日前，千呼萬喚的《民法典各分編（草案）》終於面世了。在首次提請全國人大常委會審議的物權編草案中，讓我們眼前一亮的是，草案專門規定了“居住權”，並對住宅建設用地使用權期間屆滿續期問題作出了原則性規定。
所謂“居住權”，是指居住權人有權按照合同約定並經登記而佔有、使用他人的住宅，以滿足其穩定生活居住需要。當年，羅馬人創設居住權制度，是為了保障部分社會弱勢群體的基本生存權利。因為這項制度將物的所有和利用相分離，有利於物盡其用，充分發揮物的使用價值。現在，我們規定居住權，是為了認可和保護民事主體對住房保障的靈活安排，滿足特定人群的居住需求，也有助於為公租房和老年人以房養老提供法律保障。
居住權一般還有時間性，其期限一般具有長期性和終身性。一般情況下，這個期限可由當事人在合同中、遺囑中確定與約定。如果沒有對期限作出明確規定，那就應當推定為居住人的終身期限。於是，才有了此次《民法典》物權編（草案）中關於住宅建設用地使用權屆滿續期的重新確認。可以說，這是對近幾年來國內所謂“70年產權”現象的立法回應。有人開玩笑說，我們不要“愛你一萬年”，我們需要“住你100年”。
玩笑的背後，是尷尬的現實。
關於住宅建設用地使用權期間屆滿續期的問題，全國人大常委會法工委主任沈春耀在此次常委會會議上，向常委會會議作了詳細的說明。沈春耀表示，根據黨中央批准的有關工作安排，該項工作由國務院有關部門研究後，再由國務院提出有關法律修改議案。目前，還沒有看到國務院有關部門提出的方案和相關議案。但是，此次物權編草案根據現行物權法第149條、城市房地產管理法第22條等規定，作了一個原則性規定，即住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期。續期費用的繳納或者減免，依照法律、行政法規的規定。國務院正式提出修改有關法律的議案後，再進一步做好銜接。
對於住宅建設用地使用權屆滿自動續期這個問題，近幾年學界爭議不斷。比如自動續期的時間到底是多長、自動續期後是否需要繳納費用等問題，一直無法達成共識。現在，法律作出了規定，是否意味著達成了共識呢？
有業內人士指出，10年前的物權法只規定“自動續期”，沒有規定要繳費用的問題。此後，關於住宅建設用地使用權期間屆滿續期問題，屢屢有人要超越法律收費。在遭到反對後，又一直有人推動法律修改，並且確實有效。現在看來，在此次民法典制定中，收費派的觀點佔了上風。物權編草案對現行物權法第149條、城市房地產管理法第22條進行修改，在物權法規定的“住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期”後面加上了“續期費用的繳納或者減免，依照法律、行政法規的規定”。
如果草案如此通過，將來修改物權法等加上收費的規定就成了必然的事情。作為此次民法典（草案）的新增內容，“居住權”和“住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期”的提法，可以說開啟了一個新紀元。如果說，這是一喜。那麼，對於所謂自動續期的後續收費一事，則是一憂。
儘管如此，現在從規定來看，自動續期的政策思路很明確。即使是要付費，也提到了“或者減免”的可能性。總而言之，關於自動續期的規定，既有助於破解部分土地到期後續期困難的問題，也有助於不動產相關部門重新研究續期續費問題，進而促進土地市場和住房市場的健康發展。
由此可以相信，隨著“居住權”規定的落實，隨著住宅建設用地使用權屆滿後自動續期的規範，未來在租賃住房、保障房和以房養老等項目上，也將逐步落地。
閱讀更多 勁彪新聞客戶端 的文章
