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來源丨21世紀經濟報道（ID：jjbd21）
記者丨張曉玲、孫藝萌
“大家在群裡討論公司怎麼降速。”9月6日，今年剛畢業入職碧桂園的李靜（化名）對21世紀經濟報道記者說。
碧桂園主席楊國強致投資者的一封信裡說，“為了立基百年，寧可放慢一些發展速度，追根溯源的全面提升公司管理水平。”
在8月22日的中期業績會上，碧桂園總裁莫斌正式提出“提質控速”。而實際上，這一主旨已貫徹兩月有餘。
記者調查顯示，碧桂園7、8月的銷售與投資已經明顯放緩，人員控編與部門裁撤也正在進行。
碧桂園放慢腳步有客觀原因。宏觀層面，隨著流動性的收縮，棚改貨幣化安置的漸次退出，以及限價政策、房價問責制的嚴格執行，過去三年支撐碧桂園高速發展的因素正在一一消失。
主觀上，公司將安全與質量放在更突出位置，引入工程方申訴，同心共享計劃實行一票否決等，這些制度上的調整，都將必然影響公司的週轉速度。
作為房企高週轉的標杆，碧桂園的減速，不僅是對其過去幾年高速增長的自我調整，也反映了房地產行業下行的趨勢，已經到來。
主動“控速”
2013年首次銷售過千億後，碧桂園以令人驚訝的增長速度，在2017年實現5500億銷售，登頂冠軍，並在2018年上半年繼續高速奔跑。
轉折出現在7月。數據顯示：
碧桂園7月銷售490億元，同比上漲8.91%，相對於上半年整體42.8％的同比增速大幅下降，環比增速則下降了37.03%。
8月，碧桂園銷售繼續下滑至436億元，環比下降11%，並首次出現同比下降，達7%；和上半年5、6月高達700億以上的銷售金額相比，更縮水了40%。
同業來看，據克而瑞統計：
8月，碧桂園成為銷售TOP20房企中唯一同比下降的企業；恆大、融創、萬科、保利8月銷售同比增幅分別為21%、32%、6%、17%，中海、龍湖、綠地同比增幅均超過40%。
前8月，碧桂園共實現銷售金額5051億元，權益銷售金額約3788億元，累計雖仍居首位，但增速自6月開始已逐月放緩。
碧桂園內部人士表示，自6月上海事故後，公司已在自檢和反思，加上後期嚴查工程安全，停工數天，都影響了整體的週轉。
“下半年開發業務的具體方向，就是做好開盤速度的掌控。”在業績會上，莫斌反覆強調“控制發展速度”，全週期將控制在17-21個月交樓。
瑞士信貸報告指出，在低端城市的房屋需求不利，以及對預售監管收緊等情況下，碧桂園未來兩年的銷售速度將會出現結構性放緩。
投資已放緩
事實上，在銷售的前端，投資拿地的策略上，碧桂園從二季度以來就已經放緩。多位碧桂園內部人士表示，尤其是工程出事後，公司項目拓展確實變慢了。
王成（化名）是碧桂園負責投資的人員，平時的具體工作就是看地、買地、談合作。但是今年，他感覺公司的投資策略有了變化。
去年底今年初，公司還要求儘可能地積極拿地，實現“全覆蓋”，要求各區域公司下沉至管轄範圍內的空白地級市及下屬縣級市、縣城、發達鎮區（人口在1萬人以上的鎮）；而且，區域獲得獎勵的前提是完成全覆蓋，完不成的，區域負責人將受到處罰。
但到了6、7月份，在執行和考核層面，“全覆蓋”這個要求並沒有被嚴格執行，很多沒有深入到縣、鎮的區域，也沒有受到處罰。
王成感到，公司對於四五線城市的判斷正在改變，似乎有意收縮戰線，更多聚焦在二三線及一線周邊。
對於公司已經進入的佔有很大市場的區域，比如環深圳區域、南通區域，公司要求以做好現有項目為主，不可激進擴張、深入。
以深圳公司為例，碧桂園在寶安、羅湖、龍崗、龍華、光明等深圳多個重點核心區域已獲取或計劃獲取的項目超過30個，目前深圳公司的擴張步伐也已放緩。
另在公司2014年才進入的鄭州，短短三年多已拿下近20個項目，但已交房的項目卻引發業主投訴，區域也正在反思，暫緩拿地。
此外，公司要求，在對外合作時，只做自己能“操盤”的項目。王成知道的是，從7月份開始，就有數個不同階段的合作項目陸續退出。
根據半年報：
碧桂園上半年新獲取項目530個，涉及地價支出2242億，預期建築面積8478萬平方米；其中權益內預期建築面積為6008萬平方米，總代價1434億，依然是龐大的數字。不過跟去年相比，權益內買地支出同比僅增11%，低於銷售額的增長。
克而瑞數據顯示：
碧桂園7月土儲增加468.3萬平方米，拿地支出111.7億元，8月土儲增加224萬平方米，拿地支出僅38億元。
對於投資拿地是否放緩，莫斌對記者表示，公司的拿地策略確實做了一定的調整，下半年投資拿地會更加審慎。從“全覆蓋”調整為“精準覆蓋”，將嚴格按照當地限價倒推拿地成本，保證“精準拿地”，項目要拿一個成功一個，而且更加聚焦存量項目的運營，聚焦現有土地儲備的調整；未來根據市場情況的變化，決定拿地的速度和規模。
“放緩步伐，希望能夠騰出更多的空間，把現有的項目安全和質量真正做好，這就是下半年土地獲取的策略。”莫斌說。
碧桂園CFO伍碧君表示，公司2016、2017積累了大量的土地儲備。當下市場房價受限，土地價格沒有下降，這時拿地還是有很大風險。公司覺得可以緩一緩，到四季度再出手，但並不是停止拿地。
圖/圖蟲
制度機制調整
質量管控與高速週轉無法兼得，8月份幾近腰斬的銷售數據背後，碧桂園正在對此前種種制度上的漏洞“打補丁”。
在碧桂園工作多年的王成，深切感受到了此次變革的執行力度。中期業績會上提出成立的安全生產委員會，目前“已在所有區域實現了全佈局”。
“工地開放35天也正在推進。”王成說，組織城市之間的交叉巡檢、區域安全專項大檢查巡檢等均在持續進行。
集團副總裁兼運營中心總經理陳斌也向記者透露，將把由1-2層的售樓部、樣板房和局部的園林綠化所組成的展示區進行35天全開放。
莫斌還提出，在安全管控中，將進一步嚴選施工合作方，並加強對合作方的管理，在合同條款中進一步明確施工方（承包人）需在確保安全質量的條件下履行合同。
“發包方作為甲方，發出的指令若存在安全質量隱患，施工方可以拒絕執行並上報集團總部。”
從全行業來看，這是一項巨大的變革，賦予施工方（乙方）和甲方同等的權利。
王成說，這些措施，與之前重視節點的要求已經明顯不同，也必然會影響到公司各個業務流程的速度。
更重要的是，推動碧桂園過去四年高速增長的關鍵性制度——同心共享跟投機制，也正在調整。
“以前跟投制度，就是設置了很多很細的節點，每完成一個節點就有獎勵，完成得越快獎勵越高，速度指標放在前面，現在則把安全和質量放在前面，即使提前完成了節點目標，也未必能拿到獎勵。”
王成說。
莫斌介紹，公司已把安全質量和跟投激勵直接掛鉤，嚴格實行一票否決。跟投根據施工、開售等節點會有不同比例的激勵、分紅，但最大頭的70%要在交房後，前面的30%是預付，出了問題後還得還給公司；但凡出現安全質量問題就取消全部激勵，近期出事的幾個項目獎勵就全都取消了。
控編進行時
不僅在開發業務上降速、配合一系列內部管理制度的系統性變革，碧桂園還尋求組織人事的“瘦身”。
過去5年，隨著公司規模從千億邁入5500億，今年將進入8000億，碧桂園的員工規模也大幅上升。2013年至2017年上半年，碧桂園僅通過“未來領袖”計劃，便累計招聘了588位博士，“超級碧業生”、普通招聘也明顯增多。
近期，市場傳言碧桂園將進行人員優化。
對此，碧桂園對21世紀經濟報道回應稱，集團沒有裁員計劃，只是在進行人才結構優化，這屬於企業的日常管理行為。
不過，據21世紀經濟報道多方瞭解，在業績會提出降速同時，對人事、組織的控編、調整確實在進行。
多位碧桂園內部人士透露，控編、招人趨於嚴格謹慎的風聲，在內部早已有流傳，幾個星期前有內部消息稱停止社會招聘。
不過李靜覺得，即使裁員，也不會波及“超級碧業生”，這可是碧桂園最為看重的人力資源體系組成部分。
值得注意的是，目前碧桂園的控編、縮編主要集中在房地產開發領域。另一方面，隨著公司向運營商轉型，多元化業務鋪開，更多的人員招聘也在進行。
碧桂園表示，已全面啟動2019年超級“碧業生”校招；博士招聘常年進行；中高端人才招聘，機器人、農業等新業務的招聘也在持續推進中。
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