最近，關於長租公寓的負面輿論不斷出現。有業內人士感嘆，長租公寓還是一棵剛剛出生的幼苗，現在卻感覺快要涼涼了！
這個說法過於悲觀了，明源君認為，這是長租公寓成長中必須經歷的陣痛。這次輿論風波也折射出租賃行業其實也是一個規模效應比較強的行業，房源規模增長帶來的是利潤水平的提升，獲取到優質房源會直接關係到公司的盈利能力。說白了，獲取房源能力是長租公寓公司的首要核心競爭力。
由於房企做長租主要以集中式公寓為主，因此，明源君想結合標杆房企的做法，和大家聊聊集中式公寓應該如何拿房。
01
長租公寓拿房容易掉進這5個坑
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房企進軍長租公寓也就是這兩三年的事情，對於如何獲取優質房源，很多人剛開始也沒有經驗，所以很容易掉坑裡。從當前的情況來看，最容易犯的錯有以下幾個：
1、賣不掉的樓本做成公寓有問題
很多房企把賣不掉的房子拿來做長租公寓，但其實賣不掉的庫存並不適合做經營。因為這些房子往往都在比較偏遠的地區，交通不方便，配套也不完善，導致出房率很低。
新派公寓創始人王戈宏認為，難賣的庫存也是難運營的資產。適合做長租公寓的房子都在鐵路旁邊、高鐵旁邊，或者在市中心。開發商進入運營的時候一定要弄明白，做公寓不是物業管理，現在很多人把租賃二房東搞成了物業管理！
2、為了控制成本，冒險拿產權有瑕疵的項目
去年，有一大批小型長租公寓品牌倒閉，其中一個原因是拿了產權有瑕疵的項目。比如深圳去年寶安區對“廠房改公寓”項目進行清理，涉及70多棟建築。很多長租公寓品牌中招，項目被查封拆掉，幾千萬的投資款打了水漂。
其實在這方面國家政策都有明確的規定，但有些人就是抱著僥倖心理去碰，僅僅為了拿到低價房源。這種做法很危險。
3、過於迷戀“好地段”
很多房企拿房時非常迷戀好地段，甚至非理性地去搶奪好地段。但地段很好的物業競爭非常激烈，不止競爭對手去搶，還有其他租金承受能力更強的業態也會跟你搶，比如酒店、餐飲等等。這樣無疑會極大地拉高了拿房成本，這會讓你算不過來賬，最後拿到的房源就會變成燙手山芋。
4、拿房時不考慮客戶承租能力
長租公寓的市場以白領市場為主，客戶一定是絕對的剛需，對價格敏感度是非常高，
但偏偏有人想去觸碰區域市場價格天花板，這會在後期運營帶來巨大壓力。
曾經有標杆房企在深圳某區拿了一個項目，該片區客戶租金承受力有限，能承受4000元以上房租的客戶只有4%左右，但項目租金要到4500元才能算得過賬。
他們原以為將項目做得更高端，一間房投入15萬做精裝，做大飄窗、大公區就能租出價格，吸引到高端租客，但事與願違，房子遲遲租不掉，最後只好將租金下調到3000多。這就是典型的沒考慮客戶承租力，以為只要產品好，就會有人買單，但結果並非如此。
5、拿房時忽略了改造成本
很多人拿房時光是看地段，忙著測算租金算賬，卻往往忘記了把改造成本算進去。但事實上，工程改動會對整個成本有非常大的影響。比如如果你拿的樓存在原來的結構就很不合理的情況下，拆改成本會非常高，同樣一棟樓，你的租金承受能力就會壓得更低。
02
拿房如何選址？如何挑選物業？
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長租公寓屬於前期投入大、而回報週期很長的行業，拿到優質房源對於公司的發展非常重要，所以前期風險一定要把控好。下面分別從選址和挑選物業來分析。
一、如何選擇地段
對於長租公寓如何佈局，大家其實都形成了一定的共識，基本都是選熱門的一二線城市。那具體到區位，又如何做選擇呢？首先一定是要做深度調研，調研主要分4塊內容。
1、居住需求
居住需求是最基礎的指標，一般通過產業或辦公人口、職住比指數、地鐵指數、配套指數（便利店、銀行、餐飲）來判斷片區的居住需求。
首先，要找到潛力板塊，先要找到工作人口密度最大的區域。人口密度大，意味著居住需求強烈。
其次，職住比就是這個片區常住的人口和辦公人口之比，職住比高意味著租金應該是最高的，辦公人群多，可供應的房屋少，肯定是最高的。通過職住比的分析，能夠更大膽地定價，更大膽地去投資、獲取項目。
第三，地鐵的流速人口往往反映了人口遷移的人數。還要注意，一個片區是內生市場為主，還是牽引市場為主，如果是內生市場主要是自己消化自己。
最後是配套，配套主要看便利店、銀行、餐飲等最簡單的生活指標。如果你們的項目，客戶出去買瓶水都要坐車或騎車，居住便利性太差，你覺得客戶會想租嗎？
2、溢價能力
如果舊居住區面積比較大，你做精裝修公寓，你的議價能力會越強。因為老社區的居住環境、治安環境都很差，相比較之下，長租公寓就會有很大優勢，所以在舊居住區你會敢於做一個高溢價。
3、產業類型
產業類型會決定區域內租客的承租能力高低。
根據產業類型所帶來的人群承租能力排序為：研發總部及創意設計中心＞高新技術產業片區＞新興產業製造片區＞優勢傳統產業片區。
4、去化速度
在做完基礎指標的調研後，最後是把去化速度算出來，綜合起來判斷，投資邏輯會更精準。
去化速度這個指標很重要，比如一個項目有1000套房，去化速度是什麼樣，可以倒推出財務成本。同樣一個項目，去化速度越快，投資能力越強，去化速度慢，需要拉長它的投資，因為剛開始都是在賠錢的，所以一定要參考這個指標。
二、如何選物業
除了選址，物業本身對於後期運營及改造成本也有很大影響，比如之前曾經有品牌公寓運營商拿了被查封、被抵押的物業，完成裝修後才被法院告知該物業意境被查封，後面又被告知被拍賣，由於提前沒有充分調研清楚物業的性質，導致後期運營損失慘重，這樣的例子很多。
1、什麼類型物業適合改造長租公寓？
目前，對於什麼樣的存量物業改造長租公寓是合規，都已經有政策規定。一般法律允許用來改造成長租公寓的存量物業，包括商服用地二類別中的住宿餐飲用地和商務金融用地上的建築物業，以及工業用地上的商業辦公用房和國有廠房。
其中，經營不善的酒店、旅館、商場、招待所、廠房、產業園區都是比較好的選擇。
比如上海某中高端青年公寓就傾向於收購倒閉商場來改造公寓，他們認為，與本身就是公寓的項目相比，商業地產物業可以按照酒店申報，合規性更好。
但在商業物業的選擇上，他們也建立了清晰標準。比如商場進深太深，交通流線和通道面積過度浪費不適合改造。必須滿足全明、通風要求，物業進深小於20米，獨門獨院更佳。同時，不存在項目產權、債務等問題。
除了國家政策規定範圍內的物業，一定不要冒險去做產權有瑕疵的項目。比如小產權，如果拿到的房源屬於違規建築，可能會給你帶來毀滅性打擊。
2、持有人的複雜程度
持有人的複雜程度很大程度也決定了拿物業的風險。首先是多個業主的情況，租約上面一定要有所有業主的簽字，才能算是有保障的租賃合同。另一種是關於二房東的租約，如果想拿的話，可以付出多一點的成本，例如轉讓費，但是一定要跟原業主進行簽約，可以避免掉很多的債務和經營糾紛。
3、物業硬件要求
集中式公寓對於物業的要求比較高，具體來看，應該要滿足以下這些要求：
①層高：單層裝修後淨高不低於2.6米，LOFT層高不得低於4米。
②避免暗房：千萬別做黑房間！一方面黑房間的成本要高於採光房間，因為要上新風系統，另一方面，黑房間會對公寓品牌造成損害，留給客戶一個“他家好多暗房”的壞印象。
所以，在考察項目時一定要考慮採光的問題，儘量不要拿暗房太多的項目，或者改造難度很高的項目。一般項目進深要小於20m。
③消防合規：面寬一定要能滿足消防通道、疏散以及排煙的要求。最好請消防相關的單位或者專業人員去現場勘探。
④建築質地：最關心的一點是一棟樓的沉降。很多時候其實是來不及對物業進行任何結構上的檢測的，有一個技巧是，走到樓頂樓梯間的位置，去看梁和強的裂縫，如果這棟樓樓梯間的天花上面存在很多的裂縫，那麼就必須要考慮這棟樓沉降的風險。如果沒有的話，這棟樓相對來講就是穩定的，可以去拿。
⑤水電結構情況
一般來說，水會分為高壓水和低壓水，如果你的物業裡面只有市政的低壓水的話，就必須要去考慮，樓頂適不適合做蓄水池。否則在高峰用水時期會存在比較大的問題。電要去找專業的電工去看這棟樓的電荷是不是足夠，包括供電是來自公共變壓器，還是專變。
⑥公共空間
有露臺可以做晾衣區，要有大堂公共空間，比如500間房，公區一般在400平米左右，200間房應該在150平米左右。如果項目周圍配套非常成熟，公區面積可以適當小一點。
⑦外立面
外立面要有獨立展示空間，有利於改造，建立起辨識度。此外，還要考慮空調機位的設計、晾曬位的設計以及標識、門廳設計等問題。
03
如何控制拿房成本
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新派公寓曾經做過測算，長租公寓如果拿房成本超過營業收入的70%時，項目基本是不賺錢的，因為裝修投資攤銷約為15%，運營成本約10%，加上稅費，利潤為零。所以，如何控制成本就成重中之重了。一般而言，可以通過以下手段來控制拿房成本。
一、拿房時機很重要
一般房企去新興區域拿地，由於該區域還處於發展中，配套不太成熟，這時拿地成本會相對中心區域要低。
地鐵開通前拿房與地鐵開通後拿房，價格差很遠。
如果有些項目符合長租公寓產品的定位，儘管周邊配套還不太成熟，周邊可能還是荒地，從財務指標來看不符合要求。但地鐵馬上就要動工了，現在不拿，以後地鐵開通再拿會貴很多，那就應該提前拿下。
二、不要非理性地搶奪好地段
好地段的物業人人都搶，就很容易抬高價格。你做的應該是擅長去發現更有潛力的地段和物業。比如一些新興區域，未來規劃有大量的產業或辦公人口，那可以適當提前佈局。不要瞧不起看上去不好的地段。
有人的地方就有租客，有租客就具備做長租公寓的基礎。
另外，如果物業本身有一些瑕疵，看上去沒有那麼完美，競爭者也會直線減少，會有充裕的空間在物業上談到比它地段本身更優厚的承租條件，只要談到好的租約，看上去不好的地段才是你真正可以盈利的項目。
三、拿房最重要的是談租約
目前很多房企拓展的模式都是是輕重並舉，但輕資產模式會更多。輕資產模式下，主要賺的是租金差。一般租金每年漲幅約8%-10%，越長的租約價值越大，能賺取更多的利潤，為了拿到比較長的租期年限，甚至為此在前期多花一些成本都是值得的。
因為長租公寓真正的利潤是在回本期之後，每多出一年的租期，都可以多出一年的利潤，而且長期的租約還會帶來增值。
另外是漲租方式。如果可以談2年一漲，3年一漲，最好是按照這種方式去談漲租。同樣的每年5個點，和3年15個點的漲租，無論是在租約期限所支付出去的租金總額，還是運營期間每年的經營壓力，都差很多。
四、價格測算，外因遠遠大於內因
單個長租公寓項目定價，外部影響指數佔72.4%，項目影響指數只佔20%多。這個一定要清楚，不要對內部因素有太高的期望，要突破區域價格天花板是很難的事情。
外部因素包括地鐵、地段、配套等，項目影響因素主要包括房產類型、入市時間、服務質量。入市時間長短會對項目折舊有影響，而統一公區或服務則是客戶體驗的溢價點。從室內影響因素來看，主要包括了層高、採光通風、陽臺、裝修、傢俱配置幾個要素。
有房企統計過，對於長租公寓價格影響，地鐵是排第一位，位於地鐵口的項目，可以比周邊項目溢價30%左右。
而項目與核心板塊的距離，可能會決定了租戶出行的時間成本，因此也會有較大影響。當然，項目周邊如果有商業綜合體，那會有較大加分，有利於溢價。
項目影響因素主要包括房產類型、入市時間、服務質量。入市時間長短會對項目折舊有影響，而統一公區或服務則是客戶體驗的溢價點。
從室內影響因素來看，主要包括了層高、採光通風、陽臺、裝修、傢俱配置幾個要素。客戶最為看重的是層高、採光通風以及是否有陽臺。
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