转眼各地陆续入冬。继海南房后，云南因气候好、总价低、不限购，迅速攀升为旅游地产的第二大主力市场。
“云南在土地供应和房地产的规划方面，一直很稳定。但2017年以来，外销房产的速度明显加快。”
云南房地产产业协会会长韩忠庆对记者表示，2016年上半年，云南对外销售房产比例只占20%；而截至今年第一季度，这个比例已经突飞猛进占到40%——特别是西双版纳和大理，外地购房者能占到八成以上。
云南楼市是否真的如此火爆？旅游地产前景如何？日前，中国城市报记者来到了云南腾冲实地探访。
历时4年开发的雅居乐原乡如今已经出具规模
1.8万/㎡的腾冲房热销
“在这买房的多数是外地人。其中，45%以上是北京人，剩下的来自郑州、西安、河北、上海等。”11月19日，雅居乐原乡项目的一名置业顾问对中国城市报记者这样介绍。
这一天，素以“旅游地产专家”著称的雅居乐，刚刚迎来捷报：原乡·新荷雨润合院二期产品，70余套主力户型为76—95㎡、均价1.8万的房源，一经开盘便所剩无几。
当天，售楼处采取摇号形式，业主选择户型后随即被带入签约室。即使作为意向购房者，置业顾问也只是对记者匆匆介绍几句后，便再无暇顾及。“不少人喜欢这个产品，但房源少，只能摇号了。”现场一位购房者对记者说。
2012年，雅居乐避开了昆明、大理等传统旅游城市，最终选择落子在云南最西南的一个边陲小镇——腾冲市曲石镇。
与当地政府签订协议后，雅居乐开启了在腾冲的造城计划，尝试续写其海南“清水湾”的业内传奇——产品将以一个大型生态旅游小镇的形式面世，预计总投资200亿元，总规划面积超过3.3万亩。
如今，这个计划开发周期长达10-15年的文旅大盘已初具规模。腾冲雅居乐公司营销总监和全对中国城市报记者表示，目前项目已投资约50亿元，2015年迎来了首批业主入住。
记者在现场看到，高黎贡山脚下，不少低密建筑已拔地而起，包括洋房、别墅、合院等产品形态。同时，这里西接国家火山地质公园，北临界头万亩油菜花海，从机场一路打出的广告牌，也吸引了不少旅客“顺便”看房。
这里的物业为何能吸引远道而来的游客关注？
易居研究院智库中心研究总监严跃进直言，过去云南属于交通优势并不明显的城市，但现在随着沪昆高铁的开通，区位优势在提升，这也带来了一些新的市场机会，比如更多的旅游资源会导入、相对应的购物、住宿等需求会快速提升，最终都会体现在此类物业的投资价值上。
“这两年，西南的旅游资源得到较好开发，成为继海岸线开发后的，新的重点领域。”严跃进对中国城市报记者分析，这时涌进的外来购房需求，并不完全是投机行为，带有自住和投资的双重属性。
腾冲常年气温22℃，有近300多天的蓝天白云，深得北方人的喜爱
“极边第一城”重点发力旅游小镇
与北方此时接近零度的气温相比，云南显然具有极大的气候与自然优势。
以记者此次探访的腾冲为例，作为“极边第一城”，其常年气温在22℃左右，全年有近300多天的湛蓝天空与明媚阳光，超过70%的森林覆盖率以及PM2.5低于10的纯净空气。
“2012-2014年新机场修成后，腾冲房价有一波涨幅。但这几年，房价基本没太大变动，县城均价3000-5000元。”腾冲一位本地市民对记者表示。
这位市民告诉记者，原乡项目所在的位置距县城还有约30公里，且偏高端，因此多数还是外地人来买房。记者了解到，目前项目在售的洋房约7000元/平米，联排别墅1.2万/平米，邻里小院约1.8万/平米。
“不过，雅居乐确实算得上腾冲最有名气的一家开发商，项目体量也最大。随着配套逐渐完善，将来可能有一定的升值潜力。”该市民说。
记者查阅去年的腾冲市政府工作报告发现，雅居乐原乡所在的曲石生态旅游小镇，已明确被列入当地“10个美丽特色小镇”的发展名单之中。
2016年，腾冲接待游客量862万人次、年均增长14.5%，旅游收入79亿元、年均增长23.5%，列为首批国家全域旅游创建示范区——未来5年，这几个旅游指标还将继续上涨，努力打造腾冲成为“世界知名、国内一流康体养生休闲度假目的地”。
不过，腾冲市政府也承认，目前经济总量仍然较小，支撑腾冲经济持续向好的优势产业还未形成；同时，医疗教育、城市建管、交通等方面基础优势依然薄弱。
作为腾冲最负盛名的开发项目 开盘当天已经需要摇号购买
度假新宠：北京人青睐云南房
事实上，早在2012年，雅居乐董事局主席陈卓林已看好云南潜力，开始一路攻城略地。据雅居乐2017年半年报显示，目前公司在云南共有3个项目：分别位于瑞丽、腾冲和西双版纳。
同时，其他品牌房企也在最近几年不断掘金云南市场，包括保利、恒大、万达、世纪金源、龙湖、协信、中坤等。
在此期间，不限购、3成首付、四季如春可常年居住，继海南后，云南逐渐成为度假地产中的又一个新宠，大批外地购房者纷纷涌入云南楼市。
中国城市报记者自云南房协拿到的数据显示，在2012-2016年的云南外地购房城市中，北京占比最高，占总销售额的33%；其次是上海，占21%；随后是江苏，占13%；广东占12%、河北占9%、四川占7%。
就北京人在云南购房的主要区域分布来看，昆明占比最多，达到27%；其次是西双版纳，占26%；大理则占到23%。
今年4月和10月，记者在春秋两季的北京房展会上就注意到，随着京津冀楼市调控不断加码，已经有越来越多人开始关注云南房产。
记者了解到，目前除大理市区、洱海边等热门区域房价较贵，每平方米约1万元，其余地区每平方米均在6000-8000元。
“西双版纳的万达房，二期45㎡，总价30万，还是70年产权。”房展会现场一位西双版纳项目的销售人员小王，曾给记者报了这样一个心动的“云南置业梦”。
同样以位于大理的怡景尚居为例，该项目均价为6000元/平米，最小面积72㎡，距大理机场仅十几分钟车程。且为70年产权的普通住宅，还能看海景。
这意味着，若业主名下无房贷，只需付30%的首付，即约10万元的价格，就能拥有一套云南度假房。
值得注意的是，来自房天下的统计数据，海南省二手房11月均价11002元/㎡，环比下降0.76%，同比上涨39.94%。
业内建议“理性”对待购房成本
诸多的利好让云南房产炙手可热。数据显示，截至今年8月，昆明房价已连续14个月上涨；2017年以来，呈贡区的房价涨幅已超过50%。
但逐渐升温的云南楼市，也迎来“调控之拳”。
10月11日，昆明市呈贡区宣布加入“限售”队伍：要求新购买的新建商品住宅，需取得不动产权属证书满2年方可上市交易。
云南区域的房产是否还会持续快速上涨？新城控股高级副总裁欧阳捷认为，房价的上涨取决于区域楼市的整体表现，但在“房子是用来住的，不是用来炒的”精神写入十九大报告后，房价要想实现翻番式的上涨，已经不太可能。
“如果再以投机的心态去买房，肯定会吃苦头。闭着眼睛买房就能挣钱的时代过去了。” 欧阳捷对中国城市报记者表示，部分区域的楼市依然存在升值潜力，但购房者要理性辨识，尤其更多考虑“谁来接手”的问题。
此外，严跃进也提醒购房者，除区域配套外，购买云南房也需要注意产业问题。“产业不到位，未来空城或者说房价疲软等现象，都是有可能出现的。过去在大理，房价就出现过较大跌幅。”
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