前段時間北京昌平大批“大棚房”暴雷，購買者70%以上都是城市居民，政府對佔用耕地建房的治理決心已經在當時的處理中有所體現。其實，違規佔用耕地建房的現象一直屢禁不止，2017年昌平就已經拆除了大部分“大棚房”。
除去“大棚房”外，甚至一些特色小鎮、田園綜合體項目也試圖打“擦邊球”，佔用耕地建房。8月底，針對佔用耕地建房的“重錘”最終落地，最新的《中華人民共和國耕地佔用稅法（草案）》明確規定——佔用耕地建房等將繳納耕地佔用稅，草案對徵稅稅額、土地性質界定、土地用途等方面進行了詳細規定，並且規定“經濟發達且人均耕地特別少的地區，適用稅額可以提高不超過50%，佔用基本農田的，適用稅額應當在相應基礎上提高50%”。
這意味著國家對佔用耕地建房的管控和徵稅力度會越來越嚴格，“現在到鄉村租買小院兒的人群越來越多，建議大家在租買前一定仔細核實土地性質，”美麗新鄉村創始人劉讓喜提醒到鄉村租買小院的客戶儘量避免落入“繳稅”的坑，最穩妥的辦法還是長租農民的閒置農房，這樣不但不會涉及到耕地建房的繳稅問題，而且也是國家大力推進的發展方向。
事實上，美麗新鄉村公眾平臺也始終致力於鄉村閒置農房的盤活，將鄉村閒置農房的供應與城市的需求對接起來，為鄉村盤活更多沉睡資產，同時也為城市人群找到更安全可靠迴歸鄉村田園生活的渠道。
目前，美麗新鄉村公眾平臺主要從“散租”和“整租”兩方面進行鄉村閒置農房的盤活，“散租”是免費提供信息交流平臺，鄉村閒置農房免費展示，城裡人可以在美麗新鄉村公眾平臺或者網站上挑選合適的鄉村房源；“整租”是美麗新鄉村公眾平臺聯合村鎮以及相關主管部門從鄉村蒐集的批量閒置房源，閒置地源的選址以及後續經營方面將獲得重要支持。
附中國房地產報報道：
8月27日至8月31日，十三屆全國人大常委會第五次會議在北京舉行，會議審議了《中華人民共和國耕地佔用稅法（草案）》（簡稱“草案”）。草案明確，佔用耕地建房或者從事非農業建設的單位和個人為耕地佔用稅的納稅人，依法繳納耕地佔用稅，佔用耕地建設農田水利設施不繳納耕地佔用稅。
因為利益高與違法成本低，儘管國家三令五申，但是一些人與企業往往鋌而走險，違法佔用耕地進行各種各樣形式的房地產開發。
中國房地產報記者此前採訪獲悉，經過多年的持續努力，我國初步建立起了包括規劃控制、用途管制、標準核定等管控性耕地的保護框架體系。中央政府也提出目標，“到2020年全國耕地保有量不少於18.65億畝，永久基本農田保護面積不少於15.46億畝，確保建成8億畝、力爭建成10億畝高標準農田。”
目前，另一面新情況是，新型城鎮化發展背景之下，全國特色小鎮建設勃勃興起，以及大力發展住房租賃市場背景下鼓勵農村集體建設用地入市的局面，這無形中對我國的耕地保護也形成了新挑戰。
針對我國耕地面積的態勢，中國企業資本聯盟副理事長柏文喜表示，“很多城市開發區和城市新區佔用的都是曾經的耕地，只是經過了相應的土地徵用手續，將其變性為國有建設用地，開發商合規取得土地的來源就是這些國有建設用地，很多這類土地之前就是耕地。另外，集體建設用地在之前也大多是耕地，隨著集體建設用地的平權入市，開發商佔用耕地建房的現象會更加擴大化，只不過是在佔用耕地的過程中履行了現行法規規定的相應程序，並非意味著這些土地從來就不是耕地。”
面對土地新的發展背景，草案提出“佔用耕地建房需依法繳納耕地佔用稅”。
根據草案，稅額以縣級行政區域為單位，按人均耕地面積的不同，在5元/平方米至50元/平方米間分為10元至50元、8元至40元、6元至30元、5元至25元四檔幅度稅額，稅款按實際佔用耕地面積和規定的適用稅額一次性徵收。各地區耕地佔用稅的適用稅額由省、自治區、直轄市人民政府在稅額幅度內提出，適用稅額的平均水平不得低於國務院規定的平均稅額。
經濟發達且人均耕地特別少的地區，適用稅額可以提高不超過50%，佔用基本農田的，適用稅額應當在相應基礎上提高50%。
中國房地產報記者梳理草案內容發現，針對不同佔用情況，國家設置了徵收、減半徵收、免徵，以及全額退還等四種檔位。
在徵稅方面，佔用園地、林地、草地、農田水利用地、養殖水面、漁業水域灘塗以及其他農用地建房或者從事非農業建設的，比照新法規徵收耕地佔用稅；對於鐵路線路、公路線路、飛機場跑道、停機坪、港口、航道、水利工程佔用耕地減按每平方米2元徵收。
另外，農村居民經批准搬遷，新建自用住宅佔用耕地超過原宅基地面積的，對超過部分按照當地適用稅額減半徵收。
免稅情況則包括：農村居民經批准搬遷，新建自用住宅佔用耕地不超過原宅基地面積的免稅；對於軍事設施、學校、幼兒園、社會福利機構、醫療機構佔用耕地免稅；農村烈士遺屬、因公犧牲軍人遺屬、殘疾軍人以及生活困難的農村居民，在規定用地標準以內新建自用住宅繳納耕地佔用稅確有困難的，予以免徵。
值得一提的是，臨時佔用耕地應繳納耕地佔用稅，但納稅人在批准臨時佔用耕地期滿之日起1年內恢復種植條件的，全額退還已繳納稅款。
不過，對於佔用耕地建房的開發商來說，還有一套複雜的程序。根據《土地管理法》規定，農村的土地劃分為農用地和建設用地，而農用地主要是指耕地、基本農田，建設用地主要是指宅基地、集體建設用地等；只有建設用地才能夠修建房屋，所以想要在耕地上修建房屋，首先需要將農用地轉為建設用地。而《土地管理法》第四十四條規定：涉及農用地轉為建設用地的，應當辦理農用地轉用審批手續。
對於徵收耕地佔用稅是否會一定程度遏制開發商圈地腳步，柏文喜表示，“這個取決於開發商對市場的預期，如果能賺錢，則不會終止。如果不賺錢，即使政府將大量的耕地轉為國有建設用地後出讓，也會流拍，土地市場從來都如此。不過，現在對於耕地的佔用，節奏實際是控制在政府手裡，而不是開發商那裡。”
最典型的案例是，2011年萬科香河歡慶城就是在違規用地的土地上建房，數百名首期購房人被套，雖然萬科是通過公開渠道獲得土地，但是源頭上香河縣在土地流轉和土地管理使用、徵用過程中出現了一些違規行為。對於開發商而言，即使是佔用耕地建房繳納耕地佔用稅，也別去違法違規，做大一家企業都是篳路藍縷以啟山林地走過來，不要在土地上置企業於危險之境地。
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