據易居房地產研究院9月3日發佈的《2018年8月份40城土地市場報告》顯示：8月，40個典型城市土地成交建築面積環比小幅上漲，土地出讓均價連續5個月同比下跌，土地成交溢價率創39個月新低。
土地市場降溫 房企拿地漸趨理性
數據顯示，8月份，全國土地市場成交面積整體平穩，一線城市成交面積環比增長18.7%，同比下降25.8%；二線城市環比增長38.3%，同比增長39%；三線城市土地成交面積環比下降24.3%，同比上漲63.1%。
值得一提的是，8月份，40個典型城市土地出讓金收入為2069.3億元，環比減少8.3%，同比增長6.9%。隨著金融環境的收緊，房企的資金壓力逐漸加劇，購地方面也會更加理性，近期全國土地流拍現象增多，部分熱點城市的土地市場也呈現出明顯的降溫態勢。
分城市來看，2018年前8個月，40城年初累計土地出讓金排名前5的城市分別為：
杭州，累計土地出讓金總額2216.2億元
上海，累計土地出讓金總額1087.2億元
重慶，累計土地出讓金總額828.8億元
北京，累計土地出讓金總額822億元
佛山，累計土地出讓金總額740.5億元
杭州土地市場今年來持續火爆，5月份出讓的百井坊地塊以107億元的總價成為近期的全國地王，該地塊樓面價為5.5萬元/平方米，刷新了杭州的歷史新高。雖然杭州土地出讓金依然是全國最高，但從近期幾場土拍來看，溢價率已較之前大幅降低，部分地塊地價相比同區域前期地塊跌二成，房企拿地趨於理性，土地市場降溫態勢明顯。
據諸葛找房數據研究中心監測數據，7月份以來，東部流拍土地共計57宗，中部流拍土地共計61宗，西部流拍土地共計40宗，東北部流拍土地僅有7宗。
從整體來看，除3月份較低之外，其他月份均有多宗土地流拍。6月份達到流拍高峰，當月流拍土地共132宗，其中一線城市流拍3宗，二線城市流拍29宗，三、四線城市流拍高達100宗，這與6月份推出的土地量比較大有關。7月份有所回落，8月份截至20日全國土地流拍51宗。預計下半年高價地，甚至“地王”現象會大大減少，部分區域還會出現流拍、流標的現象。
綜合歷史數據，土地成交均價增幅自2016年9月達到峰值後便一路震盪下跌。易居方面認為，預計2018年全年全國土地出讓均價仍將保持正增長，但增幅比2017年將有所回落。其中，受監測的40個城市將全年保持同比下跌態勢。
樓市調控密集 年內累計超300次
過去一年土地溢價率快速下滑，與地方政府提高起拍價和熱點城市限地價有關。今年以來，樓市調控密集程度遠超往年。
中原地產研究中心的數據顯示，僅今年8月，就有45個城市發佈了超過55次房地產調控政策，密集程度刷新歷史記錄，年內累計調控次數高達315次。
8月17日，住建部約談海口、三亞、煙臺、宜昌、揚州五市主要負責人，要求嚴肅清理查處捂盤捂地、囤房炒房等問題，大力整頓規範市場秩序，嚴厲打擊投機炒作，遏制房價上漲。
地方監管部門也沒有鬆懈。8月16日，湖北省住建廳會同相關部門約談了武漢、黃石、十堰等10個城市，要求各城市政府切實擔負起穩地價、穩房價、穩預期的主體責任，制定房地產市場調控方案。
“調控壓力上，比之前有所加碼，‘數據預警+約談波動城市+問責過快上漲’成為一種模式。當前樓市調控已經從過去的地方主導轉變為地方擔負主體責任，住建部等多部委加強指導。”中原地產首席分析師張大偉表示。
另一方面，多個一二線城市房租價格變動，引起廣泛關注，多地都加強了對住房租賃市場的管理。北京市住建委聯合多部門集中約談了住房租賃企業，要求企業不得利用銀行貸款等融資渠道獲取的資金惡性競爭搶佔房源。
從城市類別來看，張大偉認為，之前出臺調控政策的城市主要集中在二三線，而從8月份來看，房地產調控從中央到地方、從一二線城市到三四線城市均有大量分佈。房地產市場的各種隨機檢查，成為當月樓市調控的最主要特點。
張大偉指出，預計未來幾個月，樓市調控力度將全面超過2018年上半年。住建部等多部委將對樓市實施政策監管，對穩定市場起到積極作用。
樓市降溫 “金九銀十”成色幾何?
國務院發展研究中心研究員 劉衛民：土地溢價率對於房地產市場來說是一個重要的先行指標。我們說土地溢價率，就是定了一個價格，如果大家願意出的價格高於事先定的起拍價的話，那麼溢價率就自然產生了。近期土地溢價率有所下降，包括土地的市場價格環比也在收縮，反映了現在市場上對於傳統樓市“金九銀十”的一種初步判斷，預計金秋的“金九銀十”可能沒有那麼高的成色了。
從整個房地產槓桿率的角度來講，去槓桿的效應正在逐步顯現。一方面，一些房地產企業從銀行申請貸款受到一定的限制，部分開發商的資金鍊條有偏緊的情況。另外一方面，對於投機型購房貸款也做了的限制，進而對房地產市場去槓桿有一個加速的作用。
中國宏觀經濟研究院研究員 郭麗巖：地價和房價之間是全鏈條的關係，在房價有較高上漲勢頭的過程中，地價有很高的推動力。部分城市的土地溢價率在下降，預示著市場對於未來房價走勢預期的變化。今年“金九銀十”可能是量和價在趨穩的一個過程，我個人認為土地溢價率未來的變化可能保持在合理的區間。
當前房地產開發企業的市場集中度提高地非常快，一些中小房地產開發企業面臨著嚴監管、資金鍊收緊的情況，這就會導致一些房地產開發商企業在拿地的過程當中更加謹慎，房企拿地的節奏將有所放緩。
未來樓市怎麼走?
國務院發展研究中心研究員 劉衛民：當前應該重視預期管理。比如，對於土地市場，我們要進一步優化土地的供應結構，同時使大家看到未來一年到兩年後，這個城市會供應出來哪些產品，供應量是什麼樣的，大家心中有數就可以穩定樓市預期。
中國宏觀經濟研究院研究員 郭麗巖：未來調控，進一步排查部分城市中相關中小房地產商的債務情況，這是一件非常重要的事情。
穩定房地產市場，促進平穩健康發展，我認為調控和監管還是要協調聯動，在高效精準和長效上要下足功夫。調控是宏觀調控層面，監管是包括對微觀市場主體的。對於不同城市，在疏導地價和房價的市場體系形成過程中，要做好精準施策和精準發力。除此之外，還要建立起高質精準長效的制度協同聯動保障體系，發力供給側改革。
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