近日媒體報道，河南雲臺山景區今年上市計劃再次擱淺。
作為河南這個旅遊大省的“領軍”品牌，雲臺山早在2009年底就提出了上市計劃。然而8年時間過去了，其爭當“河南旅遊第一股”的夢想數次擱淺，至今仍未實現。
更值得玩味的是，雲臺山上市擱淺的理由，在景區中頗具代表性。
現在休閒莊園發展如火如荼，不少莊園已經在新三板掛牌。可以預見，未來還將有大量莊園走向主板市場。
他山之石可以攻玉，從雲臺山8年坎坷IPO追夢路上，我們可以得到諸多教訓借鑑。未來莊園想上市，這幾個問題必須提早做準備。
1、“門票佔比”越大，資本越不看好
現在很多“重度建設”的大型莊園項目，門票都是其重要的收入來源。但是未來莊園的門票收入越大，上市時有可能越吃虧。
按照2006年底出臺的《風景名勝區條例》規定，屬於建設部主管的風景名勝區，其門票收入不能計入上市主體的收入。
按照這個規定，除了峨眉山和黃山由於上市時間非常早，無需按該規定執行外，其他幾乎所有山水景區，都要將門票收入從上市主體中剝離出去。這對很多以門票為主收入的傳統景區，無異是當頭一棒。
以雲臺山為例，2017年雲臺山景區全年接待遊客556萬人次，實現旅遊總收入5.05億元，其中門票收入3億元～4億元，約佔整體收入的74%。
不僅如此，在“社會公益屬性”被不斷提升高度的當下，“降門票”已是大勢所趨。今年6月底，國家發改委又出臺文件，“要在今年’十一’黃金週之前，實實在在降低一批重點國有景區門票價格。"
這無疑會給景區的“門票經濟”帶來更多壓力和不確定因素。
雖然主題公園景區暫時不受規定約束，雖然休閒莊園不屬於這類風景名勝區，但從趨勢來看，“低門票收入、高運營附加值”已是影響上市企業估值評級的重要因素。過高的門票收入佔比，將直接影響到IPO進程。
2、解決門票依賴，不是降低票價
提起門票問題，很多人會有一個誤區，認為解決門票依賴，就是要降低票價，或者降低門票收入佔比。
這其實是一個誤區。
比如迪士尼等國際大型主題樂園，門票收入仍佔到全部收入的60%左右。“半鄉村旅遊”業態的烏鎮和古北水鎮，門票收入也佔到相當的比例，但他們仍不失為好項目。
我們也認為，對於很多定位偏高端、體量巨大、投資巨大、內容豐富的項目，收取一定門票也符合市場規律。比如，門票150元的古北水鎮，聯票200元的烏鎮，幾乎很少有人投訴其門票昂貴。
事實上，“門票依賴”被批判的背後，是項目的業態是否從觀光向休閒度假實現多元轉型和升級，項目內容是否足夠豐富。其中，多元業態經濟的核心是時間規劃，具體表現之一就是客戶停留時間和客單價。
比如一日遊的觀光項目，景區的營收基本上只有"門票+遊樂設施+少量餐飲"。以部分5A級景區為例，華山160元、黃鶴樓70元、少林寺100元、龍門石窟100元、雲臺山150元……，一位遊客1天的"觀光遊"消費大約就是200元左右。
但像烏鎮、古北水鎮等景區，一晚上的住宿費用至少就要500元以上，再加上餐飲娛樂等項目，可能最終的消費能達到1日觀光的5倍～6倍。
以最直觀的客單價為例：烏鎮早期開發的東柵定位於觀光旅遊，客單價平均在50-60元。後期開發的以高端休閒與商務定位的西柵，住宿遊客的客單價平均達到1000元/人次。由此可見時間規劃與業態豐富對項目財務的貢獻度。
所以，受市場的驅動，現在延長休閒產業鏈、打造多元業態經濟成為眾多景區轉型升級的主旋律。
佔據資源、品牌、資金、人才等優勢的傳統景區尚且如此，鄉村旅遊和休閒莊園還能“偷懶”做觀光、做一日遊、做餐飲採摘等初級業態嗎？
可以預見，未來不管市場端、政府端，還是資本端對休閒莊園的評判和要求，多元業態的豐富程度，都將不斷升級加碼。
當然，相比傳統景區在高端民宿、夜遊經濟、大型演藝、小吃街等業態的產業延伸方向，休閒莊園發展多元休閒度假經濟的賽道又是什麼？這是需要莊主們考慮的問題。
3、比賬目清晰更重要的，是產權清晰
在景區建設和發展上，雲臺山被譽為中國旅遊業的一匹“黑馬”，短短10年時間就成長為河南旅遊業巨頭。
但在上市這個點上，雲臺山失去了“黑馬”本色。跑了八年多仍未達到終點。這中間有何難言之隱？答案之一是產權糾葛。
由於門票收入不能計入上市主體，雲臺山提出了“整體上市”計劃。其主體公司目前的業務包括景區內的觀光巴士、索道、遊船、電瓶車等，這些產權大多沒有問題。
問題出在景區內的部分酒店、餐飲等項目。雲臺山相關負責人表示，在雲臺山建設初期，一些項目建設時，並沒有考慮到未來上市時要涉及的資產產權等問題，現在都成了亟待解決的“歷史遺留問題”。
產權問題，這也給休閒莊園敲響了警鐘。
事實上，現在很多莊園，尤其是大型的休閒莊園，在財務上多數都能做明晰規範。
但很多公司在組織架構和產權問題上，前期設計時缺乏上市因素的考量，後期運營時經常為了一時方便，要麼隨意快刀斬亂麻，要麼向短期利益妥協。
當初的一時痛快，都會為後來留下一系列頭疼的難題。更何況，還有諸多莊園，連最基礎的財務規範都尚未做到位。
也許你想著，上市還太遠，現在不用考慮。
但是，不僅是上市，將來莊主想被併購，或者想引入資本，都需要良好的運營和盈利能力，以及清晰的財務、明晰的產權。
唯有未雨綢繆，才能一展宏圖。
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