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走在智慧社区领域最前沿
中国指数研究院常务副院长黄瑜：“对于物管行业来说，目前扩规模仍是主旋律且是企业未来发展王道。”
昨日，碧桂园服务（06098.HK）正式登陆港交所，自去年A股IPO折戟之后，终于取道港股完成了其分拆上市计划，并以市值225.5亿港元超过绿城服务（市值209.44亿港元）一跃成为港股物业服务第一股。
*最新市值数据截止至2018年6月20日17:05分
从2014年彩生活敲开资本市场大门，到今天碧桂园服务的成功挂牌，已有8家企业登陆香港主板，1家在A股上市，62家挂牌新三板，物业板块正在成为千亿级房企比拼的新舞台。
由于此前物管公司的持续增长能力和商业模式不被看好，所以物管一度被认为是“低值行业”。但安信证券指出，目前香港交易所已有多家物业公司上市，一方面可以看到资本正以前所未有的速度进入物管行业，大企业也在跑马圈地构建自己的业务围城，从另一方面也能看出物管行业的潜力。
弱肉强食的兼并整合时代
与瓶颈触手可及的房地产开发行业不同，物业管理行业正处于蓬勃发展的时代。
以碧桂园服务为例，其2015年-2017年的经营活动所得现金净额稳步上升，年末现金及现金等价物分别为5.9亿元、17.74亿元及26.34亿元。
在消费升级、存量物业面积持续增长的背景下，物业管理市场正处于快速增长的黄金发展期，国海证券预计，到2030年物业行业潜在市场规模超过1.3万亿元，相比当前行业规模存在2倍以上成长空间。而目前行业竞争尚处于初始阶段，龙头企业的收入市场占比不到0.5%，整体呈现大行业、小龙头的竞争状态。
在房地产企业纷纷将“如何快速做到千亿”列为工作重点的“规模化时代”，作为房企重要业务组成的物业板块，也毫不例外地进入到了并购洗牌阶段。
以彩生活为例，在香港完成上市后，2015年先是以3亿元并购开元国际100%股权，后又在2016年收购了万达物业。雅生活在2016年先以10亿元收购绿地物业，后在2018年以2.05亿元收购紫竹物业，而万科物业则在2015年入股了卓弘物业和北京佰嘉物业，并在同年收购东莞卓圣物业……据中国指数研究院的数据显示，2015–2016年物管百强累计收购企业数达
300多家，累计收购管理面积超过6.2亿平方米，占百强两年管理面积总增量的27.78%。兼并整合之后，物管百强企业管理面积均值从2007年的不足500万平方米上升到2017年的3163.83万平方米，管理项目个数均从40多个增长到178个。2017年，物管百强企业市场份额已升至32.42%。
规避风险，提升利润，放眼社区增值服务
对于众多房企来讲，行业利润率不断下滑也是一个必须要面对的问题，为了提高利润，除了调整企业组织架构等措施降低成本之外，不少房企也开始探索“轻资产”模式。
“轻资产”模式指的是从赚取资产升值收益（重资产模式）走向赚取增值服务收益，包括代工品牌溢价、物业管理、商业运营、其他衍生收益以及地产基金等多元地产金融服务过程中的提成收益。
从物业管理的角度来看，由于楼市正处于存量房时代，购房者（社区居民）的需求将转向品质或增值服务的提升，这意味着在存量房市场领域物业公司可以大有所为，并且也有利于企业提升企业利润率、规避市场风险。对于万科、中海、绿城、保利等品牌房企来说，要实现“轻资产”转型，提升利润率，规避以销售为主的规模化的市场风险，把握资本市场“风口”来临的阶段，布局物业管理行业及提供增值服务必不可少。
从物业管理行业现状来讲，单纯依靠物业管理是很难实现盈利的。对于开发商来讲，当前大规模布局物业管理项目打造万亿大平台，其实是资本市场“风口”来临的阶段，为了获得更多的客户服务接口（社区业主），为了更好的把握好C端消费者需求的接口，从而可以在此基础上为这些客户提供增值服务，最终获得增值服务收益。
从业主的需求来看，其实，业主的需求是繁杂的，除了最基础的安保需求外，医疗、养老、教育、就业等因素也是不容忽视的方面。开发商们要加码生活服务领域，那么首先就要看房企的洞察力和整合资源的能力，开发商能否从中挖掘共性的、高价值的需求，并在服务载体上紧跟时代创新，形成自己的增值服务的特色，是决定这个模式能否成功的关键。
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