1979年，黃仁宇在他的《萬曆十五年》中，從大歷史觀的角度提出了一個概念，叫“數目字管理”。
黃仁宇認為，引發中國20世紀之前這場“大失敗”的一個原因是政府缺乏數目字管理的技術手段，導致財政稅收制度和民間經濟發展脫節，進而引發經濟體制全面失效。
客觀而言，人類的現代化從某種程度來講就是效率不斷提升的過程。效率提高有兩個路徑，一個是科技創新，另一個就是科學管理。
從工業革命到互聯網革命，以及即將到來的人工智能……科技創新為人類的產業發展、效率提升提供了飛躍發展的動能。但革命性的科技創新是有次數的，科學管理對效率的提升則是長期持續的。
從泰勒製為代表科學管理的普及，到福特工作法，再到如今形成了完整的美國式公司治理制度，效率的提高都是以標準化、可度量等概念進行呈現。
今天，互聯網改變了信息流動的方式，大量數據的集成與瞬時加工，已不是問題，進而改變了企業運營的模式和對效率的定義，企業的方方面面幾乎都可以量化。
一個最直接的體現是，大多數世界領先的知名企業在企業管理的過程中，數據已經成為新的決策基礎。
《重新定義公司：谷歌是如何運營的》一書中提到，21世紀最偉大的公司——谷歌，CEO埃裡克在談及公司運營中如何達成共識的秘訣中，第一點就是必須用數據做決策。
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如今的中國房地產業，正處在一個新舊轉換的時代，同樣也面臨著這樣的問題。
城鎮化尾聲的腳步臨近，行業已逐步觸摸到總量的天花板，這是其一；其二是，在房住不炒的大背景下，限價、限售等各種調控手段又基本鎖定了房價等天花板，再寄希望於在土地與房價中尋找溢價難度已十分巨大——這兩點基本決定了行業與企業的上限。
問題是，與房價飆漲相伴隨的是，土地、材料、人工等各種生產要素的成本也急劇飆升，並不斷抬高房企生存與盈利的下限。
所以，以前規模就是一切的鐵律開始失去作用，房企的生存空間被不斷壓縮。
事實上，房地產行業的下半場，如同中國經濟一樣，要向規模型向質量型轉換，向管理要效率，這是行業不可逆轉的大趨勢。
房地產企業躺著賺錢的時代已經過去的，房地產行業的超高利潤將消失，將逐步迴歸到社會平均利潤。
房企更加註重產品、管理，經過廣泛市場調研蒐集數據，進而保證決策的科學性。
大環境的變化導致房企若想繼續生存求發展，就必須採取相應的措施。而在這一點上，中海地產毫無疑問快人一步。
在中海地產2018年中期報告中，有這樣的表述：
集團更加重視精益管理帶來的增長動能。自去年以來，本集團陸續推進了60 多個信息化管理系統的研發與應用。
直到目前，本集團已完成並應用城市地圖、全景計劃、供銷存、三級客儲、成本管理、銷售與佣金管理、客服CRM等30 多個信息化系統，基本構建了全流程數字化管控平臺，對房地產開發全流程的業務進度與作業水平實施精準管控。
全流程數字化管控平臺——這可能是國內房地產行業中第一家這麼做的房企。這是顏建國掌舵中海以來發動的變革。
或者你也可以這麼理解，在科學管理思維的驅動下，顏建國希望通過精細化管理，能夠為中海趟出一條新的賽道，再次構建中海的競爭壁壘。
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毫無疑問，中海於2017年以來搭建的信息化數字決策系統，將讓中海在由“拿地決策、、客戶研究、產品供應、營銷推廣、成本管控、精工體系和客戶服務”組成的科學管理矩陣中，發揮巨大的作用。
拿幾個中海的數字化管理系統來拆解一下。
1，投資決策系統
投資決策系統主要是輔助拿地決策，在中海內部稱為城市地圖。
投資的重要性，對房企而言不用贅述。一塊地幾個億、幾十個億，一招不慎可能滿盤皆輸。
在一般的場景下，房企的投資，主要依賴投資人員的經驗與眼光，對少數價值公認的土地，核心是價格與回報的測算。但很多土地，未來幾年是否有增值潛力、是否有坑，僅憑几次現場踏勘，是不充分、不準確的。
中海在拿地決策環節，會將每個地塊導入個城市地圖中，系統將迅速輸出根據相關變量與參參數，對這個地塊的素質給出投資參考值，有效避免人為判斷的某些失誤與漏項。
據說，中海的城市地圖，還可用於對每個城市板塊價值的挖掘，哪些片區、哪些板塊，以當前現狀為前提，以未來規劃為考量，哪些是價值窪地，哪些是深坑，都有量化數據做支撐。
數字化輔助決策+經驗判斷，將令中海的投資多一層勝算。
2、供銷存系統
對於一個大型房企而言，旗下每個項目進度、銷量、售價、業態、去化率、貨量和存貨情況，都是影響房企做出進一步決策的主要因素。
在傳統的決策路徑上，每個項目要等到地區公司做好相應的數量統計之後再逐級彙報，這在一定程度上滯後了企業進行快速反應的決策環節。
中海的供銷存系統，是將所有待開盤、已經開盤、清盤階段的所有項目供銷存數據一目瞭然，實時更新，公司決策團隊能在第一時間瞭解項目情況，並及時作出相應的決策調整。
產品的去化率直接影響公司的供貨節奏，供銷存系統可以通過量化分析對此類具有超強計劃性的決策進行科學性的預測，並制定相應的供貨計劃。
在供銷存系統的輔助下，決策層對中海全國幾百個項目的供銷存的所有數據、變化全盤及時掌握。
3、三級客儲系統
中海的三費佔比一直是行業最低。
如何能做到，除了強力的成本管控之外，數據量化的精準決策，提升費效比，也是中海的優勢。
以營銷費用為例，大家都短道大水漫灌式的廣告投放是不行的，但如何做到精準的營銷推廣？中海的三級客儲系統，每一個項目，來電的客戶有多少、來訪的客戶有多少、下定的客戶有多少，每一級的轉化率是多少，什麼樣特徵的客戶轉化率更高，這些數據每一天變化，這些，在中海都有精確的數據，並不斷積累，能有效確定在銷售的各個階段、各個環節，是否該加減廣告與推廣的力度。
營銷費用的控制，細化到每一個項目，每一個項目的分期。營銷與廣告推廣數據的積累，也為不同地區、不同類型的項目的營銷費效比的標準值，進而提升前端營銷費用預算的精準度。
中海的營銷費用率多年來控制在1.5%以下。
這個數值有多低？
據億瀚智庫數據，2017年TOP100房企平均銷售費用率為3.26%。這一兩個點的差距，對年銷售數千億的規模，則代表了數十億的利潤。
4、 客服CRM系統與產品缺陷庫
中海地產素有工科中海的口碑，是行業對其產品質量的認可。
產品質量，來自於前期的精心設計與施工建造，也來自於不斷汲取客戶投訴建議的經驗積累。
中海將所有渠道的客戶投訴與意見，都集成到CRM系統，包括來電、來訪、網絡、微博、微信的投訴，包括公司內部檢查發現的質量問題，也包括中海實施的敲門計劃，主動到客戶家裡，傾聽客戶的意見，還包括中海聘請第三方神秘客暗訪發現的問題。
每一個問題，都要求在規定時間銷項、解決，讓客戶滿意。
每一個問題，尤其是質量問題，都會在系統中生成專項的產品缺陷庫，並分不同業務部門歸類。中海要求新開發項目在圖紙設計、施工階段專項審查是否存在曾經的產品缺陷，在項目開發前期規避類似問題的重複發生。
每一個服務問題的解決方案，都會作為下一次解決同類問題的參考。
這些類似的數字化管理系統，中海有幾十個，涉及到房地產開發的各個鏈條。這種精準化數字化管理，將是顏建國著力為中海打造的管理護城河。
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全流程的數字管理平臺，是中海提高經營效率的手段。這需要專注、專心的研究，也需要一定的成本投入，也表明中海對於經營管理的重視程度。
無論多麼複雜的戰術，都是要服務於“創造價值”本身。
這種創造，在中海，具體表現為三個方面：
一、行業領先的盈利能力
中海保持著行業“利潤王”的桂冠，儘管中海的銷售規模在行業前十中，僅處於中游水準，但其淨利潤行業領先，淨利潤率在行業前十中的房企業中，始終保持數一數二。
2018年中期財報顯示，中海上半年的淨利潤率(淨利潤/營業收入)是26.2%，2017年是24.6%，與幾家行業前十的企業相比，淨利潤率高出一倍。
也就是說，雖然中海的銷售、營收規模不及行業前三，但創造了高出行業前三的利潤。
這應該是股東與投資者所樂見的公司。
二、成本管控優勢
上半場，房地產行業享受著城市化帶來的土地升值溢價，享受著超高的利潤。進入下半場，利潤將逐步迴歸至社會平均利潤水平，開源節流的能力，在下半場，對房企至關重要。
據歷史數據，中海的銷售費用、管理費用、財務費用“三費”佔比一直以來都處於低位。
2017年中海的三費費率僅為4.33%，相比2016年的5.25%下降了0.92個百分點。而據億瀚智庫統計，2017年TOP100房企三費比率均值為14.27%。這10%的差距，對應數千億的規模，是上百億的潛在利潤。
中海的三費控制，各有其管理手段。
營銷費用，主要來自於科學的費效比管理；
管理費用，中海的內控管理一直以嚴格苛求著稱，員工隊伍精煉高效、執行力強。
財務費用，根據中海2018年中期財報，今年上半年，中海的加權融資利率成本僅為4.27%，處於行業最低區間。
融資成本低一直是中海的優勢，這得益於中海的信用評級為行業最高。上半年，三大國際評級機構給予本集團行業最高的信用評級：穆迪Baa1╱穩定、標準普爾BBB+╱穩定、惠譽A–╱穩定，是全行業唯一獲得國際評級機構給予A-評級的企業。
三、精簡高效的員工隊伍。
根據中國房地產人力資源研究中心、克而瑞近期發佈的《2018上半年中國房地產行業人效報告》：
上半年，中海的人均營收位居行業第一，人均營收高達2415萬元；
人均毛利上，中海一枝獨秀，位列行業第一，高達796萬元；
人均淨利潤，中海行業第二，人均淨利潤高達613萬元，較去年同期增長55萬元；
人均銷售，中海居行業第三，人均銷售達2114萬元；
人均銷售面積，中海位居行業第二，人均銷售面積1415萬平方米。
這麼一支精簡高效的員工隊伍，這可能就是中海被稱為中國房地產行業的黃埔軍校的原因，也是各大房企紛搶中海人的原因。
房地產下半場，是觸及行業天花板後增量下行的市場，是相互搶奪存量的市場，是兼併整合的市場，不再有狂飆突進，是比較優勢的競爭，是剩者為王。精益管理，將管決定了企業的榮衰。
小結
房地產行大變革即將到來，當前，中海手握將近1300億港元的現金，不到60%的資產負債率，淨借貸比只有28.1%。如果下半場還要投資房地產股票，我選中海，而且，中海的股價僅維持在淨資產附近，6月末，中海的每股淨資產25.18港元。
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