中，未达成交易，可以看出业主也是不急着卖。
小贝说：业主们，喜欢就会放肆，但涨价还是要克制啊！
宝安区宝安中心天悦龙庭经纪人：“大扫除”后，留下来的都是小户型
相比较宝安其他片区而言，宝安中心整体总价要高于其他区域，属于改善片区。新政对于改善客户和投资客影响大，所以7、8月成交的是小户型居多。比如富通好旺角的小户型复式，总价在300万元左右，最近比较容易成交。
8月成交量较7月份有所下降，成交均价则和7月基本一致，没有明显的变化。
小贝说：新政这一招“打扫干净房子再请客”，确确实实的扫除了大部分的投资客。
龙华区红山金地上塘道经纪人：降价100万的是极个例
这个月的成交和带看都有一些下降，主要是因为红山属于改善片区，从“三价合一”到“7.31”新政，改善型购房者的成本增加不少，购房者普遍比较犹豫。但成交的成交价格基本不变，业主的心态也比较稳定，诚心卖的话降价也在5%以内。至于网上说的某些降价100万的房源，属于极个别业主的行为。
小贝说：首付基本5成起，“改善”有点受伤。
千万级高总价，成交步伐变缓
南山区蛇口半岛城邦经纪人：客户观望的同时不忘压价
近一个月看房客户比以前少了4成左右，看房的客户多数会找业主压低房源总价，报价2000万元左右的房子一般会压低200万元左右，但就算价格谈下来客户也非常犹豫。有个别业主出现主动降价，但降价后的价格基本保持在今年4、5月时候的实际成交价。
放盘量有所增加，新放出来的基本都着急想尽快出手。非自住的业主放盘比之前积极很多，但价格没有太多余地，反而是置换型价格相对好谈很多。
小贝说：高总价房源，正处于谈价的好时机。
福田区香蜜湖中旅国际经纪人：原本的房子难出手，置换型客户买房步伐被拖慢
新政之后，客户观望情绪更多，看房量有所下降。在香蜜湖这片区更多的是置换客户，需要把别的地方房子卖掉改善换到这边来，很多客户原来的房子卖不掉，这边也买不了。而且现在不能离婚做3成首付，他们的换房成本增加了，所以整个成交周期变长。
小贝说：刚需房和置换房都处于业主愿意降价成交的时期，诚心出售or购买都有机会成交。
学校和区位是刚需，能买的还是会买
福田区百花经纪人：购房者资金充沛、底气足
新政后成交量有比较明显缩水，不过现在带看量有所上升。新政对客户心态影响不大，只是会有个缓冲期。百花片区来说，新政的影响不会太大， 一是客户买房主要是为了这片的教育氛围，持有时间本来就比较长； 二是现在整个百花的购房客户都属于高收入群体，能承担比较高的首付，甚至有部分人全款买房。
大部分业主不会在价格方面那么坚持。因为新政以后，每个小区的放盘量都有所增加，客户的可选择性变多。经过沟通，有业主表示可以结合之前的成交价成交。
小贝说：区位是比较独特的资源，有需求的，可以及时入手。
福田区益田经纪人：新学校比新政的影响大，均价大涨后进入平缓期
福田区外国语学校南校区今年9月开始招生，客户在这个片区买房主要是为了学位或者年轻人买来投资自住。
新政对这个片区的影响没有那么大。不过，保税区成交量减少，原因主要为：这里四五月份的时候二手房均价涨了一万，目前购房成本太高，也没有特别好的房源了；客户看好这个片区，但目前进入平缓的观望状态，在等学校开学和明年地铁通车情况。
另外，客户对商务公寓、商铺的咨询量增多，对这两类产品的认可度比以前高。
小贝说：新学校+地铁，早买真的省钱。
可以看出，新政后楼市分化较大，部分购房者陷入了观望，部分还在“买买买”。业主心态也各不相同，有的守株待兔，有的择机退市。
不过，市场的归市场，购房终究是充满个人色彩的事，最重要的是找到适合自己的那个“它”。
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