伝儱
匯率與房價是什麼關係？
一 匯率
所謂匯率，就是本幣在國際市場上與美元的兌換比例，目前是6.8元兌換1美元。
匯率的升降是什麼決定的？
1 本幣的供應量
一個國家的貨幣供應越多，就越不值錢，因為本國貨幣是不能在國外花的，所以多印刷出來的貨幣就會留在國內，導致國內的物價飛漲，甚至經濟崩潰，委內瑞拉，土耳其就是例子，反應在匯率市場上，就是匯率貶值，如果貨幣多到一定的程度就會一文不值，沒人願意用美元和你兌換，因為信用破產了。
這種關係和商品價格的漲跌是一樣，今年夏天很多地方的荔枝跌到了幾毛錢一斤都沒有人要，甚至拿荔枝喂牲口，或者爛在枝頭，就是因為荔枝大豐收，供應量太大以至於不停降價，最後連人工費都不夠。
這是第一個結論，貨幣供應量太大導致匯率貶值
2 外匯儲備與匯率
剛講了因為在國際市場上只認美元，所以要出國旅遊也好，投資也好必須換成美元，這就要求有足夠的美元儲備，如果美元儲備少了，那麼即使本幣沒有開動印鈔機也會貶值。阿根廷好像就是這樣，他們在沒有大量供應貨幣的情況下本幣快速貶值了。
那外匯儲備下降是哪些因素導致的呢？一是出口下降，在國內生產了商品拿到國際市場上賣，換成美元回來，就是外匯，但一個國家除了出口也要進口商品，所以也需要花掉美元，如果出口比進口多，那麼儲存的美元就會越來越多，如果出口下降甚至變成了逆差，那麼外匯就會越來越少，結果就是匯率貶值。
這是第二個結論，外匯儲備減少導致匯率貶值。
當外匯貶值意味著貨幣量供應多了，這些錢會推動資產價格的上漲，嚴重的話就是通貨膨脹，經濟就會受到重大影響。
但另外一個影響同樣嚴重，匯率貶值必然會讓財富外逃，因為資金有避險的本能，所謂財富外逃並不是本幣逃到國外去了，而是通過各種途徑兌換成美元逃出去了，而被兌換的本幣全部都留在國內，進一步讓貨幣貶值更嚴重。
那現在我們的情況如何？
1 貨幣供應量在增大，根據證券時報8月21日發表的《地方債有望權重係數降低為0》這篇文章，會釋放大概2.7萬億的貨幣，加上新增的地方債增加的1.35萬億貨幣差不多就4萬億了，還有今年以來其他方式釋放出來貨幣大幾千億，毫無疑問寬鬆的貨幣政策正在啟動。
2 出口情況
海關總署新聞發言人介紹2018年上半年淨出口情況通報，上半年我國貨物貿易進出口總值14.12萬億元人民幣，比去年同期（下同）增長7.9%。其中，出口7.51萬億元人民幣，增長4.9%；進口6.61萬億元，增長11.5%；貿易順差9013.2億元，收窄26.7%
注意幾個關鍵數字，出口增長4.9%，進口增長11.5%，收窄26.7%，所謂收窄就是下降的另外一個說法。
所以現在的情況是寬鬆貨幣政策正在啟動，同時出口在下降，進口在增加，外匯儲備會降低，那麼必然是會開始貶值，那貶值之後，資本要不外逃，要不會購買資產保值，結果都是通貨膨脹，只是我國有些特殊，普通的物價不會大幅度上漲，只有房價會上漲，7月分數據也支持這一點。
那麼匯率問題和房價什麼關係？怎麼取捨？
二 房價
談完匯率談房價
7月份全國的數據，70個城市65個城市普漲，只有二個城市下降，三個城市持平，為什麼在如此嚴厲的調控下房價還在漲？關鍵就是上面分析的經濟內在邏輯的結果。
再從另外一個方面看房價的問題。
全國最大的房產擁有者是誰？毫無疑問是銀行，目前商品房到銀行辦理抵押貸款的比例最少在90%以上，一般首付30%，這意味著銀行擁有70%的產權，全國目前的樓市總市值多少？
全國樓市的總市值是270萬億，是GDP的4倍，按照銀行擁有70%產權計算，銀行擁有樓市總資產為189萬億，這是一個驚人的數字，是全國GDP的2.3倍。
假設樓市降價20%，這是一個很小的量，與香港90年代樓市，美國次貸危機比完全不是一個級別，但即使這麼小的幅度也將釋放出54萬億的貨幣量，這是什麼概念？2008年執行寬鬆貨幣政策只放出來了4萬億就全年刺激了中國經濟10年的增長。作為對比，我們的外匯儲備3萬億美元，看上去非常龐大，但是兌換成人民幣後也就是20萬億，與樓市降價釋放出來的不是一個量級。
關鍵問題是一旦降價成為現實，那麼就打破了人們對樓市只漲不降的預期，那時候具體降多少就很難控制。如果樓市真的降價，首先是銀行破產，但我們的銀行背後是國家，這和美國次貸危機引發的私人銀行破產不一樣，因為那些私人銀行破產後損失的是銀行老闆和儲戶，而我們當然是每一個人都有份。
銀行出現問題，就不可能在給企業提供貸款了，本來現在企業債務壓力就特別大，必須依靠銀行資金輸血才能維持，如果企業出現破產，接下來就是失業，當然還必將引起全面的通貨膨脹，這將是我們親身經歷最嚴重的經濟危機。
三 如何抉擇？
如果不想讓匯率貶值，其實很簡單，一 通過外匯儲備回購本幣的流通量，二 提高本幣利率，貸款成本馬上增加，同時存款對資金的吸引力馬上加大，這樣讓資金迴流如此可以保住匯率。
保住匯率的意義在哪裡？無非三點：1 不讓貨幣貶值，2 讓出口拉動經濟增長，3 當然還有緩和與老美的摩擦，但是這樣的後果是什麼？
市場上的錢減少之後，資金成本會增加，會引發債務危機，所謂債務危機其實就是企業，地方，個人家庭沒有錢還，同樣會引起企業破產，進而引發銀行爛賬。
所以可以看到，保匯率的結果和房價下降的結果是一樣的，這當然是不可接受的，所以我們就可以看到，匯率我們沒有盡全力保，維持不破7就可以了，當下就是保住樓市不出問題，但所謂逆水行舟，不進則退，樓市7月份的數據就是答案。
如何決策的答案其實也有了，那就是寬鬆貨幣政策繼續，這樣做是希望極力維持房價在一個穩定的水平，不漲不跌，同時用經濟增長來化解當下的問題。
但關鍵問題是資本有它自己的意志，有經濟自身的規律，釋放出來的貨幣就像放出籠子的魔鬼，不再受到主人的控制，最終的去向還是樓市，而這個我們希望的又是違背的，所以這是極其為難的局面，就像走鋼絲繩一樣。
如何破局？就像人生病了必須修養一樣，生病就得治，就得臥床休息，就得打針吃藥，小病幾天就好，但如果不承認有病，越拖延越嚴重，結果小病變大病，要長期住院治療才行。
但當一個人已經病的不輕的時候，不能下猛藥了，否則身體會受不了直接崩了，而是慢慢的調理修養，只是時間長一點而已，但決不能在繼續給這個身體打雞血了。
對此日本當年是極好的例子，當和美國簽訂廣場協議後，出口下降，本來只要不做過猛的動作，經濟最多下降一點，但為了維持經濟增長，下了猛藥，把利率下降到0，結果就是國內的資產泡沫急速增長，
從1985年到1991年的6年間，房價漲了5倍，東京的房價可以買下美國，出現了問題後又下猛藥治療，把利率提高到6%，直接刺破了樓市泡沫，接著就是失去的20年。更多優質財經內容，請關注黑馬財經圈
黑馬財經圈
匯率房價悖論主要指的是匯率和房價兩者只能選其一，其核心的邏輯筆者可以來解釋一下，這樣可以更好的解答如何破解。
我們假設政府採取寬鬆的貨幣政策，此時資金成本較低，貸款較為容易， M2增速變快，市場上流通資金增多，而實體經濟所能吸納的資金量是有限的，勢必會出現資金溢出，而所溢出的資金可能會流向房地產市場，從而推高了房價（資產價格）。
同時，採取寬鬆的貨幣政策通常會伴隨通貨膨脹，造成貨幣一定程度上的貶值。但是，這個悖論的邏輯是建立在一種特殊情況下，即當前我國房地產價格非常高，大部分穩定房價手段都已不奏效，被迫採取寬鬆貨幣政策手段來保護房價，導致貨幣貶值，或者說是匯率遠遠高於正常水平，必須採取緊縮性貨幣政策來穩定匯率，最終導致房價崩盤。
但是觀察我國現在的房價和匯率情況，並沒有達到這些條件，所以，匯率與房價悖論在中國表現的並不明顯，但我們同樣可以從它的邏輯中找到解決方式，例如我們不需要用貨幣政策來穩定樓市，儘量採用財政手段，例如限購，限價，公共住房等等。
盤和林看經濟
最近人民幣匯率又有點走弱，美元強勢，這幾天的跌幅抹去了過去三個多月的漲幅。關於匯率，是否會繼續走弱，我的觀點是，匯率不比太擔心。相對於房價，匯率可能更重要。
匯率事關人民幣國際化進程，是提升國際地位的重要砝碼。中國要想把人民幣推廣到全世界，人民幣的匯率就不能大幅波動，這是一個貨幣信用的問題，穩定的匯率，別人才願意儲備和使用你的貨幣。
中國這些年人民幣雖然總體在升值，但並不是純粹上升。升一點，然後再降一點點，這樣多升少降的波動匯率，一方面回應了美國的壓力，另一方面也給國內足夠的應對空間。實際上最近這幾年，人民幣匯率越來越市場化，現在也越來越來越自信。
穩定匯率有很多手段。
首先就是消耗外匯儲備收購市場上多餘的人民幣。2017年外匯的確減少，有人關注到3萬億的關口，其實影響並沒有那麼大，3萬多億的外匯儲備，這麼大的量，我覺得至少就有保匯率的訴求。這個時候用其實正當時。
其次就是外匯管得嚴。
最近幾年，外匯應該是管得最嚴的時期。錢是非常難出去的，效果是挺明顯的。萬達安邦復星海航這幾年在國外買買買，已經被重點關注了。
再就是降低貨幣供應量。
最近10年貨幣供應量其實是逐步降低的。
2009年M2增速為28.41%，對應GDP增速為9.4%，
2010年M2增速為18.94%，對應GDP增速為10.6%；
2016年M2增速為11.33%，對應GDP增速為6.7%；
2017年M2增速為8.2%，對應GDP增速為6.9%。
降低貨幣供應量，貨幣就會相對稀缺，匯率也就相對穩定。
其實降低貨幣供應量的決心就能看出保匯率的決心是足夠強大的。
再來說說房價。
降低貨幣供應量本身就是有利於控制房價的。
因為房價目前的確漲得足夠多，一旦貨幣供應量跟不上，就有可能出現明斯基時刻，購買力與房價出現斷層，結果是很恐怖的。
但是我們在降低貨幣供應量的同時，針對穩房價做了很多保護性措施。
首先是降低商品房的流動性
限價限售限購等措施，本質上就是降低商品房的流動性。以前北京一年二手房能成交20多萬套。2017年直接腰斬，其他城市皆是如此。沒有成交就沒有價格。沒買房的慢點，有房子的人得扛著。
其次就是在一些高庫存地區搞去庫存
去庫存的實例就不說了，各位老家縣城的房價都漲了吧。其實穩房價很大程度上就是要穩定這些三四線城市的房價，這些城市數量眾多，商品房總貨值要比幾十個一二線城市大得多。
但它們的房地產根基相對一二線城市較差，必須採取一定措施迅速把房子賣出去。
2015年降息，2016-2017年貨幣化安置就是賣掉了房子又穩住了房價。
數據顯示截至2012年全國約有4200萬戶棚改任務，，目前棚改總量已完成了三分之二了，到2020年棚改將全部完成，其實從今年起，部分地區的貨幣化安置熱度已經降下來了，有些小地方的房價是難漲了。
第三就是遏制炒房
炒房投資的存在，是不利於穩房價的。他們拉高了房價，但一旦套現又會引發房價下跌。所以炒房投資客的比例是一定要壓縮的。
圍繞這個目標，各大城市都做了很多工作，也取得階段性成果。
接下來要做的就是更大的佈局，發展租房，搞長效機制，讓房地產能夠健康發展。
這個健康發展，我認為是有著豐富內涵的。
匯率出現問題肯定要立刻干預，房價不一樣，它的慣性非常大，週期非常長，你要想讓它立刻跌下來，不是不可以，而是代價太大。我們國家的決策者其實很高明，俄羅斯和日本的經歷及教訓，他們都很清楚。所以選擇了一條相對平緩且安全的路子。
處理房價是一個長期的過程，它現在不跌，未來肯定也會跌，跌的形式也是多樣的，比如漲幅比收入更慢一點。
我是樓市微觀察，只說真心話，歡迎點贊與關注。
樓市微觀察
匯率和房價經過幾年的蜜月期（人民幣升值，房價漲），人民幣升值，外資美元進來，兌換成人民幣在國內投資，國內貨幣量增加，房價漲。
出現匯率和房價的悖論說明房價已經偏高了，人民幣有貶值預期，要維持匯率，必須不斷用外匯儲備買入人民幣，這會造成人民幣流動性減少，很難維持房價。這一年時間外匯儲備減少一萬億左右，可以看到維持匯率成本非常之高。
個人建議保匯率了，匯率保不住的話，房價肯定撐不住，日本，俄羅斯，阿根廷
期貨三明市
現在基本是匯率和房價都要保，代價是基本暫時擱淺RMB國際化。對外，實行外匯管制，再加碼RMB境外投資管控，確保匯率穩定。
對內加大調控力度，嚴控二手房交易，減少供應量，新房交易，開發商採用飢餓營銷手段，減少成交量，保持高價位運行，用極低的成交量來維持高房價，高位縮量盤整，在股市意味著什麼？有沒有專家，可以告訴我
二鍋頭喝嘛了
拿自由市場經濟的那一套來分析中國的房價和匯率，你會輸的很慘。在中國分析房價和匯率主要看政策，從最近的政策面看，房價肯定要保的，畢竟地方政府需要收入，匯率會穩步下跌，高匯率不利於貿易戰。至於穩定匯率，促使人民幣國際化，那只是美好的願望罷了。很多人都知道匯率不能市場化，人民幣就不可能國際化。
